主题：地段服务决定未来之路 酒店式公寓遭遇新烦恼

向来风平浪静的酒店式公寓市场近期暗流涌动。 
不久前，滨江区某房产公司的董事们为了旗下的公建项目究竟是做酒店式公寓还是纯粹的写字楼争执不已，不过，立场截然不同的双方同时又都认定，无论选择什么方式，未来之路都不会很好走；无独有偶，靠近钱江新城范围的另一个体量达6万余平方米的公建项目，也在一年之内几易方案，一年前铁板钉钉要做酒店式公寓的这家公司，最近将方案改成了写字楼与酒店式各占一半。 


该公司营销部经理徐小姐讲述了公司缩减项目酒店式公寓部分的原因：“一年前，包括我们在内的大多数公司都认为，虽然杭州的写字楼市场向来不温不火，但如果打个擦边球改做介于商住与办公之间的酒店式公寓项目，并不存在太大销售难题。如果就现今的市场面来看，酒店式公寓这个‘避风港’也许并没有我们想象的那么安全。” 


他们的这种感觉来自透明售房网的数据和近期市场的监测。目前，包括酒店式公寓、单身公寓、小户型公寓在内的公建项目数量共20多个，其中，直接把物业定义为“酒店式公寓”的楼盘就有近10个，其中包括世贸丽晶城（查看地图）、华润西子中心（查看地图）、钛合国际、东方金座（查看地图）等楼盘。不仅如此，从去年底开始，新开工的酒店式公寓数量也在呈上升态势。 


一时间，原先作为写字楼市场规避风险之用的酒店式公寓，开始让人感受这个“避风港”不再宁静依旧。 


酒店式公寓面临开发高潮 

拿一块公建用地，开发一个酒店式公寓。曾经是杭州的房产们应对向来不温不火的写字楼市场的最佳策略，在近期也成了很多难以在土地市场上夺得住宅用地的中小开发商的一大变通之道。因为经验数据表明，只要沾上“酒店式公寓”这五个字，原本需要“空守漫漫销售长夜”的公建项目便能立马“麻雀飞上枝头”，走俏无比。 


从杭州有公建项目开始算起，无论是第一个单身公寓双牛大厦（查看地图），还是最早的酒店式公寓财富中心，甚至到如今在售的酒店式公寓钛合国际莫不如此。由于行情一路看好，甚至个别原本已经在运营的办公楼项目也开始做起了“旧貌换新颜”的改装之路，不久前，位于白井坊巷的某写字楼便邀请著名设计单位开始对旗下的办公物业进行酒店式公寓的改造。 


新加入酒店式公寓开发市场的项目更是规模可观。据不完全统计，仅钱江新城一带，从去年年中到今年上半年开工的纯酒店式公寓，以及带酒店式公寓的综合性物业项目便有近10个。除此之外，西湖区、拱墅区、滨江区、上城区、下城区甚至下沙，均不乏新开工的酒店式公寓项目。今年上半年，拱墅区一块公建用地出让，拿下该地块的开发商事后也明确表示，将在此开发一个酒店式公寓项目。 


“一方面，杭州酒店式公寓的需求市场究竟有多大，不得而知；另一方面，是不是所有地段都适合做酒店式公寓，也很值得考究。”面对酒店式公寓遍地开花的现实，盖亚机构副总经理吴之红认为，这对一个市场的发展而言，并非好事。 


地段和服务决定未来之路 


“就目前来看，短期的销售并非大问题，后期的租赁可能才是酒店式公寓将要面临的大难题。”从事过嘉华国际等著名写字楼开发的营销经理徐小姐提出了另一层担心。 


在大多数业内人士看来，作为一种纯粹的投资品种，销售成功与否并不足以考量酒店式公寓是否成功，经营阶段的出租率和租金价格才是硬性指标。作为杭州真正意义上第一个引入酒店式服务理念的酒店式公寓——财富中心酒店式公寓，目前保持了80%以上的高出租率，单套租金价格从4000多元到10000多元不等，年回报率保持在10%左右的水准。光就账面来看，这一业绩已经相当可观。但作为这个项目的营运方、财富置业代理有限公司的营运总监郭青云却表示，他们始终不敢掉以轻心。 


郭青云说，财富中心之前营运较好的原因是这个项目弥补了一个市场空白点，之前很多叫酒店式公寓的项目实际上并无真正的酒店式管理介入，但财富中心引入了酒店管理的概念，加上处在环城北路与环城东路交界处这一市中心的繁华地段，因此随着品牌的逐渐打响，获得了以外企高管为代表的高端客户巨大认同，但现在并不代表未来，随着这块市场逐步被人发掘，一旦地段更佳、服务更好的酒店式公寓出租，对他们的项目将会形成一定的冲击。想要保持目前的优势，必须时时关注市场的动态。 


结合现有的经营经验，郭青云指出，地段和服务水平将直接决定酒店式公寓能走多远。“目前叫酒店式公寓的项目很多，但真正能将酒店式管理引入物业经营的项目却很少，一旦后期服务不能跟上，物业将会随之贬值。” 


如何做大蛋糕将是关键 

面对来势汹涌的酒店式公寓开发潮，大多数业内人士坚持认为，想要抑制开发商们的这股开发热情并不容易，与其如此，不如想办法做大酒店式公寓租赁的这块蛋糕。 


据郭青云介绍，目前高端酒店式公寓的需求人群主要集中的是外企在杭的高管人士，因为这批人群可以享受公司给予的高额租房补贴，加上这群人士对于生活品质要求较高，因此，服务水平较高、单位面积较小的酒店式公寓特别受到这群人士的青睐。这一市场行情一方面说明了需求群体的局限性，另一方面也说明了酒店式公寓未来的市场潜力。 


“像很多毕业工作几年的大学生，最初一般只满足于有个小房子可以合租，但随着收入水平的提高，他们对住房的要求也随之提高，这时，面向中等消费者的酒店式公寓便会吃香起来；除此以外，一些外地做生意长期在杭居住的人士，对他们而言，住酒店太贵不划算，租小区房又无人服务，酒店式公寓同样是个非常好的选择。”据郭青云介绍，最近财富中心的承租状况已初步显现出这样的态势。但即便如此，如果短期内大量酒店式公寓集中开发与上市，对于市场消化能力来说，依旧是个不小的挑战。