绍兴
北京
成都
杭州
三亚
东莞
苏州
上海
深圳
天津
济南
西安
南昌
大连
石家庄
长沙
广州
南宁
沈阳
长春
宁波
昆明
青岛
常州
海南
重庆
无锡
郑州
合肥
南京
佛山
武汉
更多城市
鞍山
北京
保定
北海
包头
蚌埠
成都
长沙
长春
常州
重庆
东莞
大连
大庆
福州
佛山
广州
桂林
贵阳
赣州
杭州
海南
合肥
哈尔滨
衡水
湖州
淮安
惠州
衡阳
邯郸
呼和浩特
更多城市
济南
吉林
江门
嘉兴
济宁
江阴
九江
昆明
昆山
廊坊
兰州
洛阳
聊城
临沂
连云港
柳州
乐山
马鞍山
绵阳
南昌
南宁
宁波
南京
南通
青岛
秦皇岛
泉州
三亚
苏州
上海
深圳
石家庄
沈阳
绍兴
汕头
宿迁
天津
唐山
太原
泰州
厦门
更多城市
无锡
武汉
威海
潍坊
西安
厦门
徐州
烟台
扬州
银川
郑州
珠海
舟山
更多城市
首页
新房
本月开盘
热门楼盘
本月交房
楼盘新动态
特价房
楼盘导购
新房排行榜
知名学校
购房知识
看房团
特价房
二手房
在售房源
业主房源
找小区
找经纪人
找别墅
二手房排行榜
我要卖房
直播看房
租房
在租房源
个人房源
整租房源
合租房源
别墅房源
免费发布出租
查房价
装修家居
家装案例
装修效果图
装修攻略
家居圈
家居资讯
建材店铺
帮你装修
海外房产
澳大利亚房产
新加坡房产
马来西亚房产
泰国房产
日本房产
阿联酋房产
资讯
房产快讯
房产问答
房产知识
房产圈
百科
直播看房
地产数据
房产交易
土地市场
研究报告
物业数据
数据商城
更多
土地
产业
中指云
地产数据
土地市场
研究报告
百城价格指数
地产文库
数据商城
业主论坛
精华帖
装修论坛
VR全景看房
加盟房天下
更多服务
开发云
土地云
经纪云
登录
立即注册
我的房天下
我的房产圈
退出
房天下
>
绍兴业主论坛
>
昆仑国际商务中心
>
易宪容:预售制具有先天缺陷 即使不废也要大改
上一页
|
1
|
/
1页
go
主题:
易宪容:预售制具有先天缺陷 即使不废也要大改
jasonhung
发表于
2007-07-31
进微信群讨论
国内住房预售制度是一种单边的风险分担制度,只是让消费者及银行来承担,具有先天严重缺陷。这样的制度即使不完全取消,也得全面修改。
最近,国家发改委宏观经济研究院的报告建议,将住房预售改为现房销售,引起了舆论的关注。
从最根本说,国内住房预售制度是一种单边的风险分担制度,只是让消费者及银行来承担,具有先天严重缺陷。
这样的制度即使不完全取消,也得全面修改。
从国际经验来看,房屋预售制度促进房地产业的良性循环,关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的市场准入或退出制度,预售资金的专项管理,严格的法律监管,或是为购房者提供更多的合约选择形式等,这些都是风险分担机制的重要组成部分。
目前房地产预售出现许多问题,其中一个重要原因在于缺乏严格的市场准入和退出机制,大量不合格的企业过度和无序涌入,一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业很难退出市场,或者利用不完善的退出机制来逃避责任。只有实施科学严谨的市场准入和退出制度,才能保证房地产开发商的质量,减少开发商的败德行为。
住房预售存在着严重的信息不对称,不少国家都制定严格的法律规则,要求开发商公布其楼盘的详细信息。如在楼盘开盘之前,开发商申请预售或是销售许可时,政府要求开发商公布上市的房源套数、面积、开盘时间、预计价格;在销售中,政府主管部门会要求开发商及时公布已售套数、面积、价格,以及可售套数、面积等等。也就是说,采用住房预售制度,信息公开化、透明化是必要前提。
在一个成熟的住房预售市场,住房预售合同并不是已经印刷好的格式化合同,而是一个多样化的选择体系。消费者既可以选择现有的格式化合同,也可以是住房消费者与房地产开发商就住房销售合同谈判的结果。政府、银行以及开发商应为具有不同风险偏好、不同风险承担能力的利益主体设计不同的预售合同。
在一个成熟的住房预售市场,住房预售款不是收到款之后就全部转到房地产开发商名下,而是有制度安排由专门的机构或银行来专业管理。
住房预售款的使用是在严格监管下随着工程进度快慢来发放。因此,对住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理这些资金。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金,也可以防止开发商假按揭等违法行为。
住房预售制度还包括了对商品房预售的监管,事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查;工程开工后,要检查是否按合同要求进行施工,是否延期和修改合同;在交房时,要有相关机构监督开发商公平、公正地与购房者做房屋交接;要通过多种手段的综合运用,形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条,确保购房者的合法权益不受侵害。
如果允许预售制度的存在,就必须建立救助机制,其核心在于建立风险担保基金,这项基金是预售出问题之后进行快速赔付、稳定公众信心,履行风险担保职责的重要保证。它是一种基金筹集模式,即通过风险担保基金的筹集与积累,把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式,不仅可以把风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担,而且也能够约束房地产开发商减少违约
上一页
|
1
|
/
1页
go
最近,国家发改委宏观经济研究院的报告建议,将住房预售改为现房销售,引起了舆论的关注。
从最根本说,国内住房预售制度是一种单边的风险分担制度,只是让消费者及银行来承担,具有先天严重缺陷。
这样的制度即使不完全取消,也得全面修改。
从国际经验来看,房屋预售制度促进房地产业的良性循环,关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的市场准入或退出制度,预售资金的专项管理,严格的法律监管,或是为购房者提供更多的合约选择形式等,这些都是风险分担机制的重要组成部分。
目前房地产预售出现许多问题,其中一个重要原因在于缺乏严格的市场准入和退出机制,大量不合格的企业过度和无序涌入,一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业很难退出市场,或者利用不完善的退出机制来逃避责任。只有实施科学严谨的市场准入和退出制度,才能保证房地产开发商的质量,减少开发商的败德行为。
住房预售存在着严重的信息不对称,不少国家都制定严格的法律规则,要求开发商公布其楼盘的详细信息。如在楼盘开盘之前,开发商申请预售或是销售许可时,政府要求开发商公布上市的房源套数、面积、开盘时间、预计价格;在销售中,政府主管部门会要求开发商及时公布已售套数、面积、价格,以及可售套数、面积等等。也就是说,采用住房预售制度,信息公开化、透明化是必要前提。
在一个成熟的住房预售市场,住房预售合同并不是已经印刷好的格式化合同,而是一个多样化的选择体系。消费者既可以选择现有的格式化合同,也可以是住房消费者与房地产开发商就住房销售合同谈判的结果。政府、银行以及开发商应为具有不同风险偏好、不同风险承担能力的利益主体设计不同的预售合同。
在一个成熟的住房预售市场,住房预售款不是收到款之后就全部转到房地产开发商名下,而是有制度安排由专门的机构或银行来专业管理。
住房预售款的使用是在严格监管下随着工程进度快慢来发放。因此,对住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理这些资金。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金,也可以防止开发商假按揭等违法行为。
住房预售制度还包括了对商品房预售的监管,事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查;工程开工后,要检查是否按合同要求进行施工,是否延期和修改合同;在交房时,要有相关机构监督开发商公平、公正地与购房者做房屋交接;要通过多种手段的综合运用,形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条,确保购房者的合法权益不受侵害。
如果允许预售制度的存在,就必须建立救助机制,其核心在于建立风险担保基金,这项基金是预售出问题之后进行快速赔付、稳定公众信心,履行风险担保职责的重要保证。它是一种基金筹集模式,即通过风险担保基金的筹集与积累,把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式,不仅可以把风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担,而且也能够约束房地产开发商减少违约