主题：2008绍兴楼市走向何方 三大猜想等待证实(转)

用“冰火两重天”来形容2007年的楼市一点也不为过：10月份以前，所有房子价格齐声共涨，甚至重现了排队买房的盛景；而随后国家几道宏观调控政策齐发，硬生生地拖住了楼市这匹脱缰的野马。那么，2008年绍兴楼市会有什么样的走向呢？

豪宅领涨绍兴房价会否再现？

猜想1.

豪宅领涨绍兴房价会否再现？

康郡高尔夫别墅、山水人家、绍兴天下、白鹭金滩、东泽庄园这些绍兴楼市豪宅的代名词，在2007年精彩亮相，而他们无疑是2007年绍兴楼市最闪亮的星星，并成为2007年绍兴房价飞涨的领航者。而进入2008年，由绿城金昌益泉开发的“玉兰花园”，绿城和宝业拿下的阳明路一号地块，以及杭州滨江房产集团即将开发的镜湖新区外滩地块都将加入豪宅的行列。那么，2008年的绍兴楼市，豪宅会否再次领涨？

康郡高尔夫别墅是绍兴第一个高端“豪宅”。对豪宅的定义，该开发商有一些自己独特的看法：豪宅和高价房是两个不同领域的概念！豪宅是一个不可复制的地段，有资源、设计上的东西，还有配置和服务，这就带来了一种不可复制性。跟高价房完全不同，因为豪宅是带表一个城市或者一个区域营造的最高水准，或者是代表一种特定的文化。

而绍兴金绿泉置业有限公司的许总也表示：“一个城市的房价是应该有层次感，有每平方米几万元的豪宅，也有三四千元左右的普通公寓。好的地段加上好的产品是构成豪宅的必备要素。”

记者了解到，从2007年开始豪宅的数量和质量在绍兴出现了快速增长期，因为从2007年开始有许多“房产大鳄”进入绍兴市场，他们为绍兴的房产市场带来了新鲜的血液，包括开发的理念、营造的品行。

“如果豪宅品质很高，说明市场对品质有一个很好的认识。问题是去年3月份以后，基本上只要是房子都涨。”业内人士表示，在2007年的这波涨价潮中，不少楼盘的涨幅“并不合理”。

对于那些并不具备豪宅品质却标上了豪宅房价的楼盘，这些楼盘在2008年可能会领跌楼市或者出现滞涨。在宏观调控的压缩下，这些楼盘将首先被挤压掉价格泡沫。这些楼盘如果要避免这种情况的发生，必然要加大二次投入力度。

贷款从紧效应导致楼市阵痛？

猜想2.

贷款从紧效应导致楼市阵痛？

在过去的一年里，多条金融政策相继出台。这对楼市影响颇大，6次加息、10次提高银行准备金率至历史最高水平，中央更是十多年来首次提出“货币从紧”的政策。

货币的紧缩不但让开发商“贷款难”，也压制了消费者的“购买力”。不断加重的金融调控力度加重了市场拐点的预期。

房地产是典型的资金密集性产业，央行货币从紧的政策对中小企业影响较大。但从2005年开始，坤和、绿城、世茂等“地产大鳄”进入绍兴，这些大型房地产企业实力强劲，抗风险能力很强，他们对整个市场包括房价的稳定能起到很大的积极作用。

除了企业贷款紧缩，个人贷款也卡紧。去年12月初，市民徐先生在城东买了一套二手房，贷款40万元，但到现在还没有办理过户手续，因为银行的贷款额度还没批下。

我市一大型商业银行个金部有关负责人表示，以往每年1~3月份是放贷的高峰期，但到目前为止，省分行还没有下放贷款指标，贷款新增额度是零，而去年同期这一数字是好几个亿。现在靠每月的贷款还款数进行放贷，还不能超过省分行规定的额度，在有限的资金里，银行进行审核，风险小的优质客户优先放贷。因此，就算你具备放款资格，也有可能要等上几个月。

“实际上有关贷款紧缩对楼市的影响在近期已显现。”近段时间以来，不少新开楼盘都遭遇了贷款慢、贷款难等问题，为此部分楼盘还主动要求提高首付至40％或者更多；而二手房方面，由于多个类型的房源都贷不了款，二手房市场已提前转入淡季。  

“到底会不会放松，现在还没说法。”一家不愿透露姓名的商业银行房贷部负责人也表示，虽然目前而言，他们行已停办二手房贷款，新房贷款也日益趋紧，“要看下半年的房地产市场火爆程度”。因为房贷一直作为优质贷款，相信各银行一定会在允许的范围内作最大考虑。

房价会不会“报复性”上涨？

猜想3.

房价会不会“报复性”上涨？

自从去年下半年国家开始新一轮的宏观调控后，很多人是持币观“房”阶段，在这个买涨不买跌的特殊市场，价格会变得异常敏感。

现在楼市就像股市中的缩量整理阶段，成交量平平，价格还在一定位置盘整。是积蓄能量向上突破，还是应声而下，形成拐点？每个人都有自己的看法。

房价的涨与跌，是一个永远“新鲜”的话题，因为它是无解的！支持房价上涨的说：供求关系决定。而具体解释是一个很费神的“工程”，影响因素有宏观因素：比如经济发展、CPI上涨、人民币“外升内贬”、土地政策、城市化进程等等；有微观因素：地段、自然环境、相关配套（商业、教育、交通、医疗）、楼盘品质、楼盘概念、物业服务、品牌、开发商战略等等，最终都通过供求关系左右房价！

而每年春节前后，都有人跳出来，说房价太高，有泡沫要调整，而国家也都有不少政策出来，于是要买房的犹豫了，但还没等回过神来，房价又像火箭一样直冲而上。

所以，对于那些准备买房的朋友以及朋友的朋友问“现在该不该买房”的问题，回答是：如果是自住，随时可以，但要量入为出！

同时我还会反问三个问题：

1.能承受的总价范围是多少？

2.需求的面积及户型功能有何要求？

3.希望在哪个区域或者板块置业？

这三个问题明确或者经过选择后明确，接下去就好做了，否则是浪费时间。

第二套房贷已放松了