主题：房东抬价 开发商捂盘 购房者头脑别发热

杭州城北的二手房东近日很牛。继6月底原金松洗衣机厂地块再创地价新高后，周边的二手房挂价开始异常活跃，一涨再涨，如接近金松洗衣机厂地块的红石中央花苑挂价已从去年底的1.2万元/平方米到了今年7月初的1.5万元/平方米。 

同样，一手房市场也传出开发商酝酿涨价的消息。浙江工商大学地块7月9日出让，楼面地价创出新高。土地出让会现场，周边楼盘的开发商喜笑颜开，因为这个楼面价已经接近甚至超出在售房价。土地出让会后，附近一个楼盘立即称，要暂时封盘，等提价后再开卖。 


最近的杭州楼市又出现久违的涨价现象，土地市场的火爆加上二手市场房东的高预期，人们一下子又迷失了方向：楼市是否会再现调控前的上涨行情？ 

房东频抬挂价， 

开发商捂盘待涨 

应该说，二手房在这股涨价风中领先一步。 

自从去年底，绿城联合滨江竞得杭汽发地块后，杭州市中心的城北地块就成了二手楼市的一个大热点。上月底旅游房产摘得“原金松洗衣机厂”地块后为这波热潮又添了把火。 


和金松洗衣机厂相距不太远的红石中央花苑去年底的挂价在12000元/平方米左右，而七月初市场挂价已上升到15000元/平方米。清水公寓（查看地图）、远大花园去年底的挂价在9000~10000元/平方米左右，现在市场挂价已上涨1000元/平方米。 


而一手房市场开发商也在酝酿涨价，或者封盘。以5月的房交会为标志，2005年以来的寒冰似乎在瞬间融化：魅力之城、万家花城、银树湾几个新开楼盘出现漏夜排队现象。随后，由几个明星楼盘的火爆蔓延到整体的销售业绩提升，调价的风声也就在市场上频频流传。 


三墩的两块地7月9日出让后，周边的一个楼盘本打算7月开盘，前天临时决定延期开盘，准备等段时间再说。城北的一个专业市场在今年5月开盘后，500多套房源目前仅剩几十套左右。开发商近日通知购房者，下周起将上调房价。同样，文教区文一路、教工路、文二路、文三路和学院路整治工程将开工。整治工程尚未开始，周边的一些楼盘已表示，要提高售价并放慢销售速度。某楼盘销售经理表示，二期房源开盘时间根据道路改造进程作适当控制，开盘价格要提高1000~2000元/平方米左右。 


这股升温行情是怎样形成的 


支撑这股涨价风的是怎样的一股楼市升温行情？汉嘉机构刚刚出台的2007年上半年楼市分析报告显示，并不是所有楼盘都那么好卖。汉嘉机构市场总监陈焕春表示，今年上半年的高成交量主要是由一批高性价比楼盘带动的。 

报告显示，三方面原因导致今年上半年的升温行情。 


一方面，好卖的还是高性价比楼盘。受到宏观调控的影响，中小户型的供应比例开始增加，尤其是90平方米左右的小三房及舒适型两房，还有100~120平方米的经济型三房，这种产品在杭州市场上一直是较为稀缺的，而刚性需求却非常强。从上半年成交较为火爆的万家花城、亲亲家园（查看地图）、红苹果等几个楼盘也可以看出，这些楼盘90平方米以下户型的比例都比较高，中小户型的成交也比较迅速。带动市场行情的几个旺销楼盘就是因为具有较高的性价比而引起了排队抢购，这些楼盘一般定价较为保守，甚至有些比周边在售楼盘还要低，带动了成交量的提升。 


另一方面，今年上半年住宅的新增供应量相对较为有限，不包括余杭区的话，仅有152.22万平方米新上市量，这样也就造成某些区域的供需关系紧张。究其背后的原因，一方面是前两年的宏观调控客观上造成了供应量的阶段性减少，2005年开发商拿地的积极性下降，致使2005年土地的成交量相对有些萎缩；另一方面，“90/70”政策出台后，开发商纷纷根据要求调整规划，造成不少项目的延后。 


还有业界较为公认的一个原因，就是去年以来一直红火的股市，给需求带来了不小的刺激。有不少购房者是在股市赚钱后买了房，也有不少是因为股市而升级了购房计划。这期间有不少资金从股市转到了楼市，给楼市行情添了一把火。 


而二手房市场上半年的升温，据我爱我家反映，今年市场行情转好后，不少房东的心理预期上升，而某一套高价房的出现往往会带动这个小区的房价集体上涨。如朝晖二区不久前一套户型和装修都比较好的房子卖到了1万元/平方米，结果该楼另一户卖房子时，也把房子挂到了1万元/平方米，而事实上朝晖二区现在的成交价大多在9000多元/平方米，新挂出来的这套房子，其楼层和户型跟那套卖到万元的房子有不小的差距。由于小区偶然出现一套高价房从而引起众多房东跟风提价的情况在杭州屡见不鲜。 


面对涨价风，购房者不必恐慌 

专业人士认为，上半年的楼市固然热闹红火，有些稀缺性项目的开发商开始考虑提价、封盘，也会造成房价区域性和阶段性的跳跃，但总体上说，如果不是很着急，购房者也没有必要过分恐慌，急着下单。 

根据汉嘉机构的统计和预估，供应方面，上半年杭州商品住宅新增供应量（含余杭、不含萧山）在230万平方米左右，预计全年杭州市区将新推商品住房540万平方米左右，因此下半年还将会有300万平方米左右的新增供应量。而且截至今年6月底，杭州网上剩余可售住宅共计19901套，市场存量共计面积为272.30万平方米。 


而成交方面，2007年1~6月，杭州市区成交商品住宅24355套，成交面积305.97万平方米。虽说成交成绩较好，但下半年仍旧是供大于求的态势，而且多余供应量达到266万平方米。供应量之大不可小视，只是区域间分布不平衡。 


更重要的一方面是，等到下半年凯德、复地等外来品牌开发商的楼盘纷纷上市，房产品面临的竞争就不仅仅是量上的竞争，而是质上的竞争。届时消费者的选择余地可以大大增加。

恩,是的