主题：买卖双方同时观望，楼市提前“冬眠”

按照楼市销售规律，一年中的最好销售时间是9、10月份，也就是俗称的“金九银十”。近三年由于楼市火暴，进入11月份后市场仍然持续热销状态，俗称“暖冬”，这种状态一直持续到春节前结束。可是三十年河东、三十年河西，从今年的态势来看，非但金九银十不再，暖冬难现，而且楼市有极有可能提前入冬进入“冬眠”状态。
 
由于受“提高第二套房首付及贷款利率”“物业税”等一系列政策的影响，原本属于传统楼市黄金季节的10月，今年成为楼市的“10月寒流”。北京、广州、杭州各地楼市成交量均大幅下滑，去年以来涨幅始终保持领先的深圳，就连二手房成交市场也大幅萎缩，上海则发生部分新盘退房率持续攀升，退房率超过了19%。

 

分析上述局势：“10月寒流”不仅不会结束，而且近三年楼市出现的“暖冬”现象将彻底消失，种种迹象表面，随着需求与供给方的提前“蛰伏”，楼市有可能提前进入“冬眠”期。

 

从需求者的角度来看，国家近期出出台的各项政策无疑让他们对未来房价的稳定甚至下降注入了一针“强心剂”，观望气氛越来越浓厚。随着建设部24号文的出台，国家对保障性住房的土地供应的倾斜，保障住房供应逐年加大，中、低收入群体对限价房、经济适用房、廉租房充满渴望；首付及贷款利率的提高，对于那些升级换代，渴望提升居住品质的群体来讲，逐步放慢了购买第二套住房的步伐，同时央行迄今已来已经5次加息，楼市“温水煮蛙”效应逐渐显现，这些都是楼市逐渐降温的最佳“冷冻剂”。

 

从现在来看，很多人把深圳、北京、上海等大城市的楼市火暴归咎于需求太旺盛，富裕人群太多，供给总是赶不上需求的步伐，从而造成楼市价格上升是在正常不过的了。确实，在现今的高房价下，楼市已经成为少数富人手中的玩物。确实，24号文和提高首付对于富人来讲，确实与他们产生不了丝毫联系，但是近期纷传的物业税征收在不远的将来即将实施的时候，无疑给富人们劈头浇了一瓢“凉水”，持有成本的大幅度上升让投资者彻底缴械放弃购买。近期各大城市高档物业滞销的局面就清晰的证明了这一点，高档房月均销量不足10套的楼盘在上海、北京、深圳比比皆是。

 

不同阶层的需求者对未来楼价期望看跌，从而集体陷入观望，也因此造成了楼市成交量的大幅度萎缩。那么从供给者的开发商来讲，面对购买者的冷遇，他们是做何反映的呢？

 

现在的市场不仅是需求者在观望，作为楼市的供给者开发商大都也采取了观望的态势。进入10月底以后，大部分开发商手中的楼盘并没有因为新政的出台而大规模的开盘销售，他们继续通过捂盘惜售来观察市场反映：一方面看消费者到底能坚持多久；一方面看政府宏观调控的威力到底有多大；最后一点是还有部分开发商对未来房价上涨存有侥幸心理，通过惜售可以赢取价格上涨时间，从而达到获取巨额利润的目的。

 

当然，这其中不排除有一小部分开发商迫于资金压力由捂盘改为抛售，从市场整体情况来看，大部分有实力、有资源的开发商还在继续坚持捂盘，他们期望在寒冷的冬日过来迎来一个温暖的春天。

 

买卖双方同时观望，这在中国地产发展历史上算是头一遭，各方的命运究竟如何？我想把握命运的都不在自己，也不在对方，而是在行业管理者手中。如果此论调控继续扮“空调”的角色，那么继续倒霉的还是购房者；相反如果按照现在延续的调控方向，政府再继续出台更严更紧的实施细则，那么就该轮到开发商哭一次了。

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