主题：作用效果有多大 "房贷新政"需要综合措施的辅助

国庆前夕，央行与银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了贷款购买“第二套”住房者的首付比例和贷款利率，规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基准利率的1.1倍，相较于目前大多执行的85%的优惠利率，有较大幅度的提高。 

以直观判断，上述首付比例与贷款利率“双提高”的措施，一方面有利于抑制已经拥有自有住房者的二次置业冲动，另一方面亦可以降低投资收益比的方式，对房地产市场上的投资热潮加以限制。总之，作为房地产市场调控“组合拳”中的最新一记，其最显著的作用还是在于抑制增长过快的市场需求。 


但和近期出台的各种措施的境遇相似，该政策甫一出台便受到质疑，舆论首先怀疑的是，在房价“越调（控）越高”的大势下，这个相对温和的“新政”，在抑制房价方面究竟能够起到多大作用。 


确实，在连续加息和征收二手房交易税等一系列重拳之下，全国房地产市场却全线逆势上扬，甚至呈现“疯长”趋势，不但使购房者叫苦不迭，也让许多观察者错愕不已。但如果考虑到金融市场流动性过剩的背景，加之股票、基金飞涨带来的示范效应，作为唯一可与证券市场并驾的投资工具，市场对房地产价格的乐观预期和投资炒作，其实也在情理之中，而一系列调控措施带来的投资和交易成本的上升，也就很容易被“消化”在这种乐观的预期之中。 


在这种一致“看多”的市场氛围和群体心态下，“提高首付”的措施究竟能在多大程度上起到抑制需求（无论自用还是投资）的作用，不但论者持怀疑的态度，就连决策者也未必有十足的信心。 


不过，此次“房贷新政”的另外一项潜在的作用，也值得舆论的关注，即降低房地产市场的金融风险。而首付比例和贷款利率的“双提高”，一方面可降低银行信贷在购房投资中的比例，亦可提高单位贷款的利息收益，显然都可以在降低银行风险方面，起到明显的作用。如此，若把抑制市场需求和降低银行风险视为此次“房贷新政”的双重目标，则即使在抑制需求方面收效不大，也至少可以在降低风险方面起到切实的作用。 


而不论欲实现双重目标中的一项，还是完整实现其综合目标，舆论提出的另一项担心都值得央行和银监会高度重视，即如何准确、合理界定“第二套”住房，并以此为据，对第二套及以上住房严格落实“新政”规定的各项措施。只有这样，才能既不因“新政”而伤害到普通群众改善住房条件的正当需求，同时有效抑制住房市场的投资炒作，并切实降低银行的金融风险。 


日前，央行副行长表示，央行的征信系统完全可以查到贷款人以往的住房贷款记录，成功认定第二套及以上住房。在电脑系统日臻完备的条件下，公众对央行是否具备这样的能力，也确乎不必太过担心。同时在个人财产观念逐渐强化的今天，那种借用别人名义购买住房以躲避“第二套”认定的现象，似乎也不会大面积出现。因此，真正值得担心的，倒可能是各商业银行是否能够真心响应、贯彻央行政策。有报道称，某商业银行已经表示，其认定“第二套”住房将以个人而非家庭为单位，即一个家庭中的不同成员可以分别贷款购买住房而不被认定为“第二套”；也有银行表示，将以购房者是否在本行重复贷款而非央行的征信记录，作为认定“第二套”的依据。尽管央行未来可能对此类模糊地带进行进一步明确规范，以杜绝各种空子和漏洞，但这些银行的表态却已经预示，商业银行出于对房贷这一到目前为止还相当“优质”的信贷资产的留恋，很可能以各种小招数，为重复贷款者提供方便。而如果监管不严，则这种小招数就可能毁了央行和银监会的宏观大计。因此，此次的“房贷新政”，还需要更详尽的措施和严格监管，才能实现其本来的目标。