主题：“碧桂园”上市 杨惠妍成首富的背后
- 发表于2007-10-17
杨国强：“隐学”旗下暗涌成潮
杨国强，碧桂园的实际控制人。为人相当低调，尽管名声在外，早就是各种富豪榜上的常客，却几乎从不在公开场合露面，也不怎么接受媒体采访。据说他最喜欢呆在公司热销楼盘售楼部的某个角落里，静静观察销售进展，而周围来来去去的人，也许还以为他是哪里过来看热闹的老农民。同辈呼杨国强为“强哥”；晚辈称其为“六叔”；乡里用二手汉语叫其“Boss杨”。
1988年，杨国强33岁，根据现有的资料分析，应该正担任顺德北滘公社房管所区建筑队队长。据说，杨国强24岁之前都是穷小子，17岁之前没有穿过鞋。由此反推，那33岁的杨国强已经完成了第一桶金的积累，1993年，杨国强和杨贰珠等拍档竟能出资3395万元，收购北滘建筑工程公司，从此可以想象1988年，Boss杨绝对已经腰缠万贯了。
1992，杨国强真正发家在广东顺德、主要开发业务集中在广州及珠三角地区的碧桂园，素以“南中国居住生活的一面旗帜”自诩。92年的杨国强，趁内地房产热，与几名农民在顺德碧江及桂山交界，兴建4，000套别墅，名为“碧桂园”。后来内地楼市爆煲，楼盘滞销。据称某日，他到广州一间私营贵族学校参观，无意发现一间贵族学校，可以吸引有钱人愿意到穷乡僻壤聚居，结果他照葫芦画瓢，在碧桂国兴建国际学校，成功将楼盘卖光。
碧桂园学校向每名学生收取30万元教育储备金，并规定学生在毕业后才能取回，杨国强一直对这个零息融资的方法，引以为豪，一名接近杨国强人士说。
本报记者采访接近顺德碧桂园人士，他说，碧桂园的几个别墅区占在几座山头上，一片一片的，全都一模一样，开车要开十几分钟才能开到出入口，附近比较荒芜、偏僻。可见杨国强的营销能力超强。碧桂园成立至今，逐渐发展住宅工厂的模式，广东省内到处都是碧桂园楼盘。近10年，碧桂园已兴建3.8万单位。
自1999年起，集团每年楼盘销售总金额均超过25亿元。
据说2002年最辉煌时，曾在广州增城创下了一分钟销售一套别墅的惊人纪录，被当地业界戏称为“像卖菠菜一样卖别墅”。
碧桂园的经营特色和发展理念，可谓处处都打上了这位“农民开发商”的烙印。从碧桂园内部的股东结构来看，属于典型的家族企业，集团大股东基本上都是企业早期的创业者，不少跟杨国强有血缘或姻亲关系。
从一家私人企业变成公众公司，外人很难把它们跟香港上市这么“时髦”的事联系起来。
碧桂园总部现在仍然位于顺德，相关媒体到杨国强位于北滘镇广教村的祖屋采访，村民表示，杨国强每年只有春节才回祖屋，平日一名女村民负责清洁。屋内设备简陋，可见这名顺德富豪生活极为简朴。
“内地经济迅速发展，人民收入提高，房地产市场发展潜力巨大。”一向惜字如金的杨国强继续保持低调风格，对行业前景做出如上简短评述。
一向低调的杨国强在此前IPO的推荐会上表示：“自己有三个女儿，因此，杨惠妍只是代表家族来持有股份，代表家族签名。”他还强调，自己现在才53岁，仍然非常“后生”，不会想退休。
杨国强，碧桂园的实际控制人。为人相当低调，尽管名声在外，早就是各种富豪榜上的常客，却几乎从不在公开场合露面，也不怎么接受媒体采访。据说他最喜欢呆在公司热销楼盘售楼部的某个角落里，静静观察销售进展，而周围来来去去的人，也许还以为他是哪里过来看热闹的老农民。同辈呼杨国强为“强哥”；晚辈称其为“六叔”；乡里用二手汉语叫其“Boss杨”。
1988年，杨国强33岁，根据现有的资料分析，应该正担任顺德北滘公社房管所区建筑队队长。据说，杨国强24岁之前都是穷小子，17岁之前没有穿过鞋。由此反推，那33岁的杨国强已经完成了第一桶金的积累，1993年，杨国强和杨贰珠等拍档竟能出资3395万元，收购北滘建筑工程公司，从此可以想象1988年，Boss杨绝对已经腰缠万贯了。
1992，杨国强真正发家在广东顺德、主要开发业务集中在广州及珠三角地区的碧桂园，素以“南中国居住生活的一面旗帜”自诩。92年的杨国强，趁内地房产热，与几名农民在顺德碧江及桂山交界，兴建4，000套别墅，名为“碧桂园”。后来内地楼市爆煲，楼盘滞销。据称某日，他到广州一间私营贵族学校参观，无意发现一间贵族学校，可以吸引有钱人愿意到穷乡僻壤聚居，结果他照葫芦画瓢，在碧桂国兴建国际学校，成功将楼盘卖光。
碧桂园学校向每名学生收取30万元教育储备金，并规定学生在毕业后才能取回，杨国强一直对这个零息融资的方法，引以为豪，一名接近杨国强人士说。
本报记者采访接近顺德碧桂园人士，他说，碧桂园的几个别墅区占在几座山头上，一片一片的，全都一模一样，开车要开十几分钟才能开到出入口，附近比较荒芜、偏僻。可见杨国强的营销能力超强。碧桂园成立至今，逐渐发展住宅工厂的模式，广东省内到处都是碧桂园楼盘。近10年，碧桂园已兴建3.8万单位。
自1999年起，集团每年楼盘销售总金额均超过25亿元。
据说2002年最辉煌时，曾在广州增城创下了一分钟销售一套别墅的惊人纪录，被当地业界戏称为“像卖菠菜一样卖别墅”。
碧桂园的经营特色和发展理念，可谓处处都打上了这位“农民开发商”的烙印。从碧桂园内部的股东结构来看，属于典型的家族企业，集团大股东基本上都是企业早期的创业者，不少跟杨国强有血缘或姻亲关系。
从一家私人企业变成公众公司，外人很难把它们跟香港上市这么“时髦”的事联系起来。
碧桂园总部现在仍然位于顺德，相关媒体到杨国强位于北滘镇广教村的祖屋采访，村民表示，杨国强每年只有春节才回祖屋，平日一名女村民负责清洁。屋内设备简陋，可见这名顺德富豪生活极为简朴。
“内地经济迅速发展，人民收入提高，房地产市场发展潜力巨大。”一向惜字如金的杨国强继续保持低调风格，对行业前景做出如上简短评述。
一向低调的杨国强在此前IPO的推荐会上表示：“自己有三个女儿，因此，杨惠妍只是代表家族来持有股份，代表家族签名。”他还强调，自己现在才53岁，仍然非常“后生”，不会想退休。
- 发表于2007-10-29
- 发表于2008-07-12
“碧桂园”上市 杨惠妍成首富
杨惠妍无论是162亿美元还是1300亿元的身价，不仅迅速追赶着中国香港富豪李嘉诚，甚至在美国富豪中也可以排到第15位。与《福布斯》今年9月21日发布的《2007年度美国400富豪排行榜》相比较，杨惠妍的身价直逼谷歌的两位创始人塞吉·布林和拉里·佩奇，他俩目前各自拥有185亿美元的财富，并列于美国富豪榜第5位。而微软首席执行官史蒂夫·鲍尔默，其资产总值为152亿美元，仅仅位列第16位。
2007年4月20日上午10时，代号为“2007.HK”的“碧桂园”上市不到两分钟就升至7.21港元，以首日收盘价7.27港元计，25岁的杨惠妍持有95.2亿股，持股市值达到692亿港元，而上市之前她在碧桂园的权益净资产不过10亿港元（按2006年年末数据）；当日碧桂园市值达到1189.37亿港元，成为中国地产企业市值冠军，而上市之前碧桂园2006年末的净资产只有14.75亿元。
杨惠妍一举成为新一代内地首富，世人瞩目。杨惠妍是碧桂园创始人杨国强的二女儿，碧桂园公开招股的同时，杨国强把自己的股权转让给了二女儿杨惠妍。根据碧桂园上市前的重组情况，杨惠妍100％控股的“必胜公司”持有碧桂园160亿股中的95.2亿股，身价约为692亿港元。
继续做“地主”，年底做到8000万平方米意味着什么?
“土地多了不一定赚钱，老婆多了不一定幸福。”此言出自地产圈思想家冯仑，但碧桂园集团的老板杨国强的做法似乎和这种说法大相径庭。
“得土地，得天下”，拼命“圈地”，是碧桂园的标志性行为。
今年9月，国务院发展研究中心发布了《中国房地产企业竞争力研究报告》，这个报告中说到全国最大的“地主”是碧桂园，今年7月末，该公司总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。据称这是万科地产的3倍，是SOHO中国的10倍。
有分析人士指出，即使碧桂园今后不再拿地，按照一年销售约200万平方米住宅计算，该开发商手上的储备用地可以开发二十几年。
碧桂园最新公告称，截至8月15日止，集团土地储备总可建筑面积达到5400万平方米——仅仅在15天前，这一数字为4500万平方米，而统计至6月30日止的中期业绩报告则显示，当时的数字是2950万平方米。土地储备在不到两个月的时间里翻了近一番，速度惊人。
最近，碧桂园又成功获得了4幅土地，分别位于广东韶关、天津塘沽、安徽池州和内蒙古兴安盟的土地，可建筑面积约835万平方米。而在此前的7月上半月，该公司刚刚获得了可建707万平方米楼面的土地。
据了解，碧桂园所拿土地大多集中在二三线城市，其中以酒店及商业配套在内的大型住宅项目为主，碧桂园通过获得大面积价格低廉的土地以开发低密度、社区化及有价格优势的综合性房地产项目。
相比于其他公司近期高价拿地，碧桂园一向坚持其低成本路线，购地成本较低。招股说明书显示，碧桂园的地价占总成本的比例不超过10%。2004年至2006年土地成本仅是售价的6％～7％。碧桂园控股有限公司董事局主席杨国强称，碧桂园的成功秘诀就是“低成本土地、规模化生产、快速销售”。
毫无疑问，这家赴港上市不到半年的内地地产股新贵，已经成为中国开发商中最大也是最生猛的“地主”之一。
杨国强近日曾向外透露，年底土储将再增5成，至8，000万平方米。
目前手持土储达5000多万平方米的碧桂园，已是中港两地拥有最多土储的“大地主”，倘达到年底8，000万平方米的目标，其土储比整个香港岛面积（约7，800万平方米）还大。
中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示，开发商拿地的数量决定它在未来市场上的占有量，“比如做面包，你得有面粉，巧妇难为无米之炊。”考虑到国家延续从紧的土地政策，尽量拥有更大规模的土地储备是公司发展的前提。
有分析人士说，“碧桂园大多会在二三线城市的郊区囤积土地，而这些土地大多属于农用地，在农用地转为建设开发用地时，国家有严格的审批规定，碧桂园很可能会碰触政策红线。”实际上，国土部正在进行的督察的重点就是农用地“以租代征”。在这一敏感时刻，碧桂园的拿地模式更容易引发土地违规。“碧桂园或许会成为此次土地风暴检查的重点。”
但碧桂园或许仍会延续房地产圈内的所谓“潜规则”。有开发商表示，大多是当地政府招商引资过去的，只要碧桂园先交一部分土地出让金，拿到一部分土地证，然后项目开发建设启动了，当地政府肯定不会收回土地。
也就是说，碧桂园很可能会陷入到来自中央政府的调控严查和地方政府的投资冲动的博弈当中。
低价获取土地，绝大部分土地为低价地，是碧桂园控制成本保持利润率至关重要的一个环节。
但这种好日子可能一去不复返。
2006年12月28日，国税总局发布通知，从2007年2月1日起，国家税务总局对房地产企业土地增值税开始实行全面清算，对于碧桂园这类土地储备量大、开发周期长的房企来说，其资金链将受到严峻考验。这就意味着碧桂园以往所奉行的低价拿地策略，将面临高额的税负代价，政策规定，企业购得土地后，须在一年内开发，若延期，除特殊情况外，罚款25%；两年不开发，土地无偿收回。这是政府为严控土地资源，防止开发商无量囤积，荒废国家有限的土地资源而制定的。如此，碧桂园若是耽误一年，按今年其在7、8两个月新增的20平方公里价值300亿的土地储备，则要罚款75亿元；若两年还来不及开发，则有血本无归的可能。
按照瑞银预测的碧桂园未来40%的毛利率估算，其将被征收的土地增值税率很可能在增值额的40%左右。以碧桂园2006年财报为例，其2006年销售额79亿元，毛利率约26亿元，这就意味着碧桂园2006年所需缴纳的土地增值税可能达到8亿元以上。如果现时碧桂园土地增值税计算基准得不到认可的话，这将对碧桂园的盈利产生巨大影响。
10月16日，记者就此问题采访广发证券发展研究中心某研究员，他说，“目前税务局只在北京征，广州和其他地方还没有出细则，也就是说，只是在财务报表上有所体现，在净利润里划出一块放在那里，还没有交，所以暂时对他们不会有很大的影响。”
十多年来，在珠三角埋头耕耘的碧桂园开始了北伐，将触角伸到了长沙、泰州、沈阳甚至满洲里等地，分析认为，要达到2007年的经营目标，碧桂园需要在其他区域复制自有的低成本的大盘模式。碧桂园控股上市后能够继续低成本获取土地的情况说明，在土地环节的成本控制目前仍然是成功的，但最大的问题在于如何将碧桂园驾轻就熟的整合上下游产业链战略扩展到全国。为了控制成本和提高效率，碧桂园在房地产开发、设计、建筑、装修等各个环节都拥有自己的企业或关联企业，并且这些企业基本都在珠三角，而伴随管理半径的急剧扩大，如何在全国范围内贯彻这种战略也就成了碧桂园面临的最现实的问题。
对碧桂园这样迅速爆发起来的企业，短时期内也没有如此多的开发经营人才。似乎碧桂园也意识到这个问题，为此挖人不断。据称，近日，碧桂园以年薪300万挖走万科集团副总。
10月15日，碧桂园股价下跌3%多。截至2007年7月10日，碧桂园控股跑输香港红筹指数近30%，使得上市首日买入的投资者几乎全线被套。有人质疑，碧桂园通过财务技巧支撑起来的股价也只能是一座“沙雕”， 如何将碧桂园打造成“赚钱机器”来回报投资者，成为摆在杨国强面前的真正考验。
10月16日，记者就此采访广发证券发展研究中心某研究员，他说，“从上周至昨天，内地的房地产股也在下跌，像万科和保利都跌得很惨，这个行业是对政策比较敏感的，所以不用看得那么重。”