主题：北京房价连涨五个月 众专家预测下半年房价走势

截至5月的统计数据看，北京的房价再度连续数月保持了10%左右的涨幅。虽非人们所乐见，却已成不争的事实。涨幅背后是什么因素在推动？哪些因素可能继续左右下半年的楼市？带着这些问题，本刊采访了多位知名业内人士。 

股市与楼市相互支撑 


中信证券房地产研究部副总经理段海瑞认为，股市投资和楼市投资都和宏观经济紧密相连，宏观经济不景气，股市和楼市会同时低迷，如果宏观经济比较好，它们俩有同步的景气度。楼市的收益率相对比较稳定，但楼市流动性比较差，退出机制一般比较麻烦。 


大苑天地房地产开发公司总经理彭期磊指出，今年股市火爆，大量资金涌入股市时，上半年北京的房价还是实质性地突破了10%。火爆的股市并没有对房价产生太大威胁。其实股市和楼市是跷跷板关系，他们的发展对彼此都是互为支持。“我国国民生产总值近几年来连年增长，包括房价也是在不断飚升。从长远看北京乃至全国的房价都仍看涨。”北京宣福房地产副总经理周继志也表示，去年楼市经过宏观调控后，不少有自住需求者开始持币观望，当股市暴涨全民炒股全民赚钱时，不少人将准备购房的资金投入股市，希望在短期内获得更多利润，以便自己将来可选购更大面积的住房。“受印花税率上调影响，股市接连三天暴跌让不少股民开始认识到股市的风险，即使被套牢几年的老股民，也在成功解套后将资金撤出，转而进入风险更小的楼市。” 


政策调控需要反应时间 


面对有人质疑为什么政府调控体现在房价上的结果并不明显，而对于股市则是只要新政一出就会震荡连连，段海瑞认为，楼市很大程度上体现为实体经济，而股市更多体现为虚拟经济。 


东亚望京中心销售经理张欢则指出，北京的房价是一个阶梯式的涨幅，没有像股市一样大涨大跌。房地产的投资风险主要在于开发公司的实力、以及是否能够保证对业主承诺的兑现。在投资楼市的时候，投资者应该看重地段、开发商的实力，包括开发商之前所做的产品、产品本身的售价是不是在这个区域当中有一定的性价比，这与所投资的产品在未来是否具有较大的升值空间都有紧密的关系。 


结构性变化或导致房价下降 


谈到下半年的房价走势时，华高莱斯副总经理公衍奎认为，房价涨幅有可能会缓和。“这不是说房地产因泡沫破碎导致房价下调，而是结构性的变化会使得房价产生调整。”上半年影响楼市最重要的几大因素中，除了股市就是几大块保障性住房用地的审批入市。毫无疑问，保障性住房的供应比例如果继续加大，有可能拉低总体价格。而从普通商品住宅看，目前的主要供应都集中在郊区县，如果五环以外的普通住宅供应量继续增加，受其现有价格所限，很有可能也会拉低平均价格。从这个意义上说，即使均价走低，并不意味着资产贬值，因为从同一区域的对比数据看，无论是新房，还是二手房，其价格都在上涨。 


“价格是行业的敏感指标，背后受很多因素支撑。”公衍奎说。城市化进程与城市改造力度的呼应、经济发展积累的民间购买力造成了房地产市场的真实需求。除了最高端的住宅需求和广大人民群众对保障性住房的需求外，还有一部分具有一定购买能力但又买不到合适住房的中间阶层值得关注。“他们占总人口比例虽不高，但数量不少，收入超过经济适用房购买标准，也没解决北京户口问题，买不到限价房。这部分人实际是普通商品住房的主要购买力量。但近年来连近郊的开发项目都有减少的趋势，可供这部分人选择的余地很小。所以说，即使从整体看，均价涨幅能有所缓和，但微观层面的需求仍有待解决。”世茂集团华北区总裁宋垚也表示，现实需求、外地人购房比例继续强劲保持甚至是继续增长、城市扩张速度、土地新增上市的多少与人口增加数量所造成的供需变化、加上经济增长、股市熊牛、投资途径的变化等等，都会对房价未来走势产生影响。