主题：ShoppingMall建在城市中心原因

在零售商业中，ShoppingMall（新型购物中心）是一种高级业态形式，作为一种新兴复合型商业零售业态，它是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”消费场所，具有规模庞大、功能齐全的特征。ShoppingMall进入我国的时间还不算很长，但其发展势头却异常迅猛。 
国外的ShoppingMall，选址一般在城市的郊区地带。这一方面是因为ShoppingMall体量巨大，对用地面积要求较高，城市中心区域难以满足其用地条件；另一方面是因为郊区地租相对低廉，更适合ShoppingMall经营大众化产品的成本预算；同时发达国家家用小汽车普及率高、交通路网发达，城市居民具备远距离购物的条件。 
然而ShoppingMall进入中国以后，却越来超呈现向城市中心地带靠拢的趋势。国内一些经营状况较好的知名大型ShoppingMall，几乎都是位于城市最成熟的主流商圈之中；一些建在区位稍逊、商圈成熟度稍差的地方的ShoppingMall，相对而言就有些处境艰难。至于把动辄上十万甚至几十万平方米的超大型ShoppingMall建在城市郊区，在我国目前似乎还未见有成功案例。 
ShoppingMall在中国的城市中心化趋势，主要有三个方面的原因： 
第一个原因是，我国城市中心区的商业配套已经能够满足城市居民的消费需求，在部分城市，商业设施的配套已经出现趋向饱和趋势、甚至有过剩的苗头。在城市宏观商业背景下，城市商业零售向郊区扩张就缺乏市场的内在动力。强行将目标顾客群指向城市居民的大型ShoppingMall建在郊区，就会因人气不旺、需求不足而陷入经营困境。 
第二个原因是，我国目前家用轿车普及率还不够高，城市居民尚无远距离外出购物的能力，也没有养成远距离生活购物（相对旅游购物而言）的消费习惯。而ShoppingMall体量巨大，对日均客流量要求很高，每天需要数百万元的营业额才能维持自身的运转。显然，建在郊区的ShoppingMall如果没有自驾车前来购物的庞大消费人群支撑，仅仅依靠公共交通工具带来的有限消费人群，其消费能力与消费水平将远远不能满足自身生存和发展的需要。 
第三个原因是，我国目前的ShoppingMall与城市中心区的其它零售业态同质性较高，缺少自身鲜明的特色。现行的ShoppingMall除了在规模上有突出优势、在业态覆盖的广度上集购物、餐饮、休闲娱乐于一身之外，在店铺规划、商品种类、商品价格、营销手段等方面的优势都不明显；可以说我国目前的ShoppingMall的核心竞争力，仍然停留在以量制胜上。这就决定了它只能借助成熟商圈的旺盛人气才能立足，并靠以大吃小来实现自身的生存与发展。在这种情况下，一旦ShoppingMall建在郊区，其辐射影响力、消费拉动力的短板就会暴露无遗，最终难逃惨淡经营、甚至灭顶之灾的厄运。 
深圳近年来ShoppingMall发展迅猛，中信城市广场、万象城、金光华商业广场、花园城中心、海岸城、益田假日摩尔等一大批购物中心，均位于城市核心位置，凭借宏大规模和“一站式”消费量容，对商业中心的单店百货形成了巨大的冲击。 
随着家用轿车保有量不断增加，汽车逐渐成为深圳居民出行的重要方式，城郊购物中心必将因势崛起。近期公布的《深圳市商业网点规划（2006－2010）》中，提出规划期内，将在宝安广深高速福永—沙井路段之间和龙岗龙城中心西区机荷高速—水官高速交汇处的奥林匹克公园周边，分别建设一个城郊购物中心。 
与城市购物中心相比，城郊购物中心具有交通便利、停车等配套优势，而其平价购物、休闲娱乐特色，将不断吸引越来越多的有车一族。