主题：潘石屹：低价房涨幅变小 高价房涨幅变大

春节期间，我对北京2006年房价按不同价位分区间与2005年进行了比较，所有的数据来源都是北京房地产信息网上实时的数据。根据上述数据，我所得出的基本结论如下：

第一，北京2006年房价涨幅最大的是超过2万元/平方米的房子，涨幅达到26.4%；而低于5000元/平方米的房子没有涨价，反而下跌了0.8%，主要原因是，这个价位所供应的房子的区域越来越远离城市中心；5000—8000元/平方米的房子涨价幅度为10.4%，造成这个波动的主要原因是在这个区间中，2005年“国美第一城”的销售量非常大，而2006年它的销售进入收尾阶段而使得其销售量大幅度下降，同时其他项目也未出现可与其2005年相比的销售量所引起的。除去5000—8000元/平方米这个价位区间之外，北京市房价的基本规律是：“低价位的房子涨幅越来越小，而高价位的房子涨幅越来越大”。我想这与北京市这两年进行宏观调控，大幅增加了低档房的供应量；同时北京又是一个国际大都市，有许多外地人和外国人购买高档房有关。低档房供应量增加会导致低价位房子涨幅变小，而外来购买的增加，会形成高档房的需求空间，导致高价房涨幅增大(见图一)。

第二，从北京的价格区间房子涨幅来看，房价低于8000元/平方米的房子，比2005年仅上涨了2.4%，而普通老百姓关注的住房问题也主要集中在8000元/平方米以下的房子，超过20000元/平方米的房子，大部分是别墅、高档公寓、商铺和写字楼，与普通老百姓所关心的住房问题基本没有太大关系(见图二)。

第三，表一中列出了不同价位的房子在2005年、2006年房价的涨跌率；表二则是小于一定价格的房价的涨跌率。预计这种趋势在2007年还会继续加大，即低价位的房子涨价幅度会越来越少，因为政府在竭尽全力增加这部分土地和房子的供应量，而高价位房子的涨幅还会增加，原因还是那句老话：“价格取决于供求关系”。在过去几年间，北京市公开出让的高价房土地很少，供应量会影响价格的变化。

这只是我的分析结论，公开出来供有需要的朋友参考。

本版制图、制表/杨利

●2006年与2005年北京市房屋销售

不同均价下的数据分析对比

均价区间(元) 05年销售面积累计 06年销售面积累计 房价增减率

0-5000          326              435            -0.8%

0-6000          865              676            -4.3%

0-7000          1190             1002            1.4%

0-8000          1476             1235            2.4%

0-9000          1633             1508            7.0%

0-10000         1743             1668            8.7%

0-11000         1845             1767            8.4%

0-12000         1943             1857            7.9%

0-13000         1974             1901            8.5%

0-14000         2003             1989           11.3%

0-15000         2057             2077           12.8%

0-16000         2093             2094           11.5%

0-17000         2130             2116           10.4%

0-18000         2141             2151           11.9%

0-19000         2175             2190           12.0%

0-20000         2175             2236           15.2%

累计            2217             2288           16.7%

●2006年与2005年北京市房屋销售

不同均价下的数据分析对比 

均价区间(元) 05年销售面积累计 06年销售面积累计  房价涨跌率

0-5000         326              435               -0.8%

5000-8000      1149             800               10.4%

8000-12000     467              622                2.2%

12000-15000    114              220                5.9%

15000-20000    118              158               13.1%

20000以上       42               52               26.4%

累计         2216.82            2287.84           16.7%