主题：各区域挂牌量增加 小业主期待金九效应

刚刚经历8月份短暂的价涨量缩，二手房市场又开始显现“金九”效应。随着各区域挂牌量的增加，近期看房预备交易的客户也有所增加。与此同时，有迹象表明部分支付能力较强的长线投资客信心回归，乘着“金九”挂牌量增加的机会，开始积极筹备陆续进场。 

易居臣信8月成交数据显示，上海二手房市场与7月基本持平，成交均价则有5%左右的上扬。成交量下降的区域多以自 

住型需求为主，这与市场上可售房源减少、房东挂牌价格上升密切相关。二手房业主惜售心理明显，跳价现象时有发生。房东往往会在客户表现出购买意愿之后提出加价，不仅加重了买家的购房成本，同时也使买家受跳价之累而增加看房频率，以致呈现不同程度的疲惫状态，影响买家心理。易居臣信三林店店长朗丽说，8月上旬该店一套面积65平方米左右的房屋挂牌后，4天之内价格从57万元升至61万元，多次有客户看房后对房型满意却无法接受房东频繁跳价导致交易不成功，拉长了交易周期。 

美联物业市场研究部数据显示，近期预备购房进行长线投资的客户由今年年初的不足5%增加至10%左右。相比一般自住客户，长线投资客平均支付能力较强。大多是有一定经济基础的境外人士，包括港澳台及欧美人士。对此，美联物业南区总监黎志贤认为，虽然该群体支付能力相对较强，但他们对于物业本身质素更为严格，如房源所处的小区位置、楼层、朝向以及景观都有较高的要求。该类购房群体不排斥购买带租约的房源，买下后也会放租收取租金回报。但相比过往，现时的长线投资客户对于物业明显更加挑剔，且在看房时都抱着“宁缺毋滥”的心态。但是房源售价逐步提升的同时，租金却没有太大变化。以近期美联成交的一套166平方米的莱诗邸三房为例，销售单价基本在2.7-3万元，而每月的租金基本维持在1.3万元/套，由此计算，该套房源的租金回报率只有3-3.5%。相信逐渐降低的租金回报率也是长线投资客对于物业选择更加严格的原因之一。 

目前房地产交易仍表现为卖方市场，二手房业主依然信心十足地期待后市。二季度以来楼市供求关系一直处于不平衡状态，在求大于供的大背景下，房价呈现出逐月上升的趋势。因此房东的心理价位不断上升，频繁返价，捂盘惜售，期望可以等到更好的出售价格。轨道交通建设、生活设施配套完善等利好因素亦造成了房东的观望心态。如杨浦区、浦东新区部分板块受轨道交通6号、8号线年底开通消息的影响，不少业主认为房价还会上涨，希望等到年底价格稳定后再出手。