主题：主题:房产知识系列问答(四)：验收篇

问：如何进行新房验收？ 

答：如今人们在购买新房后常常急于装修入住，而忽视了新居中常易出现的一些毛病。这些都将会给日后装修、居住带来不必要的烦恼，以下介绍几点新房验收小窍门： 


（1）房屋外观及内部结构是否与售房说明一致，门洞尺寸是否便于家具出入。 


（2）门、窗是否稳当、密封，是否在开关时发出杂音。 


（3）地板、墙面、天花板是否有空隙、裂缝、水渍，抹灰是否脱落。 


（4）可视、对讲系统是否正常。 


（5）开关是否开关自如，插座是否有电（请使用试电笔测试）。 


（6）厕所、厨房是否给、排水顺畅，马桶、浴缸是否运作正常、是否有裂痕、少配件。 


（7）厕所、厨房地漏是否够用（防止发生意外时水外流）。 


（8）****作台尺寸、流线是否符合使用。 


（9）厨房、厕所地面应放水24小时，检查楼下的天花板和相邻墙面是否渗漏。 


（10）用尺子将各房内径尺寸量清楚，并仔细记录下来，便于装修设计和购买家具。 


这十条检查你都应仔细做到，或请专业装饰公司帮助检查、验收。如发现损坏情况应记录下来交发售方尽快维修。必要时可拍照做记录。还有一点请记住，在入住后更换大门门锁。

问：依据什么检验新房？


答：房屋交付使用时，购房人要根据购房合同和开发商提供的“两书”《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》对房屋进行验收，一般情况应查看的内容有： 


（1）房屋建筑质量：根据建设部最新发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，从今年5月1日起，竣工验收不再由质检站担任，而是由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工后15天内到市、区两级建委办理竣工备案。因此，住户自己要对房屋进行质量检查，如墙板、地面有无裂缝等；检查门窗开关是否平滑，有无过大的缝隙。


（2）装饰、装修材料标准：在购房合同里，买卖双方应对房屋交付使用时的装饰、装修标准有详细的约定，包括：内外墙、顶棚、地面使用材料、门窗用料；厨房和卫生间，使用设施的标准和品牌；电梯的品牌和升降的舒适程度等。 


（3）水、电、气管线状况及供应情况：检查这方面情况时，首先要看这些管线是否安装到位，室内电源、天线、电话线插头是否安装齐全；其次要检查上下水是否通畅，各种电力线是否具备实际使用的条件。 


（4）房屋面积的核定：任何商品房在交付使用时，必须要房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出实测面积。因此，自己验收时，只要把这个实测面积与合同中约定的面积进行核对，即可得知面积有无误差。

问：商品房出现质量问题怎么办？


答：商品房也是一种商品。《消费者权益保护法》对消费者的权利和经营者的义务作了明确规定。《消费者权益保护法》第七条规定：“消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。”第十一条规定：“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。”第十八条规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。”第二十二条和第二十三条规定：“经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限。经营者提供商品或者服务，按照国家规定或者与消费者的约定，承担包修、包换、包退或者其他责任的，应当按照国家规定或者约定履行，不得故意拖延或者无理拒绝。”第三十五条规定：“消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以向销售者要求赔偿，也可以向生产者要求赔偿。”


建设部发布的《建设工程质量管理办法》对建设工程的质量问题作了具体细致的规定。该办法规定：建设工程自办理交工验收手续后，在保修期内，因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由施工单位负责维修。并规定：民用与公共建筑，一般工业建筑、构筑物的土建工程的保修期1年，其中屋面防水工程为3年；建筑物的电气管线、上下水管安装工程保修期为3个月，建筑物的供热及供冷的保修期为一个采暖期及供冷期，室外的上下水管线和小区道路等市政公用工程保修期为1年。施工单位在接到保修通知书之日起，必须在两周内到达现场与建设单位共同明确责任方，商议返修内容。《办法》还规定，因建设工程质量缺陷造成人身及财产损害的，侵害人应按有关规定，给予受害人赔偿。因建设工程质量责任发生民事纠纷，当事人可以通过协商或调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或协商、调解不成的，可以向仲裁机构申请仲裁向人民法院起诉。需要注意的是：根据《办法》第四十五条规定，因建设工程质量存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期限为1年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时开始计算。


因此，在商品房出现质量问题时，如在规定的期限内，既可找房地产公司，也可以找施工单位，如果房地产公司或施工单位都不予理睬或相互推诿，则可向当地消费者协会投诉，如投诉还不能解决问题，还可以向人民法院起诉。

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