主题：土地黑洞是暴利之源 公开出让背后也有黑手

从房地产交易市场、住房保障体系、楼市金融格局，再到今天的土地市场摸底调查。我们《上证地产投资》的“楼市揭黑录”系列也走到了尾声。这一期，我们着重剖析和试图击碎的，是那些长久以来笼罩在房地产市场的源头——土地市场的阴霾和黑洞，那些纠葛和缠绕在土地储备和出让领域的不良现象。正是因为这些暗箱的存在，房地产市场的健康发展遭遇到了根本的阻力。 

顽疾不除，房地产调控依旧难免“空调”的风险；黑洞不灭，百姓安居的源头哪有活水来？ 

权力寻租 储备阶段“国资流失” 

“如今真正的土地黑幕多存在于储备环节。”土地专家章林晓(章林晓博客|章林晓新闻)开门见山。尽管公开招拍挂制度实施后，经营性用地的出让表面上已经实现透明化，但众多前后环节仍留有“协议”性质。此间，有地方的农民可能因土地流失而更加贫困，有购房者可能因土地升值而透支购房支出，有开发商可能因土地倒手而一夜暴富，有部分掌权人可能因土地交易而中饱私囊…… 

2006年9月5日，国务院正式下发《关于加强土地调控有关问题的通知》，概括当前主要土地问题为建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象等。 

章林晓分析，由上述提法可知，目前加强土地调控的侧重点并不是房地产一个方面，而是着力于整个宏观经济的土地资源保护，并打击各类以地生财的土地违法行为。“土地储备环节、规划调整和土地审批是滋生腐败的主要方面。”章林晓称。 

了解土地储备流程，需要以2004年的经营性用地全部实现公开招拍挂出让的“8.31大限”为节点。“土地储备环节的不透明一直是土地市场最大的黑洞，但是形式在‘8.31大限’前后各有不同。”专家表示。 

北京一家开发商就介绍，在实行全部招拍挂以前，土地的来源主要是工厂、旧城改造、集体土地征用为国有土地，或从其他开发商手里买的二手地。由于土地市场信息的不透明与不对称，能够掌握这些资源的人会抢先控制大家想要的地皮，而且拿地的成本也比较低。“各种关系在土地市场起到了决定性的作用。”这位开发商称，“一块地皮没关系的人拿5亿元，有关系的人拿3亿元甚至2亿元。” 

正因为土地市场并未完全透明公开，开发商经常通过各种关系进行土地的囤积、炒卖，以牟取暴利，最终导致土地价格的隐密性和爆炸式的增值。“此次国家重点提出工业用地也要实现招拍挂，就是因为此前工业用地在协议出让的阶段，存在类似上述权钱交易的黑幕。”专家表示。 

更有开发商向记者表示，尽管不少重要城市已经实现大部分土地的公开招拍挂出让，仍有大量中小城市的土地出让存在由地方政府“意向”企业拿地的现象。南京一家开发商就称，通过各种关系将工业用地转为其他建设用地，或以“租用农村集体性质土地”的名义占耕地为建设用地的做法屡见不鲜