主题：3月全国“两会”召开 新一年房地产聚焦四大热点

3月，春暖花开的日子。节后的房地产市场似乎很快就进入了继续“向前冲”的状态。而随着3月里全国两会的召开，关于房地产市场的话题自然也将成为一大热点。事实上，已经准备好迎接新一年发展的房地产市场的确有很多需要关注和落实的地方。 





全国“两会”审议物业税？ 



关注度：100% 



从提出到质疑、讨论，再到确定目标，已经沸沸扬扬“折腾”了4年的物业税开征问题，直到今天仍然处于“开征时机不成熟”和“2007年征收在望”的博弈中。因此，即将到来的“两会”似乎成为了结束这种博弈的最佳时机。究竟是枪响弹出还是箭仍在弦上无疑成为各方在今年房地产发展刚刚起步阶段最关心的答案。一旦在这次“两会”上确定了物业税的立法方向，以及具体实施的时间表，将会给整个房地产行业，乃至金融券市场带来极大的冲击。毕竟，购房者关心自己是否要为手里的房产再多花一份钱；上市房地产公司的股价也会随着物业税开征的明朗化而有所波动。 


事实上，今年1月北京“两会”期间已经有消息称，国家相关部门已经开始研究针对大户型住房征收保有税的问题。虽然目前没有任何具体政策出台，但此举被业内人士视为物业税开征的前奏。因为，所谓的“保有税”正是物业税的一种，即主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，以鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。 


而在国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》中，研究物业税方案也已经被列入2007年工作范围。而物业税方案制定也有了框架式的思路，即或是将所有关于房地产的税费全部加总到一起，统一交纳物业税；或是把主要几个税种统一到一起，交纳物业税。再加上2006年已在部分城市进行模拟运作的物业税试点工作，种种迹象似乎都在显示，2007年关于物业税开征的问题将会有一个更实质性的突破。 


对于大多数购房者来说，除了关心物业税究竟如何征收外，对物业税会给房价带来什么影响更是挂心。在物业税如何征收问题上，中央财经大学税务学院副院长刘桓曾经分析认为，根据我国各地方的实际情况，物业税征收户型面积大概在144平方米左右；同时，中央财经工作领导小组的有关专家测算，按照0.8%的税率征收物业税，将不会增加居民的税收负担。 


在物业税与房价关系上，依然是两方观点鲜明。开发商方面普遍认为，如果在“十一五”期间开征物业税将对房地产市场产生很大影响。万年花城副总经理黄玺庆(黄玺庆博客,黄玺庆新闻,黄玺庆说吧)（黄玺庆博客|黄玺庆新闻）曾经大胆估计，开征物业税将使房价下降幅度最高可达25%左右。而部分学者和业内人士则认为，物业税对房价的影响甚微。世联地产顾问有限公司董事长陈劲松(陈劲松博客,陈劲松新闻,陈劲松说吧)（陈劲松博客|陈劲松新闻）表示，虽然短期内会有抑制，但根据以往经验，从长远来看，不存在开征物业税房价就会下降的规律。 


不管怎样，物业税开征将会成为打破和改变现有房地产发展步调的“杀手锏”，而3月或许就是这个“杀手锏”出招的时刻。 


从几年前就开始传闻即将开征、试点城市几度落空难产后，一直被业界广泛呼吁的物业税，在2007年一开始，再次让大家看到了开征的希望。这一希望，来源于近期国家税务总局宣布“将研究物业税方案列入2007年工作范围”。而与国税总局密切配合的还有建设部同时的表态：“正在研究对大户住宅保有环节征税”。一时间，物业税再次成为房地产行业关注的焦点。2007年，物业税能否真正启征呢？ 


土地增值税细则牵动房企心？ 


关注度：85% 


2006年1月16日，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）在国家税务总局网站发布。根据《通知》要求，从2月1日起正式向房地产企业征收30%-60%的土地增值税。同时明确土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 


《通知》一出即在房地产市场产生了强烈反应。最直接的表现就是，《通知》发布当天，沪深股市中一直涨势强劲的房地产股票就闻声下跌；一天后便出现了大批地产股跌停的局面，让地产股经历了一场不小的股灾。 


土地增值税的开征被业内人士认为起到了考验房地产企业实力和淘汰生存力差的房地产企业的作用。特别是对于那些在三番两次房地产宏观调控中仍看不清形势、不守规矩、不注重现金流安全的房地产开发企业来说，土地增值税的清算或许真如某些开发商抱怨的那样：“与其说是清算土地增值税，还不如说是清算地产商的命！” 


国家税务总局下发的《通知》其实只是一个序曲而已。正如中原地产董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)（李文杰博客|李文杰新闻）所言，虽然从目前来看，有开发商明确表示已经预提了土地增值税，但各地方税务部门究竟要如何具体清算仍然是决定开发商受土地增值税“清算”之苦有多深的关键。在李文杰看来，2007年，售价极贵、自我标榜豪宅的，以及社会舆论影响恶劣的两类项目或开发商，将会受到税务部门的严格审查，并从严追缴清算。 


从2月1日起，国家开始向房地产开发企业征收30%至60%不等的土地增值税。尽管北京市的配套实施细则还在制定之中，尚未开始向房地产开发企业清算土地增值税，但是，1月16日国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，在房地产业掀起波浪。

再次加息脚步逼近？ 


关注度：60% 


最新有消息显示，中国人民银行决定从2007年2月25日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。而这已经是央行自今年以来第二次提高存款准备金率，上调后，现执行9.5%的存款准备金率的国有商业银行、股份制商业银行等金融机构开始执行10%的存款准备金率。 


对此业内人士认为，此次央行上调存款准备金率，其主要目的仍是为了减少可贷资金，同时进一步巩固宏观调控的成果。而潜藏其中的另一个目的可能就是为央行即将进行的再次加息做准备。 


对于此次再提存款准备金率，不少业内人士认为这将是今年央行会多次上调存款准备金率以及加息的预兆。中信建投分析师诸建芳在接受媒体采访时认为，时隔一个月再度调高准备金率，可见对抗流动性过剩已然成为央行今年的头等大事，不能排除央行在短期内加息的可能。而对于存款准备金率的未来水平，有消息称可能将会在年内达到11.5%。 


利用加息和上调存款准备金率的手段调控房地产市场可以说是央行的“老伎俩”了。在2006年7月5日、8月15日、11月15日和今年1月15日，不到一年的时间里，央行就4次上调了存款准备金率，而每一次上调幅度都是0.5个百分点。其间伴随的则是同样一次又一次的加息，虽然每一次出击后收到的成效并不明显，但足以使业界及购房者提高警惕心，不再过分盲目和狂热。因此，此次上调存款准备金率以及未来可能到来的再次加息，毫无疑问也将给业界及购房者带来又一次的悬念和审视。 


国家统计局2月14日发布的数据显示，今年1月份，我国居民消费价格总水平同比上涨2.2%，涨幅比上月回落0.6个百分点。统计专家分析指出，当前我国居民消费价格涨幅总体温和。2006年全年涨幅为1.5%，单月涨幅的最低点出现在3月份，涨幅为0.8%，10月份为1.4%，而12月份升至2.8%。粮价上涨成为最近几个月来居民消费价格上涨的重要推力。

保障性住房咋保障？ 


关注度：80% 


今年北京两会期间，北京市市委书记刘淇表示，政府要在3年时间内建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房。这个被业界形象地称为了“两个一千万”的行动，为北京未来3年的房地产宏观调控定下了走向和基调，那就是继续贯彻“国八条”和“九部委”新政的精神，将保障性住房进行到底。其中，2007年，北京市就要收购、新建30万平方米廉租房；建设300万平方米中低价位房和200万平方米经济适用房。 


面对未来北京房地产上的“两个一千万”，如何落实比起数字本身似乎更加引起业内人士的关注。在中原地产董事总经理李文杰看来，按照50%需要享受政府补贴的住房人群计算，估计北京市每年对“经济适用房”和“限价商品房”的需求将在500万平方米-1000万平方米左右，因此仍然存在供小于求的情况。而2000万平方米保障性住房落实则必须要解决的两类核心问题，即收入标准如何界定和审核，以及“经济适用房”和“限价商品房”的退出机制即回购或再上市如何解决。否则，住房保障仍将可能是一纸空文。 


业界人士的关注其实也正是广大保障性住房需求者的关注，既然今年北京市保障性住房的建设规划已经明确，那么，接下来出台相关配套政策也将会是迫在眉睫的事。 


国务院近日召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报。中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎出席会议并讲话，房地产市场宏观调控部际联席会议主要成员单位参加了会议。会议强调，要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。