主题：年内四次加息后 30万20年期贷款 月供累增106元

2007年8月21日，央行宣布：“2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%”；五年期以上贷款利率由现行的7.38%提高到7.56%。另外，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点，五年期以上公积金贷款利率由现行的4.95%提高至5.04%。此次加息成为2004年10月至今不到三年内的第八次调整利率，也是今年以来的第四次加息，“链家地产”副总经理金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)认为，虽然此次加息针对的是整体经济过热，但是密集的加息还是对房地产市场形成了一定的影响，虽然每次调整的幅度不大，但是屡次加息后成本的叠加使得贷款成本出现明显上升，而密集的调控政策也使投资风险不断增加，投资需求有望得到进一步控制，而这也将对市场产生一定的放大效应。 

频繁加息将对市场产生放大效应 


对于时隔一个月后再度加息，“链家地产”副总经理金育松认为，8月13日国家统计局公布的数据显示，7月CPI同比涨幅达到5.6%，为近10年以来最高，经济运行面临着通货膨胀的压力；而此前市场普遍预期8月加息可能性不大，毕竟7月20日加息后至今不过一个月的时间；而央行对此及时做出了反应，体现了政府利用利率杠杆进行宏观调控的及时性。对于房地产市场的影响，“链家地产”副总经理金育松认为，今年以来已经四次加息，此次加息与以往一样，仍然是小幅上调，虽然每次增加的成本不大，但是经过多次叠加，对于普通消费者来说，成本的增加还是比较高的，特别是央行密集的加息政策对于市场的警示作用明显提升，而这也将对市场产生一定的放大效应。 


贷款30万，期限20年，年内四次加息后月供累计增加106.44元 


从此次央行上调利率的幅度来看，对于普通的住房消费者来说，此次利率上调的成本增加幅度并不大。以一个贷款30万、贷款年限20年、按照等额本息还款并可以享受到优惠利率（基准利率的0.85倍）的消费者来看，在此次加息前，每月的还款额为2196.81元，而加息后的每月还款额为2223.67元，每月成本支出增加额为26.86元。应该说，这样的成本增加对于普通自住消费者来说还是可以承受的；但是今年以来已经四次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本应该是比较高的，如表1，执行优惠利率，四次加息后，累计增加的成本达到106.44元。特别是央行频繁的利率上调，表明利率再度上调的机率非常大，从而会让消费者产生对后期的成本明显增加一个预期，其对住房消费者的心理预警作用要进一步的再度加大，住房需求会得到更有效的抑制。 

贷款30万，期限20年，公积金可比商贷节省利息10万元 


从2004年10月至今，央行已经8次加息，而今年已经是第四次加息，表明利率市场化的趋势已经非常明显，作为政策性贷款，在经历了多次加息后，公积金与商贷的利率相差已经比较大，低息的优势非常明显。例如表2，贷款额30万元，期限20年，在月还款方面，使用公积金贷款每月可比商贷的优惠利率少237.17元，累计节省利息56919元；如果与商贷的基准利率相比，公积金月供少441.3元，利息节省达到105910元。 

固定利率房贷的优势更加凸现 

受此次利率上调的影响，对于投资者来说，可能会更加青睐固定利率产品。这是因为，在1年内央行上调4次利率，2004年以来累计上调8次利率，表明了央行调控的频率及决心，因此不排除今年央行继续加息的可能。而此时固定利率规避利率上调风险的优点便得到了极大的体现，对已经发放的固定利率个人住房贷款，贷款利率则不受此次利率政策调整的影响，继续按贷款合同约定的利率执行，这部分客户将不必为利率上调担心，同时必将引起消费者对固定利率的追捧；但是，相应的，三家拥有固定利率产品的银行很可能会将其固定利率也进行再次调整，从而使得固定利率与浮动利率、固定利率与固定利率之间呈现彼此的优劣竞争差异化趋势，房贷市场的竞争将趋于白热化。 


最后，“链家地产”副总经理金育松认为，此次加息之前，由于美国次级贷风波的影响，银行系统已经具有较强的控制房贷风险及规模的愿望；而此次加息虽然意在稳定通货膨胀预期，对于房地产市场实质影响不大，但是密集的加息给市场传递的无疑是金融紧缩的信息；加上提高首付等传闻，后半年的房贷紧缩有可能影响到房地产市场需求，不过这种影响可能在年末及明年初显现出来。