主题：四大房企房价悄然“领跌”

“就剩下最后一套了，217万元的总价优惠10万元，还附带精装修以及30平方米左右的面积。”位于深圳龙岗区万科第五园的售楼小姐卖力地向记者如此推销。伴随旗下楼盘销售难度的悄然增加，万科靓丽的三季报也于近日出炉。其前三季度累计实现净利润29.6亿元，同比增长29.9%.

不仅是万科，今秋“暴增”成了众多地产企业三季报的主题。据《者报》统计，“招保万金”四大龙头地产商今年前三季度总计实现净利润约65亿元，较去年同期42.75亿元增幅超过五成。

不过漂亮的成绩更像是一场“相对论”。三季度同比高增长是以2008年地产低迷期为基点。与今年二季度相比，地产的净利出现了大降的局面。

“2010年一季度北京房价存在小幅调整可能，是个别项目、局部区域价格可能会小幅下调。”就在发布三季报前不久，万科地产副总裁、北京万科总经理毛大庆的一句话早已打破房地产界的平静。这是继2007年王石之后，万科高层再一次抛出论。

眼下的楼市正处在微妙时期。从7月下旬以来各地商品房成交量已经从火热中降温，“价涨量跌”是金秋的共同特征。财经大学中国银行业研究主任郭田勇与毛大庆持有相同的观点:“未来楼市应该向正常的市场状态转变。从这个角度讲，楼市从四季度到2010上半年很可能进入调整期。”

净利润:

同比翻数倍，环比降三成

毫无意外地，在第三季度财报出炉的10月份，各大房企都给出了一份华丽的“成绩单”。万科集团、保利地产、招商地产和金地集团这四大房企第三季度的净利润同比去年增幅分别达101%、67%、179%和338%.

地产公司同比业绩的高增长，使沉寂的地产股10月以来表现强劲:自深物业10月12日拉开净利同比大增658%的三季报之后，公司预计全年利润同比有望增长800%至1050%。这使得该股在业绩公布前后出现了9个涨停。此外，深房A也出现了连续5个涨停;而银基发展、京能置业、粤宏远和京投银泰等都出现涨停;“招保万金”四大地产公司在此轮涨幅中均超过15%以上。

不过，相比较二季度的火热，三季度则显得黯淡无光。万科、保利地产三季度净利润环比下降的幅度分别为75%、63%;招商地产和金地集团虽然环比增长分别为50%和107%，但主要是产品价格的上升以及楼盘结算期所致。

据《者报》统计，截至10月27日，50家公司第三季度合计净利润39.21亿元，环比大降三成(刚上市的世联地产除外).

地产三季报环比下降三成已是不争的事实，各大房企近期销量也出现重回低迷的迹象。据中原地产统计，9月份八大主要城市一手住宅成交量环比降17%。而在深圳，最近一周(10月19日—10月25日)一手房市场共成交1184套，与前周相比有大幅回落，环比下降36.8%.

“9月多数城市批售面积较7、8月已出现上升，新房供应增加，有助于四季度房价趋于稳定。”在三季报业绩发布会上，万科对楼市走向的看法开始趋于保守。而在中期发布会上，万科还保持了乐观态度，并透露7月份主要城市的成交批售比为1.78，市场供应的缺口较大。

但事实上，进入下半年楼市销售并没有像万科预想的火热。对于此时毛大庆抛出的论掀起轩然大波，万科却只是简单回应:“公司会始终坚持市场化的定价策略，密切关注市场变化，积极促进销售。”

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为:70个大中城市房价指数自9月房价涨幅首次收窄，明年一季度极有可能出现止涨，甚至不排除小幅下跌的可能性。

房价:四大房企悄然“领跌”

“没剩几套了，要看楼赶快，每平方米带3000元的豪华装修!”最近一段时间，这似乎成为保利地产在广州发售的中宇广场售楼小姐的惯用句。9月26日开盘的中宇广场处于广州天河北地带，均价2.3万元/平方米左右。时隔一年之后，“送精装”促销的手段又开始出现。

而有类似情况的不止保利地产一家。三季度销售不理想的情况下，一些新开楼盘开始暗暗。而它们大多属于四大房企旗下项目。

如万科于9月5日开盘、位处深圳龙岗区的万科第五园。购房者只要交3万元置业基金可以当作8万元房款，如三天内办完手续，在总价款中减去4万元。“总计优惠最高可达10万元。”

金地地产位于广州广园东板块的金地?荔湖城也正在折扣销售。该项目主推的立坊一街8号楼均价为5700元/平方米左右，带1000元/平方米精装修;另外还实行三重折扣来吸引买家，折扣算下来达9.3折。

招商地产的“招商澜园”也在卖力销售楼盘，其位于远离深圳区之外的宝安区，正在发售的是北区7栋御景水岸王座，均价9800元/平方米。国庆期间延续优惠，即按揭付款和一次性付款均9.8折。

四大房企在房价上暗暗“松口”和当前市场的低迷直接相关。据中原地产统计:广州一批货量较大的地产项目均延迟至10月中旬或11月开盘，接下来几个月加大供应量的冲击，或将改变“价升量跌”的局面。

“随着新房供应增加，10月份的新房成交量会有所上升，而今年后几个月的整体成交量将出现小幅的萎缩。”中原地产深圳区总经理李耀智对楼市接下来的表现也持谨慎态度。

尽管市场压力已经出现，但万科总裁郁亮对全年业绩充满乐观:“今年销售金额超过2007年的523.6亿元已无太大悬念。”

三季报显示，万科前9月的销售金额高达461.5亿元，已经超过了去年的409.9亿元。四季度只需要完成销售超过62亿元，即能超2007年创造新高。

而金地集团全年业绩的靓丽也几无悬念，其2008年销售110.76万平方米，销售收入114.03亿元。而公司今年前三季度此两项指标分别为134.5万平方米和149.6亿元，均已超过去年全年的业绩，同比业绩的高增长已成定局。

地产被淡化:明年增速趋缓

“一套二手房在二季度往往一周就能成交，现在最快也要一个月，价格稍高的话三个月也不能成交。”北京一家二手房中介负责人在接受记者采访时表示:鼓励购房政策一到期，可能会从二手房迅速波及到一手房。

去年10月22日，为了挽救金融危机对楼市的冲击，政府出台了房贷利率优惠、二手房交易税减免等一系列住房消费的激励政策，但随着经济的复苏和今年全年GDP增速“保八”的确定，以及经过今年天量放贷之后，信贷政策收紧已势在必行。

业内人士普遍认为，最近在十月份出现的新一波“涨势”，其短暂的行情将很难延续至明年。国庆周后成交量大幅上升，如“十一”长假后第一周，广州一手房网签数量达到了惊人的2657套，与“十一”周的992套相比，暴增了1665套。深圳楼市也迎来一波大行情10月9日至17日，深圳市共成交新房2716套，日均成交量达302套，似乎又回到了上半年楼市成交高峰时水平。

但巧合的是，这段楼市行情与地产股大涨时间周期几乎吻合。“这段时间国际油价大涨，10月21日更是创下每桶82美元的一年最高点，引发的通胀预期强烈，地产以及抢购地产股成为抗通胀手法。不过近日由于美元反弹引致的原油价格下跌，将使房地产瞬间的热情再次降温。”某证券公司地产分析师并不看好地产此段时间的强势表现。

“目前房价基本上处于企稳的状态。”克而瑞研究总经理陈啸天向记者表示，下一步主要是看经济基本面和政策如何变化。“经济基本面虽然回暖积极，但还没有进一步明确。另外房贷利率优惠、二手房交易税减免新政到期，是马上停掉还是继续实行，这些都将对地产形成直接影响。”房地产作为政策市，上半年房地产成为了拉动GDP的重要力量，而随着经济的回暖，以及三季度其他行业业绩的环比增长，房地产的重要角色将会有所淡化。

“一旦鼓励政策退场，楼市缺乏了强烈刺激，地产业绩将会表现得相对平稳一些，明年地产公司业绩的增长也将不再像2008、2009年的上蹿下跳，而是保持适度的增长。”上述分析师认为。来

只是表面现象