主题：从房价解读当前房地产市场
- 发表于2009-12-19
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房价的较快上涨，既有外部因素，也有内部因素。从外部因素看，今年我国经济的持续快速发展，外汇储备的迅速增加，形成了人民币资金供应量偏大，资金流动性过剩，加速了近期住房市场的投资；而我市由于经济形势好，投资意识强，财富效应明显，因此在资金流动过剩、住房投资不断增长的作用下，房价上涨较快。从内部因素看，本市房地产市场供求关系的持续紧张、高价位楼盘对全市总体均价的拉动，以及仍然存在的市场炒作和市场不规范行为，是导致房价持续上涨和影响未来房地产市场健康发展的主要问题。
当前房价暴涨至少表明深圳房地产发展和管理存在一些问题，例如土地资源管理不到位；房地产参与者缺乏社会责任意识；只看到香港的房价，一味地找房价上涨炒作的理由；政府没有制定有效的政策法规来监督与维护房地产市场；特区内的拥挤居住造成土地，房子资源短缺等等。在高密度的城市建设下，新旧楼盘在各个方面均形成了对比，对比越大，房价上涨的空间就越大，如处于优势地段的房产在深圳拥挤的城市空间里，其价值就显得更大。还有就是城市亮点太少，造成了一个亮点的形成促使房价在亮点的支持下迅速攀升，像大运会亮点使得周边的房价立即得到不同程度的上涨，根据种种因素来看，只有完善城市总体发展格局才会改变这种情况。
深圳在经营房地产的模式上一直都是照搬香港模式，盲目地学习香港房地产经验，但是我们只看到香港市场化的那部分房价，而没有看到香港在公屋的运作时是如何保障中低收入阶层的住房需求，在学习香港经验的同时，没有真正建立香港的市场化运行与监督模式，因此，也造成了深圳房地产的畸形发展。
而对于强调市场化解决房地产这个问题，现在看来这只能让房价暴涨。我们所谓的“市场化解决方案”，把房地产市场引导成“扩大内需，拉动投资增长，让国民经济持续快速发展”这样的轨道上去，放任自流地发展房地产，因此我们看到了这些年的房价飞涨。这个结果让置业者失去理智，进一步加剧房地产问题恶化，而政府也因此要为治理这些问题付出更大的成本。
针对深圳楼市的“高烧”不退，从目前政策角度执行来看，政府联合多个部门重拳出击，采取诸如限制境外人士买房、增加二手楼买卖个税、打击炫富广告、银行收紧二三级市场个人按揭贷款、国土局派专员到各楼盘销售现场督察等一系列调控措施。要让房地产企业的品牌价值体现出来，因为只有品牌价值带动的房价上涨才是可以被接受的。
我们目前正处于理性传递断层阶段，明明看到国家对房价过快上涨有决心处理，但是执行起来力度就是不够。房地产开发企业无不遵守他们应该遵循的时常经济法则，既透过现有的法律法规、政策允许的前提下获取无可厚非的利润，但现在，房地产企业更多的利润来源于政策不到位，法律法规的漏洞，而不是企业品牌本身，房价过快上涨，发展商获得超额利润只是看上去无可厚非。透过当下的企业，我们就能发现是执行问题，在执行中的政策力度逐步递减，最后成为“负政策”。企业不被有效约束，就会自我意识膨胀，而企业垄断如果继续加深，房价当然暴涨。解决房地产问题还是应该遵守强势约束与市场化手段并行的原则。
前些天许宗衡市长主持召开房地产形势座谈会时强调高度民主关注普通民众住房问题，加快住房保障制度体系建设，依法引导房地产市场健康发展。许宗衡6月22日强调：“房地产市场的健康、有序发展，政府责无旁贷。”如果政府在管理房地产市场能拿出集团企业管理下属企业的力度，速度，执行度一样，房地产市场的规范将指日可待，深圳房地产正在“政策性泡沫”中行走，希望政府政策的调控，能把涨幅控制合理范围内。
总体来看，2007年的楼市还在调控发展，政策的变动会对人们的投资行为产生收缩，而房价与租金的变动也会对投资的收益产生影响，未来的市场无疑是在不断地变化的，投资者需要摆正心态来应对未来的楼市。归根到底，目前出台一系列调控政策虽然目标直指投资性购房，然而这些政策同样也会对自住购房带来影响，买了房子要准备一段相当长的持有时间，频繁的“换房”显然是不合时宜的；从目前市场的发展来看，楼市的交易将可能会日趋清淡，在这种情况下“买房易卖房难”的情况就有可能会出现，所以在购房前一定要做好规划，谨慎小心。
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