主题：中国房地产的困惑：是房产泡沫还是泡沫房产？

中国房地产业有着太多的误区、太多的悖论、太多的失衡，以致出现方向性混乱。在无休止的辩论下，理不清头绪，调控也见不到实质性效果。当前是房产泡沫还是泡沫房产？ 
泡沫房产指的是由房地产价格在投机行为作用下整体出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。而房产泡 
沫仅仅是房产在某一方面或几个方面出现过热的现象。泡沫房产与房产泡沫既有区别，又有一定联系。只有当房产泡沫过多，过度膨胀，严重脱离资本和发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫房产。 
按照王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)的两三年破裂的言论判断，其所说的楼市泡沫应该是指泡沫房产，既然是泡沫房产，就是一种国内房产的总体状态，万科也绝不可能独善其身。 
是否是泡沫房地产，除了从土地价格虚涨的泡沫、房屋空置泡沫、房地产开发投资过快的泡沫和房价虚涨泡沫来判断外，最根本是看房地产价格是否严重背离价值，价格杠杆对市场供求的调节作用有没有严重弱化甚至失灵。 
房地产价值主要取决于正常的地价、建筑成本和一定的开发利润，在建筑成本和开发利润一定的前提下，地价直接影响着房地产价值。近年来，房价上涨幅度远大于地价上涨，开发商暴利已经成为路人皆知的秘密。而当房产价格已经严重偏离居民收入水平时，许多居民都买不起房子，许多居民已经和房价上涨无关，已经被排斥在了房价博弈之外，其价格杠杆作用弱化是显而易见了。用供求关系为房价上涨说事，已经是本末倒置。依此判断，我国房产已经属于整体性泡沫房产，而不仅仅是房产个别的泡沫。 
如果说房产泡沫还会对市场发展有一定的刺激作用，那么泡沫房产只能是虚假的繁荣，直接导致资源的无效配置。如果说对待房产泡沫还可以采用调控的手段，那么对待泡沫房产就应该重新考虑其基本结构，采取全面措施调整方向。 
这种方向性调整起码要在三个方面：一是令出必行，避免各项调控政策被抵消；二是将扣除成本外的土地所得用于经济适用房、限价房和廉租房的建造上；三是保证老百姓利益和开发商利益的一致性，只有规范的市场才能让开发商放下架子回到市场，让房价回到边际成本附近。 
泡沫房产是不是一定会破裂，目前我还不那么悲观。但是如果还不警醒，就真的只能等待其自行破裂了，两三年，或许更短。

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