主题：当市场大热的时候：合理价位是多少

一、没有什么“合理价”，只有“目标价”、“试价”

其实，这个世界上本就不存在“合理”的价格，什么是“合理”？“合什么人的理”？“合什么理”？这些问题，即使在市场低潮时，甚至是在住房分配制度的年代都是普通存在的。国家之所以宏观调控，还不是认为价格过高，太不合理吗？今天，市场为我们更生动、更精彩地演绎了什么是价格，真是让人大开眼界，对价格的实质多了感性的认识。

有关房地产的价格，按各种各样的“理”可以分为：

成本价——“房地产暴利说”所持的合理价；

可负担房价——“房价收入比说”所持的合理价；

限价——“公共住房说”所持的合理价；

公开市价——“房地产作为抵押物的合理价；

回报率价——长期投资人的合理价；

差价——短期投机人的合理价；

目标价——基于财务资金回笼的合理价；

报价——卖盘人尝试市场的参考价；

平均价——政府认为调控市场的价。

为什么在谈论房价时，各说各话？原因在于各持各理。在市场平稳时，大家争来争去，事实上到了市场大热的时候，基本不用争论价格是否合理，只要有自愿的买卖双方，他们成交的价格就是市场价。

注意，这个市场价与估价师所说的“公开市价”的不同之处在于成交的时间。“公开市价”指在一个平稳的房地产市场中（价格无大波动），自愿的买卖双方，经过合理的议价时间，所达成的价格。而在大热的时候，市场不断升温，成交时间缩短，以前的成交价只是试价的台阶。价格在此时是尝试出来的。

 

二、趋势投资者、价值投资者和时机捕捉者

房地产趋势投资者一般的规律是：在市场大热时出售房产，在衰退期吸纳房产；老百姓恐慌时买股票，老百姓兴高采烈时卖股票。就如九十年代初海口的潘石屹。

房地产价值投资者一般的规律是，运用地段规划的变化、市政配套的变化、回报率和物业潜在价值分析，如果市价低估就买，市价高估就卖。就如同我们的专业地产策划，所谓挖掘物业价值。

房地产的时机捕捉者，也叫职业炒家，则是专挑快速上升期的前段进入，希望在高点抛出。

趋势投资者，是长线投资者，也是稳健型投资者。不会输，但投资的效率不高，时机好时可大赢，时机不好时亦不亏，并不需要太多的专业能力；

价值投资者原则上与趋势投资者相类似，但更专业。可以是短线投资，不会输，投资效率高，但需要专业能力；

时机捕捉者，中短期赚差价的炒家的专业要求与价值投资者不同，这类人要有很好的市场直觉、政策消息，还要对下家有把握，否则就要有输的风险承受力。

原则上说，房地产市场与股市不同的特点之一，就是并不适合短炒：交易时间长，交易成本（如税费）高。本人觉得“炒”这个字在房地产市场中更显出中国文字的博大精深：炒=火+少，即火中取粟，外加愈来愈少。