主题：写字楼只租不售已成趋势 投资是否划算
- 发表于2007-11-03
针对写字楼“只租不售”现象，有许多人士提出了自己的看法，总的来说，主要是受国家宏观政策以及市场调节和区域影响，同时，写字楼的管理品质、整体优势、升值空间等诸多因素也是写字楼“只租不售”的原因。
○政策影响
未来的成都将以发展城市第二、三产业经济为基础，带动高科技无污染产业、旅游业迅速发展。对房地产行业而言，成都经济的发展、产业的调整，将会吸引更多的企业和国内外强势资金进入成都，必将影响房地产产品发展。大量的企业涌入成都，对本地写字楼市场的发展也有着积极的作用。据了解，目前世界500强中200余家跨国企业扩展城市排行上，成都仅排在北京、上海、广州和深圳之后，位居二线城市之首，落户成都的世界500强企业多达一百余家，不断涌入的外资企业，将推动成都优质写字楼的需求增长。在这样强劲的需求下，成都甲级写字楼平均有效租金较上年同期上涨了7.7%，目前成都甲级写字楼租金价格达到了每平方米80-140元，预计在未来三年将保持这样的增长速度。
○市场影响
写字楼的空置率取决于市场的调节。近日，戴德梁行发布了2007年度对整个成都市场的研究报告，认为成都随着城市化进程的加快，大量企业、资金和人才的涌入，产业更新换代升级加速，房地产市场将持续活跃，发展前景喜人。
戴德梁行公布的数据显示，成都目前共有8栋甲级写字楼，可租赁面积达32万平方米，未来几年将是甲级写字楼供应高峰期，2010年甲级写字楼的存量将达到100万平方米。戴德梁行分析认为，未来甲级写字楼需求主要来自新成立企业，以及现有企业对办公环境的扩展；随着未来大量只租不售写字楼的入市，租金将逐步提升并趋于稳定；大型高品质甲级写字楼的入市可能会造成短期内市场空置率提高。
据成都市工商局调查数据显示，成都每年新增注册的企业数量在2万家以上。随着市场的进一步扩张，商住分开是大势所趋，这就为写字楼市场带来了机会。目前，成都写字楼需求增量部分主要来自新成立的外资企业，数据显示上半年新租楼成交面积占到了总成交面积的57%。随着金融服务和商业服务等领域(查看地图)的企业寻求实现在成都的指数式的增长机会，有专业人士预期办公楼需求将出现强劲的增长，预计在未来的一年，市场上将投放超过14000平米的甲级写字楼，这些大量上市的新增面积将有助于缓解长期以来被抑制的需求，并认为高质量的写字楼的需求将上升，旧写字楼的租金将可能下降，以缓解不断上升的市场竞争压力。
○区域影响
据蔡孟颐介绍，2007年成都商务业态出现中心南移的趋势，随着世纪城新国际会展中心、成都高新科技商务广场和两大科技园区相继建成使用，城南商务区已渐成大势，而作为传统的商务区，骡马市--顺城街--天府广场片区的中央商务区则处于相对的稳定。同时，成都最高端的写字楼将向地铁1号线两侧汇集，连接CBD于城南副中心的快速通道也将是未来甲级写字楼重点分布线，即新南路、科华路。因此，这些地段的写字楼多为“只租不售”。
○政策影响
未来的成都将以发展城市第二、三产业经济为基础，带动高科技无污染产业、旅游业迅速发展。对房地产行业而言，成都经济的发展、产业的调整，将会吸引更多的企业和国内外强势资金进入成都，必将影响房地产产品发展。大量的企业涌入成都，对本地写字楼市场的发展也有着积极的作用。据了解，目前世界500强中200余家跨国企业扩展城市排行上，成都仅排在北京、上海、广州和深圳之后，位居二线城市之首，落户成都的世界500强企业多达一百余家，不断涌入的外资企业，将推动成都优质写字楼的需求增长。在这样强劲的需求下，成都甲级写字楼平均有效租金较上年同期上涨了7.7%，目前成都甲级写字楼租金价格达到了每平方米80-140元，预计在未来三年将保持这样的增长速度。
○市场影响
写字楼的空置率取决于市场的调节。近日，戴德梁行发布了2007年度对整个成都市场的研究报告，认为成都随着城市化进程的加快，大量企业、资金和人才的涌入，产业更新换代升级加速，房地产市场将持续活跃，发展前景喜人。
戴德梁行公布的数据显示，成都目前共有8栋甲级写字楼，可租赁面积达32万平方米，未来几年将是甲级写字楼供应高峰期，2010年甲级写字楼的存量将达到100万平方米。戴德梁行分析认为，未来甲级写字楼需求主要来自新成立企业，以及现有企业对办公环境的扩展；随着未来大量只租不售写字楼的入市，租金将逐步提升并趋于稳定；大型高品质甲级写字楼的入市可能会造成短期内市场空置率提高。
据成都市工商局调查数据显示，成都每年新增注册的企业数量在2万家以上。随着市场的进一步扩张，商住分开是大势所趋，这就为写字楼市场带来了机会。目前，成都写字楼需求增量部分主要来自新成立的外资企业，数据显示上半年新租楼成交面积占到了总成交面积的57%。随着金融服务和商业服务等领域(查看地图)的企业寻求实现在成都的指数式的增长机会，有专业人士预期办公楼需求将出现强劲的增长，预计在未来的一年，市场上将投放超过14000平米的甲级写字楼，这些大量上市的新增面积将有助于缓解长期以来被抑制的需求，并认为高质量的写字楼的需求将上升，旧写字楼的租金将可能下降，以缓解不断上升的市场竞争压力。
○区域影响
据蔡孟颐介绍，2007年成都商务业态出现中心南移的趋势，随着世纪城新国际会展中心、成都高新科技商务广场和两大科技园区相继建成使用，城南商务区已渐成大势，而作为传统的商务区，骡马市--顺城街--天府广场片区的中央商务区则处于相对的稳定。同时，成都最高端的写字楼将向地铁1号线两侧汇集，连接CBD于城南副中心的快速通道也将是未来甲级写字楼重点分布线，即新南路、科华路。因此，这些地段的写字楼多为“只租不售”。
- 发表于2007-11-03
○记者观察
写字楼“只租不售”是否划算
尽管目前价格有一定的涨幅，但写字楼仍然被投资者看好。“城南的住宅普遍都在7000元/平方米以上了，个别住宅价格更是上万元，而硬件配置较高的写字楼每平方米售价还不到8000元。”投资者钟先生说，“住宅与写字楼相比，我肯定选择写字楼。”
钟先生去年以单价每平方米6400元买下了城南某甲级写字楼210平方米的写字间，花费135万元。在交房后，将清水写字间以12000元/月的租金租给了一家公司，投资回报率高达11%，而且现在该物业的二手房卖价为7600元/平方米，该物业账面资产增值了252000元。从目前成都写字楼的出租现状来看，越漂亮越有档次而且租金越高的写字楼越好租。据蔡孟颐介绍，以天府广场为中心、人南沿线一带写字楼的销售要比其它地方理想，与其商业气氛和未来升值潜力密切相关。对于投资者而言，健康的写字楼市场前景是投资稳健最重要的前提。近两年来，成都写字楼涨势喜人，以九眼桥旁的中海格林威治城 写字楼为例，一年前销售均价在5500元/平方米左右，如今这里的市价已经在8000元/平方米上下。再以东大街上的东方广场为例，一年前其1期销售价格每平方米还在5000多元，而新上市的东方广场2期均价将在7000元/平方米以上。
一般能够保证8%以上的静态年投资回报，10年到15年时间能够收回全部投资成本就是比较理想的投资，正是基于此，有业内人士提出：“长期持有写字楼的产权才会有广阔的发展空间。”
写字楼“只租不售”是否划算
尽管目前价格有一定的涨幅，但写字楼仍然被投资者看好。“城南的住宅普遍都在7000元/平方米以上了，个别住宅价格更是上万元，而硬件配置较高的写字楼每平方米售价还不到8000元。”投资者钟先生说，“住宅与写字楼相比，我肯定选择写字楼。”
钟先生去年以单价每平方米6400元买下了城南某甲级写字楼210平方米的写字间，花费135万元。在交房后，将清水写字间以12000元/月的租金租给了一家公司，投资回报率高达11%，而且现在该物业的二手房卖价为7600元/平方米，该物业账面资产增值了252000元。从目前成都写字楼的出租现状来看，越漂亮越有档次而且租金越高的写字楼越好租。据蔡孟颐介绍，以天府广场为中心、人南沿线一带写字楼的销售要比其它地方理想，与其商业气氛和未来升值潜力密切相关。对于投资者而言，健康的写字楼市场前景是投资稳健最重要的前提。近两年来，成都写字楼涨势喜人，以九眼桥旁的中海格林威治城 写字楼为例，一年前销售均价在5500元/平方米左右，如今这里的市价已经在8000元/平方米上下。再以东大街上的东方广场为例，一年前其1期销售价格每平方米还在5000多元，而新上市的东方广场2期均价将在7000元/平方米以上。
一般能够保证8%以上的静态年投资回报，10年到15年时间能够收回全部投资成本就是比较理想的投资，正是基于此，有业内人士提出：“长期持有写字楼的产权才会有广阔的发展空间。”
写字楼“只租不售”已成趋势
前些天，准备开公司的陈老板想买几间写字间办公，可是咨询了几个档次比较高的写字楼，发现它们都“只租不卖”。香格里拉大酒店、力宝大厦、国航世纪中心、时代广场、中环广场、开行国际大厦……近几年成都甲级写字楼供应呈现井喷状态，仿佛在一夜之间，成都甲级写字楼已遍地开花，然而陈老板却抱怨地说：“想不到现在好一点的写字楼都不好买了。
“高档写字楼不好买的现象会随着时间的推移而越来越明显。"高力国际成都分公司总经理蔡孟颐说，“无论写字楼是老名号还是新面孔，这些写字楼在推向市场时，原来成都写字楼普遍采用'业权分拆销售模式'已被打破。'只租不售'已成写字楼未来发展的趋势。”据蔡孟颐介绍，一方面，许多企业通常将写字楼租金视为经营成本的一部分，根据企业经营状况随时有可能缩减或扩充办公面积，所以多为租用写字楼，因此，单一业权管理、物管统一规范、高素质企业聚集的甲级写字楼便备受国际大公司和龙头企业青睐；另一方面，经济实力强一些的开发商多会采取“只租不售"的经营模式，因为只有产权相对统一，才能保证高水平的统一管理、统一经营，才能更长久保持较高的物业品质。
有专业人士指出，租赁和出售是开发商衡量长期利益和短期效益的博弈。长期以来，开发商拿地，通过银行融资，开发完成后为了尽快保证资金回笼，一般都会将写字楼的产权拆零出售。但这样，业权便难以统一管理，如果大厦内小公司林立，就会降低自身的档次。此外，租户入驻这样的写字楼，则不得不与多个小型业主进行旷日持久的谈判。因业务扩充需要扩大租赁面积时，也不得不去面对更多不同的租赁合同，甚至有些租户因谈判不成而不得不将公司的其中一个部门迁往别处或整体迁移，增大了管理成本。
写字楼“只租不售”渐受青睐
通过记者调查发现，目前的成都写字楼市场，“只租不售”并非个别现象：位于红星路与东大街交汇处的某栋写字楼，它的租金一个月每平方米在56元，面对记者的购买要求，该写字楼工作人员明确表示，不出售；位于顺城街的某高档写字楼从推出之时就“只租不售”，目前的价格每月每平方米85元。除此而外，香格里拉以及九龙仓将建的“城百地块”等甲级写字楼大多采用只租不售的模式。
相较传统的“业权分拆销售模式”，现在许多写字楼只租不售了。有业内人士指出，过去成都的写字楼多以本地开发商为主，大多出售或协助出租；现在随着城市化进程的加快，大量企业、资金和人才的涌入，产业更新换代升级加速，香格里拉、中环广场等“单一业权物业”写字楼的出现更能够满足国际大公司的需求。 “中环广场”是成都第一家单一业权的甲级写字楼，在其入驻的租户中，90%为国际知名企业，另外10%为国内顶级企业。其中，包括有世界500强企业(达20%)、福布斯白金400强企业、美国500强企业、香港政府驻蓉机构、国际4大会计师事务所以及世界五大银行集团之一的HSBC等。对此，蔡孟颐认为，未来甲级写字楼需求主要来自新成立企业的需求以及现有企业对办公环境的扩展，而这些新入市的甲级写字楼均以单一产权为主，且在建筑质量、层高、电梯、智能化系统、物业管理等方面则向更高标准看齐。此外，在选择写字楼的大小、户型时，客户可以有较大的自主性，同时，单一业权的物业还能够有效的控制进驻企业的业态和档次。这是“只租不售”写字楼备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。
有业内人士分析，投资方为了保证物业的保值增值，就会长期不断地对物业进行投资，用以改善大厦的软硬设施以及管理服务。因此，只有“单一业权”才能实现最好的管理，而多业权的物业很难做到这一点。尽管写字楼只租不售优势比较明显，但写字楼物业是否选择只租不售，与开发商的实力息息相关，主要取决于开发商的资金实力、现金流动等情况。