主题：住房产品结构非均衡的原因分析

客观的说，近年来，北京房地产市场结构也在不断趋于优化，对我市经济的平稳较快发展提供了有力的支持，在促进我市产业结构优化，城市空间合理布局，土地资源合理利用，城市功能定位实现等方面发挥了重要的作用。但是，由于我市房地产市场的特殊性和复杂性，发展时间短、速度快，住房产品结构的优化和完善，客观上需要一个过程。北京的住房产品结构还存在诸多失衡的现象，造成这些现象的原因是复杂的，具体表现如下：

   1、住房产品结构调控的合力不够。

住房产品结构的调整需要通过土地、规划、建设、发改等多个部门的共同作用，是一项系统性工程，任何部门之间的不协调都会影响市场供应调控的有效性，调控的合力至关重要。但是，在我市的房地产市场宏观调控中，结构调控的合力仍显不够，各部门之间的信息交流和共享还不够，形成各部门信息孤岛的局面。部门之间情况彼此不清楚影响了调控效率。部门之间调控的执行的协作性不够，计划、规划、土地、建设等部门在城市土地配置和利用管理中承担着不同的职能，城市规划、住房建设规划与土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划、土地储备计划相协调与衔接有待加强。

 2、规划。

规划政策对住房产品结构并没有形成有力的引导，规划调控的力度和前瞻性不够，住房建设规划与产业发展规划契合性不够。一是规划政策在结构调控体制中的先导作用有待加强。规划政策对于土地供应、储备和利用的指导地位不够，普通商品住房用地的年度供应规模、不同户型住房用地结构及空间安排与规划存在脱节现象，各部门在项目选址意见审批和可行性研究阶段的协作与沟通不够，规划调控普通商品住房供应的协调保障机制未建立。二是结构调控机制的运行缺乏相关的配套制度的支持。规划的落实是结构调控机制发挥作用的关键，由于规划调控机制属于难度大、复杂程度高的系统性工作，其顺利实施需要国土、发改、建设等部门的密切配合，以及经济、行政、法律等政策手段的有力支持。而目前我市的规划政策缺乏相应的制度支持，使得规划的严肃性和权威性不够，擅自调整和突破控制性规划的现象不断出现，影响了规划政策对于结构调整的控制和房地产发展的先导作用的发挥。

3、土地供应。

由于地方政府独家垄断，是土地一级市场上的唯一卖家，采取一刀切的招拍挂土地出让方式，实行价高者得，推高了地价。土地财政成为地方收入的重要来源，政府在积极的推高地价，从而间接的将住房的产品结构推向高端化。土地一级开发中存在“两多两少一不到位”，土地收购储备中心的供地能力还没有建立起来，储备规模偏小，政府掌握土地供应节奏和调控市场的能力有限。土地供应效率不高，“控新增逼存量”的方法并没有得到市场的积极响应。土地供应计划的完成力度不够，供应时序结构有待完善，单宗供应规模过大。土地出让后的监管机制有待完善，对开发商“囤地、抬价、待价而沽”缺乏有效的动态监测监管手段。据北京市统计局调查数据，到2007年5月底，全市2731家房地产开发企业的二级开发项目中，开发商手中尚未盘活的住宅用地面积4165.1公顷（包括未建、停建和未开发土地），占住宅占地的60%，按1.7的容积率计算可以形成7000万平方米住宅，可供开发3～4年。同时，20%的开发企业占有97%的二级开发项目土地。

  4、税收。

一是由住房标准界定的税收优惠政策合理性不够。我市将建筑面积140平方米以下作为享受税收优惠的普通住房的面积标准，这与税收政策旨在引导合理的住房建设和消费的初衷不相适应。同时，“以房征税”的模式缺乏针对性，这种不区分自住和投资、改善购房，不区分本地和外埠购房，享受同样税收优惠的问题，不利于税收政策发挥抑制投资购房的作用。二是流转税的转嫁性使得营业税抑制投资需求的效果不明显。我市的房地产市场可以说是一个卖方市场，出售方在市场上处于主导地位，在房价谈判中拥有主动权，而购房者在价格谈判中处于接受者的劣势地位，因此增加的税收负担大部分甚至全部被转嫁到购房者头上，投资者的利润并不因此受到太大的影响，税收政策为遏制投资性需求而带来的成本由购房者来承担。三是保有环节的税收缺失不利于抑制投资需求。国外成熟的房地产税制中，税收分布结构涵盖保有环节和流转环节，重点在保有环节。当前，我国房地产税收主要集中在流转环节，保有环节的税收缺失，导致住房持有阶段的成本过低，降低了投资、投机性购房的成本。

5、信贷。