主题：完善住房产品结构的政策建议

树立民生也是市场的观念，以全面建设小康社会和率先实现现代化为目标，贯彻落实以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，加强政府引导，加大宏观调控力度，在保障房地产市场的民生性的前提下，需要注综合运用税收、信贷、政府补贴、土地市场等政策调控住房产品结构。具体建议如下：

1、土地政策。完善土地供应机制。改革一刀切的招拍挂土地出让方式，对于征收、拆迁安置住房所需的土地，应考虑实行协议出让，稳定土地价格，实行实物安置，稳定拆迁安置成本。改变政府对土地财政的依赖，北京已经具备了将土地出让金还利于民的条件了，应该将基础设施的建设速度应该缓下来，从而缓解对土地出让收入的依赖。

牢牢把握住土地一级市场，真正发挥土地的民生作用。土地一级市场是房地产供应的源泉，在房地产市场的调控中起着非常重要的作用。对于一级市场的把握，并不是说减少土地供应量来控制开发商囤积土地，也不是说土地价格越高越好。有研究表明，土地价格每上升1%，楼盘价格会上升0.78%，高地价虽然可以在当期为政府实现较高的收入，但高地价推动高房价，泡沫破裂所带来的后果和损失更为严重。要研究地价与房价的关系，究竟地价在房价中占多大比重才能在比较复杂的利益关系中找到平衡点，需要结合实际研究确定。要规范土地一级市场，首要的就是要管住政府的各级官员，尽可能打击官商勾结、利用职权滥用土地这一稀缺资源谋取不正当利益的行为。其次，就是要管好土地的用途，尤其是用于经济适用房和廉租房等住宅的土地用途应该无条件确保，可以把保障性住宅的开发作为出让土地的条件。

实现土地梯度供应和提高城市建设用地利用效率。实现土地梯度供应，即增加土地市场的中小地块供应。可以将政府储备拟出让的大宗地块，按照统一的控制性详细规划，分割为若干中小地块，分批次出让给不同的开发商，以有利于在同一区域内培育多个竞争主体，防止土地及住宅市场的垄断，保证中小房企生存空间，同时也可以减少分期开发项目比例。在“集约节约用地”的大背景下，需要精细化管理，集约化用地，提高土地利用强度，在依靠行政手段控制土地使用的基础上，加强利用经济手段提高土地使用效率，进一步加大土地取得、使用和保有成本，推进土地利用方式和经济发展方式转变。

2、税收政策。房地产的问题是一个民生的问题，政府应该降低住房交易税来支持居民住房消费。因此，可制定鼓励自住型和改善型住房消费的税收减免政策，加强税收制度在住房产品结构调整方面的作用。

实行差别化的税收政策，加强税收调整住房产品结构方面的作用。采用超额累进税率，并对不同类型、不同用途的房地产实行差别对待。可对个人实行较低税率，而对法人实行较高税率，如德国，后者比前者高出20%；可对普通住宅实行较低税率，而对高级别墅、高档住宅实行较高税率；对符合节能省地标准的房产实行较低税率，而对不利于土地、能源合理利用的房产实行较高税率；对个人一定面积以内的唯一住房实行较低税率甚至免税，而对第二套、第三套住房实行较高税率。

 适当增加保有环节的成本，差别征收不动产税。相对于流转环节税收负担，不动产保有环节税负过轻，使得个人住房消费盲目扩张，而且使得不少居民购买住房后空置现象十分严重，住房资源十分浪费。比如北京市主要购房对象是25-35岁的人，但是欧美国家这个年龄段很少自己购房的，基本上是租房住，使得京内居民住房持有率严重偏高；再就是每套住房面积的夸张性扩张，如在香港20世纪90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%，但是北京市住房开发其面积动辄100平方米以上。不动产保有税的征收可以采取对某些特定人持有房地产设定优惠的办法。通过不动产税，不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，也是调整住房产品结构的重要手段。

3、信贷政策。一是加强信贷利率水平对高端需求的抑制，可以实行差别化的利率水平，对不同类型、不同用途的房地产实行差别对待，可对普通住宅给予利率优惠，而对高级别墅、高档住宅实行较高贷款利率。二是对投资性需求和改善性需求采用不同的二套房信贷政策，避免“误伤”改善性需求。三是丰富金融产品，拓宽房地产企业的融资渠道，对于房地产开发融资可以依据住房的不同性质采取差异化的金融政策，通过这种差异化的金融政策引导房地产开发调整住房产品供应结构。

 4、政府补贴。改暗补为明补，变补“砖头”为补“人头”。对于户籍中等收入家庭进行明补，根据其家庭收入水平与中端住房市场价格之间的差距，提供相应的补贴，或者通过减免土地出让金的方式补贴给开发商，维持现有的市场价格不变，从而逐步减少低端住房的实物供应，加大中端住房供应，形成住房产品的健康结构。

 5、实施“配建”制度，优化保障性住房供应区位结构，促进住房公平的实现。把保障性住房建在哪，这不是一个简单的区位选择问题。土地出让金是地方政府的一个很重要的收入，政府不愿减少土地出让金能带来的收益，而将保障性住房建在地价较低的次中心地带。这其实是不合理的，因为远离中心繁华区域的房子好建，但是配套公共服务设施就很难完善，而且投资者对此类投资兴趣也不大，保障性住房的居民们将面临着远离城市中心区，交通不便等而带来的生活成本的提高。由此，保障性住房帮助低收入人群解决住宿问题的好意将会大打折扣，低收入人群在收入没有增加的前提下，更难摆脱贫困了。而且由于他们远离中心，久而久之，可能诱发一系列社会难题，贫富分明，互不相融，出现了对立，甚至激烈的社会矛盾。