主题：6大因素决定开发商是否拿地

一个问题摆在了我的面前，面对河北“三年大变样”的城市建设策略，面对未来可能5年的之久的土地供给过剩，面对很多没有经验的开发商开发的百万平米大盘，那些没有取得城中村项目的开发商该不该拿地？昨天一天两个开发商与我谈起了这个问题。

说实话我最近也很迷茫，我也不知道地方政府会如何出手，不够就现在我们参与的三个城市的现状都是大量的城中村在同时开发，开发的水平明显偏低，未来三年的市场会是什么样？我姑且预测一下：

第一年：需求大于供给，这个时候先开发的开发商会得到好处；房价会继续上扬，因为城中村改造的土地价格明显高于现在的土地价格。

第三年：供给大于需求，很多拆迁户的安置住宅开始投入市场，形成市场中两个供给线，一个是低价格、低品质的安置用房；一个是高价格但不都是高品质的商品住宅。客户也进行了分类，一类以品质为导向，一类以价格为导向。

至于第四年到第五年，我认为市场要求开发商从效率型开发必须向效能型企业过渡，物业管理，企业品牌，规划水平，物业品质，业主口碑会成为一个项目的真正核心竞争力。有的楼盘可能开盘继续就能销售70%，而有的楼盘会回到2001年，开盘销售率30%成为生死线。

按照以上的规划，我认为该不该拿地，首先要看拿多大的地，什么时候拿，企业的运作速度如何，企业对于自己开发是如何定位的（是投机还是战略）。

如果现在一个企业要那位置好不错的地块，规模在100亩以下，我认为至少在明年10月之前都可以，但是这要求企业从拿地到产品投放市场不能超过6个月。如果一个企业认为自己的物业管理、产品研发没有问题，那你什么时候拿地都可以；如果你就是想投机赚点钱，我建议你最好马上拿地，越快越好，最好在最短的时间内投放市场，最快的速度销售完成。

实际上每个企业和每个企业的状况不一样，因此战略也会不一样，但是我可以告诉你在供给严重过剩的情况下，什么样的企业能够脱颖而出：

一个突破重围的企业肯定具备以下几个要素，当然可能全有，也可能拥有几项，开发商可以自己对照一下，决定自己拿不拿地。