主题：检讨十年房改：宪法并未禁止集体土地转让

中国黄河研究会常务理事 武建东

宪法第十条规定土地使用权可以流转，但并没有说农村土地使用权不能流转

房地产市场目前最引人关注的是高房价问题，我认为解决这一问题需从改变对房地产市场的预期开始，这包括六方面内容：

一是统一地权的问题，城市国有土地跟集体土地使用权该如何统一。许多人一提到集体土地入市就说先得修宪，其实这是个误解，宪法并没有说农村土地使用权不能流转。我们在国务院房改办工作的时候，曾经遇到过一个惊天动地的事情。1986年推进房改碰到了困难，1987年小平同志下决心试验。1987年1月上海市率先搞了土地使用权流转的规定，到当年12月深圳也推出了流转规定，以后海南和珠海也这样做了。这是一次伟大的试验，因为根据当时的宪法，土地使用权是不能依照法律的规定转让的。到1988年，宪法果断进行了修改，在第十条加入了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的条款。回想起来，20年前的这一改革魄力值得借鉴，今天应该认真研究前人的成果，把国有土地使用权跟农村土地使用权统一起来。

二是房地全流通应该运作起来。120亿平方米的城市住宅价格一直在上涨的原因之一，就是270亿平方米的村镇住宅不能流通。物权法开了个口子，允许村镇住宅在村内流通，但这还不够，村镇住宅不流通是没有宪法依据的，房地全流通应该运作起来，在解决这个问题过程之中把小产权宅基地问题一并解决了。

三是先期试点郊区村镇住宅的流通。最近汪洋搞的重庆方案，总书记去的时候也直接汇报了，方案很简单，农民宅基地的20%拿出来建设农民的住宅，80%置换成城市的建设用地，城市建设用地农民做股东，分享收益，从而解决农民的社保和其他问题。现在很多人谈用地紧张，这是完全错误的观念。现在农村的非农用地是3.83亿亩，即使不动18亿亩耕地的红线，这3.83亿亩集约使用，特别是走重庆的路子，把农民住宅集中建起来，大概也有一两亿亩的回旋空间，用这部分解决中华民族的生存基础是有条件的。

四是国家要对住房合作进行激励。世界的主要国家，包括美国和欧洲都有过国家对住房合作的激励。我建议发行3万亿特别国债，由国家成立住房合作机构，直接营建100亿-300亿平方米的住宅，凡是有城市户口的人，不管收入多少都可以申请限价房，就是双禁以后的房子。如果每年都建造这样的住房，估计会极大地平抑现在社会的需求。

五是房地产金融问题。现在有一种理论，认为房价下跌30%会对金融造成很大破坏。我的问题是，为什么不去研究房价再涨30%、50%对金融体系有什么破坏呢？

六是如何对地方政府进行赎买的问题。房价居高不下，是因为地价高，但是地方政府没有动力把地价降下来，因为要影响到地方财政。我认为现在可以考虑征收财产税或物业税的方法。广义来说我们有300多亿平方米房产可以作为财产税或者物业税的征收对象，狭义一点来说是城市的100多亿平米，再狭义一点是一定面积以上的，大概也有30亿-50亿，30亿-50亿的住宅每平方米收100块钱的话一年也是三五千亿的规模，足以置换地方政府在经营土地过程中的收入。

如果我们把这六个方面的基础情况说清楚，就会改变目前房地产市场的心理预期，房价就有希望降下来。