主题：开发商与购房者的对峙：捂盘惜售与以静制动

昨晚的晚间新闻报道：北京楼市房价增长9.7%，而记者走访各个开发企业售楼处显示，实际交易量大大低于以前，说明有价无市的楼市进入观望阶段，加之国家近期推出的银行加息、土地增值税、政府各地执行细节控制措施等（如“一房一价”）都使得房地产开始实质性进入休整期。2007年楼市同2006年几乎没有多大变化，中国的楼市一方面调控措施可以说是不断出台，另一方面市场房价的涨势却依然不变。 

开发商不要有侥幸心理：当大家眼光紧盯着你时，政策面肯定不宽松 


回顾过去是为了更好地展望将来，2007年房地产市场究竟会如何变化肯定也是一个大家非常关心的话题。要回答这个问题，我们首先要对2007年的政策面有一个判断，因为大家都知道这样的道理，任何一个市场的趋向首先还是要看相关政策冷暖。综合各方面的动向分析，今年政策面的调控仍然不会放松，并且呈现出逐渐加紧和收缩的态势。 


值得引起我们注意的是，央行公布的《2006年中国金融稳定报告》首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险做出预警。报告指出，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产价格波动带来的潜在风险，另外此前召开的中央经济工作会议已经把房地产作为了2007年调控的重点。而从当前房地产现实形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信2007年将进一步加大政策调控的执行力度。 


专家认为，今年的房地产调控会主要集中在四个方面：首先应该是抑制投资过快增长和房价过快上涨。如果房价过高及房地产收益过高，必然会吸引社会上各种资源纷纷涌入房地产市场，引致房地产和相关产业的投资冲动增加，诱发全面的新一轮投资过热；其次是调整住房供应结构，构建多层次的住房保障体系；三是强化市场监管，加强房地产开发建设、销售的全程监管，加大对违法违规案件的查处力度，严厉查处那些囤积房源、哄抬房价、浑水摸鱼的奸商。四是强化政策的执行力度，落实中央调控政策，提高执行力，需要从制度上规范地方政府的行为，切断其与房地产业过于紧密的联系。 


那么在宏观调控的背景下，2007年房地产市场的态势又会如何呢？记者觉得用一句话来概括可以说是颇为贴切，那就是市场在左右夹击中求生存。 


在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。同时我们必须看到的是，被旺盛需求推高的房价，在2007年仍将面临一系列新的上涨压力，而来自宏观调控对房价的控制亦将加大力度，两厢夹击之下，今年的房地产形势将更加动荡和复杂多变。 


产品不要过分靠市场价格：房价高低各地市场仍有差异 


从目前来看，中国房地产市场的区域化特征正表现得越来越明显，也就是各地市场的表现会出现较大的差异，而这一点也会在2007年进一步地体现出来。这种状况也是由多方面因素造成的，比如地区发展的不平衡，所处的市场周期不一样，面临的政策条件和机遇也有差异等等。 


北京房价在2006年出现了强势上涨态势，上涨幅度超过全国平均水平。这种现象表明，2007年平抑房价已经成为北京市政府的当务之急。北京将会加大控制房价上涨的力度。这主要从两个方面入手，首先是打击投资性需求，再就是收紧银根，如近期传出的对大面积物业征收“保有税”，以及已经出台的未封顶楼盘禁贷令、银行加息、土地增值税、政府各地执行细节控制措施（如“一房一价”）等，都是出于这方面的目的。 


政府工作紧锣密布：结构调整逐渐显现 


对于房地产市场，很多人一般都会把目光集中在房价上，而通过以上的分析我们可以看出，未来市场的结构调整将会是非常重要的一个方面，政策的作用会慢慢地显现出来。 


一是2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。 


二是房地产企业的调整，值得注意的是，2006以来定金及预收款首次出现了负增长，这反映出的现实是房地产预销售同比开始出现下降，房地产企业未来资金回笼的压力在加大。而政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视，不少企业就会面临一定的风险。另外，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化。在这种情况下房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。 


三是当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，可以这样认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2007年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。 


四是近期央行的加息，使得过余投资进入股市。 


购房者与开发商的对峙：捂盘惜售与以静制动 


总体来看，2007年的楼市还将在调控发展，与此同时也充满了不少变数值得我们期待。对于投资者来说就要以静制动，注意留意政策面和市场的变化，以便能够做出正确的投资抉择。 


从这一点来说，投资者也需要用以变应变的心态来应对未来的楼市。未来的市场无疑是在不断地变化着的，而每一个变化所产生的影响又是有所不同的，政策的变动会对人们的投资行为产生收缩，而房价与租金的变动也会对投资的收益产生影响，区域的变动也将成为人们购房选择时的重要参考因素。面对新的变化，我们的投资行动也需要有许多新的理念，在具体的执行过程中也要运用许多新的方式。 


其实归根到底，目前出台一系列调控政策虽然目标直指投资性购房，然而其中我们要认识到的是，这些政策同样也会对自住购房带来深远的影响，从这一角度来说，我们可以从这样几个方面去把握。一是购房的利息成本正在不断被提高，此前房贷利率的几次提高已经使这一情况凸现了出来，而从未来来看，在防止经济过热的大背景下，还存在进一步加息可能，从而会进一步加重购房者的负担；二是在交易成本越来越高的情况下，自住购房同样也要树立“长线思维”，买了房子就要准备一段相当长的持有时间，频繁的“换房”显然是不合时宜的；第三是从目前市场的发展来看，楼市的交易将可能会日趋清淡，在这种情况下“买房易卖房难”的情况就有可能会出现，所以投资者在购房前就一定要做好规划，谨慎小心。（以上原载于2007-02-05 姜仁BLOG《中国楼市将走向何方？》） 


但是市场的规律不可能总被强势控制，最近股市的大牛冲天，就给房市的调整制造了一次绝佳的机会，大量资金从房市退出，让高房价的北京房地产市场真真正正地显示出了有价无市的萧条景象。一位朋友最近终于出手了一套在二手房市场挂了将近半年的一套房子，价格却比同地段房屋标价低了8%左右，朋友这次的投资计划基本上也是以略有赢余宣告结束，但这比资金再投入房市的可能性几乎为零。 


实际上当前买房投资的人已经出现了逐渐下降的趋势，很多人已经在讨论内2008年之后房价下跌后的风险规避办法。捂盘惜售早晚得售，囤地捂地也早晚的开发建设，开发商虽然手里有太多的房子和地块，但开发商也不能拿房子和土地当饭吃，捂盘也好、囤地也好，无非是一个目的那就是把房子的价格搞上来，挣得更高的利润。这样的考虑不仅一般的购房人在考虑、那些投资房产的投机客也在考虑、开发商们当然不可能不考虑。 


北京市场近几个月来连续出现的成交量逐步下降的数据就是需求已经出现逆转的标志，开发商继续捂盘只怕会烂在自己的手里了。只有有人认识到了这一点，开发爱商大量抛售的可能就会变成现实，捂盘不可怕，可怕的是谁能坚持下去，谁就会成为最后的赢家。 以上摘自MAYAOCH·铁牛的博客《“捂盘惜售”还能挺多久？》