主题：巴黎调控楼市:重税与国家优先购买权

夜幕降临后的塞纳河畔，卢浮宫等沿岸街景都被打上了柔和的橘黄色灯光，塞纳河上往来的游船满载着游客，在大探照灯的照耀下，欣赏巴黎美丽绝伦的夜景。

子夜，卢浮宫与塞纳河之间的河畔人行道上已经没有了外地游客，人影寥寥，只有夜间跑步锻炼身体的巴黎居民、骑着自行车带着全身家当寻找过夜场所的流浪汉。流浪汉的自行车前后都装得满满当当，虽然天气炎热，可还是身着不合时宜的厚衣服以抵御巴黎清晨的凉意。

今年年初，一起无家可归者造反的事件，一度登上了巴黎各大报纸的版面。一个法国无家可归者的组织为了抗议巴黎市内没有廉价的福利房，占据了巴黎市金融区银行大街(RuedelaBanque)的一幢豪华房，正对巴黎证券交易所。这幢豪华房因为找不到租户，已经空置了三年。

穷人在巴黎租房往往受到房东的刁难。房东往往要求房客出示终身制的劳动合同，并且证明每月的收入为房租的三倍。根据巴黎大区福利局的统计，2006年共拒绝了36万份入住福利房的申请，获得批准的仅有不到8万份。

市区房价上涨挺快

巴黎的房租和房价到底有多贵？如今，巴黎市区每平方米月租金在22元至30欧元之间。而五年前，就算是在巴黎最佳地段市中心和金融区(第1区到第7区)，平均房租最高也就不到20欧元/月/平方米。

巴黎城区可供新建民用房的地皮虽然已经不多，但是还仍然能够买到合适的住宅。中介公司的宣传册也随处可以免费索取。法国私人房地产市场上最权威的机构名叫Lepartic-ulieraparticulier，意思为“私人为私人”，说白了就是个体卖房中介公司。这是一家1975年成立的组织，他们提供的服务是搜罗法国境内所有私人房地产出售出租信息，整理搜集上网公布。此外每周还出版一期最新的杂志，售价大约50元人民币。该公司自称每期发行量为10万份，读者超过65万人次。

以一套位于巴黎三区RuedeTurbigo路和BoulevardSebastopol大道交叉的公寓为例，这套使用面积136平方米的房子位于四楼，朝南，有三个房间，两个客厅，两个卫生间和两个浴室，卫浴分开。全套厨房设备、阳台、电梯、地窖一应俱全。虽然没有停车位，但是地铁四号线EtienneMarcel站就在咫尺之遥。房间内暖色调，还配有家具，真是过日子的好地方。就是价格让人有些难以接受———105万欧元，每平方米约7700欧元。

巴黎人爱“炒房”

生活在巴黎的人都有“炒房”的意识，这也许是法国高利贷资本主义遗留下的历史传统。

在巴黎生活了20多年的华人颜小姐在巴黎第16区经营着一家中餐馆。她已经买断了餐馆门面房的终身使用权，正在为自己的住房而努力。她介绍说，很多美国人早就看准了巴黎的宝地，靠炒房早就挣得盆满钵满。

“上世纪90年代末欧洲引入欧元的时候，美元处在强势，1美元换1.2欧元呢，于是美国人就在巴黎拼命买房地产。现在欧元涨了，1.2欧元能够换出1.6美元。你算算他们一共挣了多少？这还没有算上巴黎市房价的自然增长。”颜小姐说。

根据“私人为私人”房屋中介公司的统计，在巴黎市中心单单去年一年的房价就增加了平均7%。巴黎也凭借私人住房每一个实用平方米超过5600欧元的价格占据欧洲大陆首都房价之首。西班牙首都马德里的价位在5000欧元，意大利首都罗马为2900欧元，德国首都柏林仅为1500欧元。

打击投机分子

有市场就需要政府的管理。法国对房地产买卖的管理系统十分完善，让投机分子没有任何空子可钻。房产税是法国国库的主要财政收入之一，购房者还要缴纳房价2.5%左右的附加手续费(购房公证等费用)和7.5%左右的房产转让税；卖方则要缴纳房产的增值税。这一切都是以房地产的净价为纳税依据。说白了，国家也要从蓬勃发展的炒房事业中征税。继承房产和接受馈赠也根据不同的血缘关系征收5%到最高60%的房产转让税。如果买方在五年内将房产出售，涉嫌认为炒卖房市，还将可以被课以炒卖房产的重税。

为了防止人们采用“廉价转让”的办法少缴税，防止偷税、漏税，法国政府的房产买卖条例规定了“优先购买权”。就是说，如果国家认为你的房价很低，低于周围的标准，国家有权优先收购此处房产。负责住房产权转让的政府部门要核实房子的售价是否和市场价格一致。国家要是决定出手，买主愿望落空，卖主也不得反悔，从而堵住了“廉价转让”小漏洞。当然，出租房屋的租金作为个人所得，也要上税！

国家出售“公房”

不过国家也会变卖国有房地产。200多年后，法国政府仍然在享受法国大革命留下的遗产。当时很多法国贵族的房产被强行没收，成为国有资本。现在，法国政府正在努力变卖这些房产。2005年，法国财政部为了出售国家拥有的部分房产，专门成立了一个名叫“FranceDomain”的机构，每年必须完成预定的出售房产总额的指标。2006年，这一机构一共为法国国家收入8亿欧元。有一幢18世纪的宫殿外加3500平方米的花园原估价2800万欧元，最终以3800万欧元成交价出售给一位没有透露姓名的买家。

2006年巴黎大都市圈的房市可谓红火一片。在“法兰西之岛”地区一共出租和出售了280万平方米的民用和商业用房，创历史新高，和四年前相比几乎翻番。

巴黎国际投资机构Atisreal的分析师安德烈·斯佩尔(AndréSpehr)认为，这和法国经济有所复苏有关。2006年法国国内生产总值增长比例为2%，房地产交易中大部分是商业用房的买卖和出租。

商业用房也不便宜

和私人住房一样，巴黎的商业用房价格同样也是居高不下。巴黎市中心以经济为主的第1、2、8、9、16和17区的商业房出售价格为每平方米12500欧元左右，拉德芳斯经济区的房价也在每平方米9100欧元左右。根据巴黎JonesLangLasalle企业咨询公司的估算，由于房市上需求大，今年平均房租还要上浮。巴黎市中心最高月房租为60欧元/平方米，在巴黎城郊的新工业区拉德芳斯也达到43欧元。经济分析师斯佩尔却认为，现在说商业房的房租上涨还为时过早：“因为在巴黎大区周围有很多地区在新建商业房，空房总面积为250万平方米，即便是价格上涨，也仅仅是区域性的临时现象。”专家估计，巴黎出租房屋的回报率在4%左右，高于伦敦的3.75%。

法国有一种房地产投资信托公司(Sociétéd’InvestissesmetsCotée)，为卖房者提供了税务优待。凡是将不动产出售给信托投资公司的投资商，其炒房利润的一半就可以免税，而专门从事拥有和经营不动产的投资信托公司对房产进行管理，从租金中获益，并将利润通过红利的方式返还给普通投资者。

由于不动产价格暴跌的可能性很小，因此投资信托是普通投资者参与房市获得高于股票利润的投资手段。这种投资方式的奉献在股票和国债之间，但是特别是在通货膨胀比较严重的时期，不动产信托投资是理财的好办法。这一融资形式除了在法国之外，已经在德国、美国、韩国等国家成功付诸实施。