主题：清算细则让开发商成本压力增大 向房价转移有限

北京市土地增值税清算细则于日前揭开面纱。业内认为，该政策对房地产开发企业的利润率产生不同程度影响，毛利率较高的项目或公司影响比较大，这包括开发高档住宅的公司，以及那些以非市场化拿地为主、拿地成本较低的公司。 
与此同时，开发商将不再单纯追求项目的利润率水平，加快项目滚动和追求规模成长将 
成为共识。在这一过程中，行业龙头公司也将加快市场整合，行业集中度将继续提高。 
毛利率越高 征税影响越大 
由于《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》明确了征税是以项目为单位进行清算，因此对每个公司的影响不尽相同。业内专家指出，一方面要计算每个项目的增值率看是否需缴税以及适用哪级的税率，另一方面还要看税负较大的项目的结算时间，如果项目在前几年已经逐年有结算，但土地增值税尚未清算，那么今年集中收取土地增值税对利润的影响还是相当显著的。 
按照实施细则，土地增值税为四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。 
这意味着，毛利率越高的项目，所要缴纳的土地增值税越多。长城证券分析师向晖经过测算后得出，毛利率40%的项目严格征收土地增值税后对净利润的影响是17.4%。 
长江证券分析师刘焱认为，土地增值税清算实施后，开发商的成本压力将增大，但是对于各家房地产开发商的影响却不尽相同。 
刘焱指出，原先有大量土地储备公司的利润水平将有较大的负面影响，因为这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。但是对于一些长期从事普通住宅开发（特别是经济适用房）企业和纯自持物业出租企业，它们从事业务属于免征土地增值税范围或不发生土地和建筑物产权转让，因此受此次税收政策的影响较小。 
税负向房价转移有限 
对于开放商是否会以提高房价的方式，转移土地增值税清算带来的成本压力，业内普遍表示否认。 
向晖认为，土地增值税执行清算，会在一定程度上打击开发商囤地或捂盘的行为，至于对房价的影响，他认为最终影响房价的还是市场供求关系，将增值税转嫁到房价上可能性较小。 
刘焱指出，由于多数房地产企业的开发项目毛利率一般在20%-40%，可以说大多数企业的项目尚未达到土地增值税清算的起点，以往预缴的土地增值税还会退回，因此该政策对房价的影响较小。 
上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)介绍，目前新开工的项目基本上全都做了土地增值税计提，他认为，有的开发企业会利用涨价来弥补利润损失，但这样操作会大大增加房地产项目的市场风险，因为高房价将导致项目空置积压的可能性增大，企业经营风险增大。 
因此，市场人士预测，房地产开发商将更多考虑采取提高建安费用、广告宣传费用额度等办法使得未来的扣除部分提高，从而降低毛率，而不会通过涨价方式降低土地增值税的压力。