主题：北大房地产专家：《物权法》实施有待设立过渡期

近日北京大学法学院房地产法研究中心（以下简称“研究中心”）就《物权法》对我国房地产业和房地产市场可能产生的影响进行了评估。该研究中心主任楼建波表示，新旧制度的衔接是《物权法》实施中急需关注的问题。


实施应留过渡期


据了解，商品房购买人在入住一两年后才取得产权登记证书在我国一些城市已经成为一种“惯例”。在一些地方，购房人往往只能取得房屋所有权证，而不能取得土地使用权共有权证。登记制度的不严格，导致了房地产交易过程中开发商毁约、一房多售或用已销售的房子进行抵押贷款等纠纷案件屡见不鲜。


楼建波指出，在《物权法》10月1日实施后，可能出现一轮登记申请的高潮。由于《物权法》规定登记机关对登记错误承担责任，登记机关在登记发证中又必须严格审查。因此，登记机关的人力、物力可能就跟不上要求，一段时间可能出现混乱，交易的效率也会受到影响。虽然《物权法》中的预告登记制度可以在某种程度上缓和这种压力，但由于预告登记制度尚在创设阶段，不可能解决所有的问题。


为此，研究中心在报告中建议《物权法》实施后允许3到5年的过渡期，以便登记机关有充分的时间进行调整、准备。这样既可以降低让登记部门“应接不暇”的概率，又保证了房产交易的效率。


地下土地使用权及用益物权


研究中心所做的评估报告分析的另一重点便是《物权法》对土地使用权的相关规定。就此，楼建波介绍说，在《物权法》中，首次规定土地使用权可以在地下设立；此外，土地使用权也第一次被定义为用益物权。


“地下土地使用权的建立，就是说今后政府可以把开发使用土地地面的权利给一个人，地下开发建设的权利给另外一个人。但是后取得土地使用权人的建设不能影响前取得土地使用权人的建设”。


楼建波表示，由于我国以前的法律对地下开发建设的权利没有进行规定，地下土地大部分空间都没有被利用起来。而随着城市人口的日益增多、空间也日益紧密，地下空间的利用无疑大大地提高了土地利用率，这标志着我国城市建设将朝着立体化的方向发展。


据楼建波介绍，在《物权法》颁布之前，尽管许多教材和专家学者都认为土地使用权是用益物权，即是指以物的使用价值为目的而设定的权利，但在我国的各部法律中却没有一部对其进行确定。长期以来政府和出让土地使用权人之间的关系主要依据《土地出让合同》调整。《物权法》明确土地使用权的用益物权性质后，一旦土地使用权经登记生效，政府和出让土地使用权人之间的关系就不再是单纯的合同关系了。他表示，如果政府改变规划就需要提前收回已出让的土地，这样政府的行为才不是违约。