主题：王石：万科不囤地不捂盘 为小股东赚钱

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    2007年10月29日，万科在新标志北京发布会上举办“人居建筑与可持续发展论坛”，万科董事会主席王石(王石博客|王石新闻)正面回应了行业目前的一些热点问题。他认为，房地产行业资源向上市公司集中，有利于保护购房者利益、防范金融风险、盘活存量土地，是一件利国利民的好事。同时他表示，万科是在为70万以上的小股东赚钱；万科坚决不囤地、不捂盘，照样能实现良好业绩和快速发展。

关于寡头垄断

今年以来，房地产上市公司借助资本市场的优势，在土地市场上体现出很强的竞争力。无论是资金还是土地资源，向上市公司集中的趋势比较明显。所以有人担心，这会导致行业进入寡头垄断的状态。对于这个问题，王石表示行业资源向上市公司集中的情况，确实是存在的。但是如果现在就担心“寡头垄断”，那可能是担心得太早了一点。

他认为寡头垄断一般来说至少应该具备两个特征。一个是，少数企业占据了行业绝大多数份额，比如说，前三名占了50%以上。另外一个是，这个行业有进入壁垒，别人不能随便进来，这些少数企业就不怕竞争，他们有操纵市场价格的能力。中国房地产行业现在的情况首先是集中度非常低，不是太集中而是过于分散。中国一直有几万家房地产公司，多的时候五六万家，少的时候三四万家。还列举了06年中国和美国的数据。06年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名是4.9%；中国前五名加起来不到5%，而美国是17%。其次是，房地产行业谁都可以进来，没有任何限制。最近几年一些其他行业的大型企业纷纷开始做房地产。他们过去是没有行业基础的，但是有资金、或者有土地，他们很容易就进来了。这样的自由准入行业，是不容易出现寡头垄断的，企业更不可能获得定价权，价格是在竞争中产生的，如果这个行业的收益率高了，其他行业的资金就一定会进来，加剧竞争，将利润率降下来。

关于圈钱

今年房地产上市公司增发了1000多亿，有人认为有圈钱的嫌疑，尤其万科一家就增发了100亿，特别受关注。王石认为，要把“圈钱”和企业正常的股票融资区分开来。所谓的“圈钱”，我们认为它应该有三个特征。第一是，它是过度融资；第二，它没有用在企业的主营业务上；第三，它没有带来合理的回报，侵害了股东尤其中小股东的权益。

王石指出，今年一到九月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿，其中万科大概占33%。而在这些有融资的公司中，万科的总资产、净资产和营业收入分别占41%、45%和52%，这是行业内的对比。跨行业的对比，A股市场增发的前十名，总共融资是951亿，其中万科占11%，但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占24%、26%和18%。也就是说，无论行业内对比还是跨行业对比，万科融资的规模都低于公司的经营规模。另外，万科是个非常专业化的公司，只有住宅开发一个业务，募集资金100%投到了指定的项目上去。最近三年是万科融资相对比较多的三年，同时也是净资产收益率比较高的三年，一直保持在14%以上。从03年到06年，万科的每股收益增加了5倍多。所以，股东的收益不是被摊薄了，而是大大增厚了。可见，万科的募集资金得到了高效率的使用，实实在在地为股东、尤其是中小股东创造了收益。王石认为不能把万科这样的融资行为称为“圈钱”。

关于囤地、捂盘

最后，王石表示，万科一直坚决反对囤地、反对捂盘。在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子，现在万科从获得土地到开始卖房子，只需要9到12个月时间，这在行业里面是最快的。这样利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。

他指出，从2004年开始，万科每一年年底持有的土地都略微低于未来两年的开工量。今年九月底，万科持有的土地是1653万平米，注意这是建筑面积，是乘了容积率的；而万科明年的开工量将超过1000万平米。

如果一个公司是靠土地升值赚钱，那么持有的土地可能是越多越好。但是万科是靠做房子创造的价值赚钱，万科持有的土地，只要能够保证公司经营的稳定和未来的增长就足够了。万科不是没有能力去获取更多的土地，而是因为觉得目前这个数量刚刚好。事实上，最近几年是万科增长最快的几年，我们比较少的土地资源，并没有影响到公司的发展。 

关于暴利

现在也有人认为房地产是一个高利润行业，尤其今年房价又一次快速上涨，更让人怀疑这个行业存在暴利。王石也结合万科的情况回应了这个问题。

今年前九个月和去年同期相比，万科的均价比去年提高了27%，但是毛利率只上升了1.7个百分点。这里面一部分是因为装修房比例上升，成本比原来高了；另一个原因是每平方米房子里面包含的税金，由去年的400多上升到1100多，增幅超过150%。

从上市公司各个行业对比的情况来看，房地产行业的平均利润率确实比较高，2006年是11.4%，而制造业只有4%。但是，两个行业的资本回报是差不多的，净资产收益率房地产是10%多，制造业是9%多。主要还是因为房地产行业的资金占压比较多，周转比较慢。所以，从上市公司的情况来看，房地产行业并不是暴利行业。

现在社会关注的热点，就是中国的富豪榜里面很多都是房地产公司的老板。说房地产不是一个暴利行业，那为什么这么多富豪都是做房地产的？王石说，房地产行业是中国所有能够上规模的行业里面，唯一一个从一开始起就对民营经济完全开放的行业。而且这个行业是最近二十多年才诞生的，民营企业和国有企业完全是在同一个起跑线上。

王石指出，富豪榜前几名历年来的变化，比较密集的行业一开始是IT；然后是零售行业，黄光裕他们；然后是房地产行业。这几个行业的共性是什么？就是从一开始起就对民营企业完全开放。如果金融业、资源业、烟草业、通信业这些行业如果一开始就对私营企业开放，那么会发生什么情况？首先中国的首富一定会出现在这些行业，而不是出现在房地产业。

中国首富现在的财富水平，比不上美国首富，这个大家应该都觉得正常，但是也比不上墨西哥和印度。现在全世界市值前十位的上市公司，一半已经是中国企业，如果所有行业一开始都对私营经济开放，以中国股市目前的估值水平，可能世界首富已经是中国人了，但是这个首富一定不会出现在房地产业。