主题：地产新政策影响投资方向 小心炒房炒成房东

编者按：“十一”前，央行和银监会联合下发通知，宣布将第二套房及以上的贷款首付比例提高至四成，而且房贷利率不低于基准利率的1.1倍，同时叫停加按业务。这对房产投资者影响最大，频繁的转手变得困难。一些投资者开始转向长线投资，租金重新成为投资者考察的重要指标。

有些投资者开始抛售自己手中的房产，但却并不是撤出房产投资领域，而是套现之后重新购买新的房产作为投资。他们的看法是，一些位置相对不处于传统核心区的住宅产品，其资产升值幅度也已经达到高位，抛盘及时变现是最安全的选择。套现成功后，以高出1/3倍的价格收购位于城区黄金地段的住宅资产。他们认为，即便在可能出现风险的情况下，城区房产可以保障稳定的收益率。

手中的几套住宅在“闲”了将近1年之后，王富阳决定把他们都租出去。此时此刻，作为“温州炒房团”的“后来者”之一，他已经抛弃了短期内把房产出手变现的想法，房地产信贷新政过后，面对着普遍上涨的租金，王富阳发现，还是稳定收租是最保险的选择。

租金普涨是一方面，手中房产难以出手则是另一方面的原因。对于王富阳而言，“有价无市”或许是个比较夸张的说法，但并非没有一点可能性。从这一层面来说，相当比例的投资客，放弃短线抛售，或许也是出于迫不得已，但无论如何，“疯狂”了两年多的房产投资，已正在回归本位。

此消彼长

房租从8000元/月到9500元/月，王富阳只用了不到一周的时间，而完成这个过程的，仅仅是一个房客的变换。“这比股票的指数涨得快多了。”他向记者笑言。

这是王富阳投资的房产中，惟一一套用于出租的，位于北京的朝阳公园一带，那里是北京外籍人士的聚集区之一，也是租金最高的区域。

王富阳在他的“温州炒房团”的群体中，只是条小鱼。自2002年来到北京至今，他投资的房产只有4套，其中只有朝阳公园这一套房产属于核心热点区域之内，另外三套房产，多数都在“冷门”区域，他告诉记者，自己当时是“抖了机灵”，才买下另外三套冷门区域的房产。

所谓“抖机灵”，即是他不按照自己“前辈”们惯用的“牌谱”出牌。2003年底，王富阳看到了北京房价快速上涨的趋势，同时他又发现北京一些冷门地区的城市基础设施开始大规模的更新改造，地铁、城铁、道路逐一上马，他意识到，这些工程一旦竣工，房价快速上涨几乎是必然，于是，他下狠心买下3套在这样区域当中的房产。

“没想着收租，朝阳公园那一套房子当时的租金就几乎够这另外3套月供了，”他说，“因为当时那些地方各种配套很不健全，租金都上不去，租是赚不到钱的，我就想等着配套一完工，房价翻上去了，我直接就抛售了。”王富阳向记者回忆着当初的投资逻辑。

然而，如今的一切却都出乎意料之外：房价确实翻了倍，但由于信贷新政的到来，在某种程度上，将已经房价翻倍的房子“出手”，已经变成了一件不容易的事，但租金的上涨和房客的充裕，却在悄然间到来，此消彼长，对于王富阳来说，“里外都是一样赚钱”。

一切只不过从短期变成了长期收益而已，尽管这一切与3年前王富阳的“投资计划”严重不符。

租金探源

很多房产投资的购买行为遇阻，就造成了入市可供租赁房源的减少，租金自然上涨。

“原来我2000多元租不出去，现在中介给我介绍来的房客，好几个都可以出到3000元，其实，我每个月的月供也就2400多元。”王富阳描述的这套房产，位于北京北部的大屯一带，这里原本并非是热点的投资区域，租金不高，但一条地铁5号线的开通，改变了这一切的格局。

反正卖也卖不掉，王富阳决定要把这套房产以3000元/月的价格租出去，这个价格尽管不是太高，但他已经十分满意了。他给记者算了一笔账：自己在这套房产上的首付款为27万多元，按揭贷款期限10年，月还款2400元。3000元/月的租金，不仅已经可以全部支付所有的月供，每月还可以让他获得600元的“净收益”。更何况，他还没有把日后房产租金的继续上涨计算在内，那样的话，他无疑将收益更大。

“新房源很少，入市提供租赁的房源就更少。”王富阳拿着北京市建委和统计局联合发布的北京市商品房预售、竣工的统计数字向记者表示，这份数据显示，今年1~7月，虽然北京房价仍然保持着增长的高速度，但成交量已经连续下滑，最高幅度达到10%。而21不动产的统计数字显示，信贷新政下发后，北京楼市房产成交量再次下滑，幅度同样达到10%。

王富阳以一个投资客的眼光看，很多房产投资的购买行为，实际上被挡在了门外，这样，就造成了入市可供租赁房源的减少，正是如此，再加上大量原本的冷门地区基础设施的大量完善，租金便一改前两年的“剪刀差”走势，开始上涨，这无疑又给王富阳这样的投资客，提供了一种新的选择。

回归本位

房产投资回归正常状态——长线投资？

记者了解到，在信贷新政下发执行后，像王富阳这样改变投资策略的投资客并不在少数。对于这样的局面，资深房产投资专家舒可心认为，这才是房产投资回归本位——长线投资的正常状态，之前房价飞涨背景下的短线投机，不利于市场的整体的健康发展。

“现在踏实多了。”王富阳刚与承租一方签订了租赁协议，租金每月3000元，且不含物业费、取暖费。他现在与以前最大的不同，便是不用时刻关注旁边的新房卖到多少钱，会不会对自己的抛售房产时的价格产生影响，因为自己的租约一下就签了2年，且房客一方第一次就支付了1年的租金。

王富阳表示，自己其他的两套房产正在寻找同样的模式向外出租，“到那时候，我就算比较轻省的人了。”他说。而此时此刻，一度因房价疯长而被投机所取代的房产投资，正在逐渐回归本位。(作者 李乐)