主题：六大病因侵蚀楼市 投资房产已无利可图

伪品质横行 

经济学原理是价值决定价格。事实上，北京楼盘目前已经陷入了价格与价值的背离误区。 

开发商“绞尽脑汁”拼死提高房价的同时，买房人付出高额的房价成本，但诸多高档房并非意味着高品质；当买卖双方都以高房价作为高档房的标准时，所谓的高档房顶多为高价房，伪品质便成了必然。 

“目前房屋品质不高，买房人脱离不了干系”，一位律师坦言，在其验房过程中，理性、懂法的买房人实在罕见。很多买房人根本不知道如何维权，甚至连购房合同都不仔细看就签约了。作为买方，对房屋质量漠不关心，更不知关注哪些，加之投资性需求居高不下，如同“萝卜快了不洗泥”一样，在房屋不愁卖的前提下，开发商哪有动力提高房屋品质。 

更有甚者，是偷工减料。原来准备采用高档进口电梯，现在改用合资品牌电梯；原来准备请专业的景观公司做绿化景观，现在随便种些花草树木……这些变化对房屋质量本身没有太大的影响，但楼盘的品质却打了折扣。但在“抢”房的心态下，这些变化往往都被有意无意地忽略。 

产业生态被破坏 

过去，北京长河湾项目在持续热销后破天荒地提出了对热销的冷思考，其董事长黄怒波(黄怒波博客,黄怒波新闻,黄怒波说吧)声称，“热销从来都是双刃剑！所谓成也热销，败也热销……越热销，越要冷静”，此语可谓道破很多开发商的心声。 

价格飞涨背景下的高档楼盘印证了这种忧虑。“价格在15000元/平方米以上的项目整体销售率为20%多一点，一些价格上涨过快的高档项目甚至连续出现了单月零成交的情形”，北京市房地产协会的一位人士表示，但与此同时，北京高档房的价格却一路走高，进而使得其“有价无市”的特征更加凸显。 

然而不涨价，更不符合营销规律，产品更难卖，这就使得这些楼盘陷入骑虎难下的尴尬境地。尽管一些开发商认为，产品越留越值钱，通过高价位捂盘也是一种不错的选择，但不能回款，这个想法未免底气不足。 

透支未来的隐忧 

5号线开通前夕，沿线部分楼盘在20天之内涨价20%以上。类似这样的疯涨在今年比比皆是，从投资者角度来说，这种价格变化利于短期投机，却透支了未来的机会。 

根据我爱我家、链家地产、中大恒基等中介公司租房数据综合计算，北京房屋租售比已超过1∶350，超过了国际公认的300比1的警戒线。专家指出，房屋售租比过高，意味着房产投资收益正在下滑，房价存在着“虚高”的成分。 

市场分析人士认为，售价租金比的高低更大程度受制于区域本身房产的升值动力，而房价的上升与租价的上涨之间存在的极大不对等现状，更进一步拉高了售价租金比。如果不考虑房产市场快速增长带动的房产升值部分，目前绝大多数区域的房产已经处于价值偏离状态。 

对于买房人来说，加息是另一个越来越需要认真对待的问题。即使利率水平达到建国以来的平均水平，也将在现有基础上大幅提升；上个世纪90年代的通货膨胀周期内，存款利率最高达12%，如今的情形与上一轮的通货膨胀惊人地相似，在未来相当长时间内，加息的压力将一直存在。

温水煮青蛙——持续加息考验的不仅是买房人 

症状 

中国正处于一个新的加息周期，事实上，我们刚享受过前所未有的低利率水平，但随着利率水平逐渐接近历史高位，对贷款买房的“房奴”来说，打击可能是巨大的。 

现象 

建行研究部日前发布报告指出，在央行近年来连续多次加息，个人房贷款支付不断增加的情况下，意味着国内商业银行个人住房贷款在最近一个时期内已逐渐步入违约高风险期。 

数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年年末的10127.23亿元上升至2006年年末的11760.66亿元。个人住房不良贷款由2005年年末的184.42亿元上升至2006年年末的192.41亿元。 

8月22日，央行今年第4次上调一年商业贷款，至此，不到3年加息已达8次。与此同时，央行拟将第二套房贷款首付提高至四成，目前广东、重庆的银行已先行一步。房贷紧缩政策无疑抬高了房产投资门槛，使普通投资客“以房养房”的风险日渐加大。 

按照加息后的利率水平计算，一笔金额100万元、期限10年的住房贷款，使用不同方式还贷，固定利率房贷可以比浮动利率房贷节省利息高达13230.05元。据网上调查显示，54.1%的消费者因为屡次加息而有暂缓购房的考虑。 

链家地产认为，由于央行的屡次加息，使得其累计增加成本已经相对较高，尤其是在未来较长的时间内，央行再度上调利率的预期依然存在，从而会使贷款者的压力骤然增加。 

尽管今年来已经4次加息，但目前年利率3.6%的水平依然是低利率，在上世纪90年代，我们的最高年利率达到了25%(12%的年利率加13%的保值贴补率)，所以不管接下来通胀的走势究竟如何，加息的空间还很大。 

观点 

如果存款利率为10%，有什么可能贷款利率还是5%？ 

存款利率不可能为10%?就是在10年前的1995年，1年期存款利率还是10.98%。当时的国库券年利率是将近16%(加上贴息)。在90年代初的时候，北美金融市场的一般住房按揭利率都在12%以上。做20年的长期按揭,利息远超过本金是很正常的。因为你提前20年享受了住房。 

中国的利率是由中央银行指定的，但是，这样的指定是要根据市场的变化来执行的。美国一年来升息10次，联邦最优惠利率从1%升到了3.25%，中国的利率只升了一次。利率和汇率是关系到一个国家经济运行的最重要的调控数据，央行必然是慎之又慎。但如果石油价格继续维持目前的疯狂上升，通货膨胀将不可避免，利率上行也就指日可待了。 

事实上，当利率上升后，尤其是市场预计利率将进一步上升或者利率将在可预见的期间始终维持在高位的话，房产价格自然就要相应下行。美国地产市场的历史数据表明，在其他因素不变的情况下，利率上升一个百分点，房价跌3%。 

所以，利率上升后，受打击最大的是在利率上升前(利率低谷)高位买入房子的人(价格峰位)。因为他们要为已经跌去的房价继续支付高额的利息。 

历史最低的利率水平催生了楼市的空气繁荣，而这种繁荣，随着加息周期的完成，必然遭受重大打击，而最痛苦的，无疑是直接承担了这个打击的贷款买房人。

寅吃卯粮——价值透支让投资房产无利可图 

症状 

今年以来，涨价成为北京楼市的最抢眼特征，在2006年还不显眼的五环楼市，今年仅上半年东、北、西五环楼盘单价就已纷纷破万元，南五环楼盘单价也在向万元台阶逼近。和以往几百元几百元的涨幅不同，当今楼市涨幅是以千元为单位计算的，而城市中心区的一些高档楼盘数月之间涨幅就高达50%。不可否认其中不乏有的楼盘在产品上有所创新，有的楼盘配套更加成熟。但是，更多的楼盘是在提前透支区域价值，寅吃卯粮的现象已经开始让部分投资者撤出楼市。 

现象 

现象一：价涨量缩，投资人悄然抽身 

和价格的飞涨相反，这些高档楼盘的成交量却出现了萎缩，在今年1～5月，北京高价高档住宅仿佛集体陷入一个“滞胀”怪圈。来自北京房地产交易管理网的统计数据显示，今年上半年北京住宅销售量处于近3年来的低谷。价格在2万元/平方米以上的高档住宅更是遭遇寒流，多数楼盘销售几个月甚至卖不出一套房。这虽然与“限外细则”等政策有一定关联，但高房价使得投资价值被开发商严重透支，投资者开始悄然抽身，才是深层原因。 

“很显然，在现在的价格水平上，目前房地产的投资价值已不再。”资深房地产投资人士张先生说，“加上贷款政策的调整，继续投资的资金压力太大。只要有合适买家，就准备脱手。” 

近期以来，深圳楼市开始降温，也可以说明高房价给投资者带来的压力。无论是二手房还是一手房，深圳都不同程度地出现了价量齐降现象。“深圳楼市的投资回报空间正在逐步萎缩。深圳近年来的高房价已令投资客感到风险越来越大，而近期政府针对投资所出台的措施更是令炒房者感到紧张，深圳不少投资者开始把目标指向武汉等二线城市。”一位当地业内人士如此分析。 

现象二：长线投资回报堪忧 

高房价和新贷款政策的出台，让短线投资风险太大。而较为稳妥的长线投资回报率却不够理想。 

一位业内人士用一组数据向记者说明：比如投资一套100万元的房子，无风险收益(例如3年国债)是3%，则无风险年收益应当有3万元；如果希望实现5%的收益，则当有5万元，月租金需达到4000元；而如果加上折旧，例如20年，每年折旧需要5万元，则月租金需达到8000元；因此，如果要投资100万元的房子，月租金需达8000元才算是有吸引力的，即年回报要有10%(3%是无风险收益；2%是风险收益；5%是折旧摊销)。然而从北京目前的出租市场看，要达到8000元的租金水平是比较困难的。 

据中介行业的一份调查显示，北京五环以内部分区域的1居室租售比为1∶200，而3居室的租售比则上升为1∶300。“一般房屋租售比的警戒线是1∶200，超出这一比例时，市场泡沫已有出现。”北京我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖表示。 

观点 

每一次经济危机到来之前，一定有一番虚假繁荣的景象，正如严冬之前是丰收的秋季。当年的日本、90年代末的香港以及当今出现次贷危机的美国莫不如此。只是北京楼市连续多年的繁荣和走高让人们忘记了这一点。 

然而对于高位运行的楼市，政府已经开始显示调控的决心。央行在今年以来，已经连续4次提高贷款利息，7次提高存款准备金，贷款利率和准备金率均已达到历史最高点。而全国性的收缩房贷已成必然，目前已有部分城市已经开始停止二手房贷款，这些措施无不指向投机甚至是投资性购房行为。有业内人士认为，如果北京也采取提高贷款首付、紧缩二手房贷款业务，北京的市场需求短期内将减少30%，这无疑是对房产投资的重重一击。 

高房价如以投资未来楼市价值为代价，投资者就应当提醒自己好好算笔账：国际专业理财公司对评估物业的有一个公式。如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年≤房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年≥房产购买价值，则该物业的升值空间就要打上问号了。你投资的物业是这样吗？

四两撼千斤——限价房能否撬动高房价 

症状 

《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》显示，在“十一五”期间，北京市保障性住房及限价房规划总建设规模将达到1800万平方米，其中经济适用住房480万平方米，廉租住房120万平方米，限价房1200万平方米。目前北京市已经完成了全年供应双限房用地300万平方米的81.67%，但限价地周边楼盘价格却并没有松动的迹象,限价房的作用是否被高估了呢。 

现象 

2006年5月29日,北京市国土资源局副局长张维首次提到“限价房”用地,并率先公布了6块限价房备选用地。到2006年“十一”前夕,根据市国土局公布的消息,限价房备选用地已经增加到18块。 

今年3月30日,北京限价房地块正式亮相：西三旗北京轮胎厂等首批3个限价房地块发布招标公告，最终住总集团曾以13.98亿元竞得首块限价地西三旗地块，北京鸿基世业房地产开发有限公司以7.64亿元竞得鸿基花园 (论坛)二期地块，北京首钢房地产开发有限公司以12.48亿元竞得石景山金顶街地块。鸿基花园二期地块上的房屋建成后，销售价位在6800元/平方米，石景山金顶街限价地销售价则为6250元/平方米，比周边楼盘价格低10%～15%左右。 

据21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示，西三旗、金顶街、花乡造甲村3个地区自今年3月底正式发布限价房土地出让信息至今，二手房交易量上涨幅度放缓，房源挂牌量有所增长，购房客户的观望情绪加重，限价房作用初显。 

6月15日,清河小营地块、宋家庄地块等第二批限价房上市。最终，北京万科企业有限公司以5.9亿元竞得丰台区东铁匠营宋庄路地块，北京金隅嘉业房地产开发有限公司以4.65亿元竞得海淀区清河小营地块。清河小营地块的限价房销售限价为6600元／平方米。有业内人士认为，虽然这些地块周边项目价格并没有因此而降低涨幅，但限价地的示范效应却给购房者一种强烈的心里暗示，随着未来1200万平方米现价房形成，北京房价涨幅将得到抑制。 

西三旗地块共计将建设4000多套住宅，其中配建的廉租房约为400多套，限价房6成户型为60平方米至80平方米的两居；清河小营的限价房全部控制在90平方米以下，廉租房套型控制在50平方米左右，共可提供两限房和廉租房1700套左右。两块限价地供应的住宅和廉租房总计为6100套左右。限价地的出现，对周边项目造成了无形的压力，据中大恒基不动产研究中心的统计显示，7月份该区域入市项目的放量也明显加速，比5月、6月的放盘数量都翻了一番。从目前在售项目看，小户型比例达到4成。抢在限价房作用显现之前，加快与限价房同类型住宅的消化速度，以避开竞争，成为该区域项目开发商的共同选择。 

7月，北京推出了限价房地块航母——开发面积达101万平方米的常营地块，和以往推出的限价地相比，常营两限房项目的销售限价为每平方米5900元,创下了限价房的最低价。101万平方米的超大限价房地块的推出是否能改善北京房价高企的局面,还需要时间检验。但政府连续高调推出大规模的双限地,显示出政府决心拉低房价的决心。 

观点 

中原地产北区域董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)认为,从北京的情况来看,造成房价急升的主要原因就是“供不应求”。中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，不能期望短期内通过抑制房价来达到供求平衡,而增加供给才是一个基本的政策倾向。1200万平方米限价房计划的出台，无疑是政府增加房源供应的有力措施。 

然而几乎没有开发商愿意承认，限价房的入市会改变当今楼市的价格格局。“限价房对普通商品房影响不大”的众口一词，不免包含着一丝死扛的无奈。有开发商在评价限价房时说：“限价房多为中小户型，我们的社区以大户型为主，产品类型不同，不存在竞争问题，价格也不会受多大影响。而且限价房小区的社区配套也无法和我们这样的高档社区相提并论。”这样的理由似乎颇有说服力，但对于多数购房者而言，价格才是他们考虑的第一因素，社区再好，产品再精，若价格超越了其承受力，购房者只会掉头而去。 

“买能买得起的房”是购房者的首要需求。限价房的出现，让他们有便宜的房子可买，购买人群发生大面积转移是可想而知的。随着限价房的集中供应，房价逐步走向平稳乃至下跌，就不再是天方夜谭。