主题：上海:"价廉物美"售后公房渐受捧 高档房受冷落

据上证房产指数办公室合作伙伴———上海房产之窗网提供的数据，2007年5月份，上海房屋租赁指数继续表现上扬，较上月上涨5点至1003点，环比上升0.5％，涨幅再次出现今年新高。从整体市场反应来看，虽然5月份已是租赁高峰期尾声，但是上海房屋租赁市场租金仍保持着前期的走势，且涨幅依旧表现扩大。 

5月份，上海二手房租赁市场中的各个细分市场表现不一。与买卖市场交投活跃的情况不同，高档商品房的租赁市场却表现萎靡；一般商品房的租赁成交总体来说表现平稳，涨跌幅度在0.5%以内，变化较小；而售后公房却显得较为突出，究其原因，主要是由于低租金水平吸引了不少预算不高的客户，同时，售后公房成熟的居住环境构成了提升出租率的影响因素之一。 


高档房受冷落 


5月份的上海高档商品房租赁市场平均租金较之上月下降了0.2%。其中，酒店公寓一室租金下降最多，达1.0%，而两室和三室租金均下降0.1%。 


据上海房屋租赁指数办公室提供的调查数据，5月份约7成区域的高档商品房租金出现下跌。其中，静安区的静安寺板块下跌1.1%，跌幅居前；黄浦区的南京东路板块紧随其后，跌幅为0.9%；卢湾区的新天地板块，以及静安区的南京西路板块同样出现一定幅度的下跌态势，跌幅均为0.6%。长宁区的古北板块、徐汇区的徐家汇板块的市场平均租金表现较为坚挺，涨幅分别为0.5%和0.4%。其他如浦东新区的陆家嘴板块、长宁区的镇宁路板块等则处于小幅调整状态中。但从总体高档房租赁市场来看，萎缩形势已经明显。 


我们认为，随着近期投资市中心高档商品房的购房者逐渐增多，部分具备观望心态、之前以租代售的意向者开始入市购房，这使得高档房租赁客户表现有所分流，从而使得该细分市场将在一段时间内继续维持调整态势。 


一般商品房波澜不惊 


5月份，上海一般商品房市场平均租金环比上升0.2％，其中，两室租金、三室租金均较4月份上升了0.2％。 


上海房屋租赁指数办公室调查数据显示，一般商品房5月份平均租金表现较为平稳，涨跌幅度在0.5%以内，变化较小。其中，除了杨浦区出现0.4%的跌幅外，其余区域均有不同幅度上涨，但涨幅较小。而闸北区、虹口区的一般商品房租金则在5月份涨幅较大，为0.5%。 


从不同区域的监控点来看，徐汇区的徐家汇板块在5月份微跌了0.2%；闵行区的梅陇板块、卢湾区的打浦桥板块、长宁区的中山公园板块等地区，则有小幅上涨，涨幅为0.2%；浦东新区的陆家嘴板块、闸北区的大宁板块以及虹口区的和平公园板块则小幅上涨0.5%。 


售后公房行情看涨 


与4月份相比，5月份的上海售后公房市场平均租金环比上涨0.8%。其中，一室租金上涨1％，两室租金上涨0.7％。 


近期上海售后公房租赁市场表现“抢眼”，租金上涨幅度有所放大，全市各个区域的租金水准均有上涨。其中，静安区、黄浦区、闸北区以及杨浦区的平均租金分别为1.6%、1.5%、1.4%和1.1%，涨幅均达1%以上。其他区域的平均租金涨幅同样明显，普遍在0.5%以上。 


我们认为，上海经济的高速发展吸引到不少外来人口，按照这部分群体收入要求，租金低廉、交通便利、生活方便的租赁房产是其主要针对目标。而售后公房通常能够满足这部分群体客户的要求，因此在市场中表现抢手，并随着市场需求量的逐渐增大，导致租金持续攀升。 


上海各区租房挂牌均价（单位：元/月） 


控制区 控制点 售后公房 普通商品房 


一室 二室 二室 三室 


徐汇 1徐家汇 1550 2000 4850 6200 


2田林康健(康健博客,康健新闻,康健说吧) 1450 1900 4350 5250 


3龙华 1400 1900 3900 4700 


闵行 4龙柏航华 1400 1800 


5梅陇 1350 1750 3500 4300 


6莘庄 1250 1550 2800 3450 


静安 7曹家渡 1900 2250 4450 5450 


虹口 8凉城 1150 1550 


9曲阳 1250 1700 


10四川北路 1350 1750 4000 4600 


11提蓝桥 1250 1800 4000 4600 


12四平   3700 4300 


黄浦 13蓬莱 1550 1900 3800 4450 


闸北 14大宁 1400 1750 3300 4100 


15芷江 1200 1650 


16天目 1600 2000 3700 4600 


卢湾 17打浦桥 1550 2050 4350 5650 


普陀 18曹杨长风 1300 1750 


19石泉宜川 1150 1600 


20中潭路   3500 4300 


21武宁   3500 4300 


22长寿   3500 4300 


长宁 23中山公园 1650 2200 4700 5800 


24天山仙霞 1450 1850 4800 5850 


25新华路 1600 2150 


26虹桥 1650 2000 


浦东 27陆家嘴 1500 2000 4050 4800 


28花木 1200 1800 


29塘桥 1400 1850 3400 4200 


30金桥 1050 1500 2750 3350 


31上南 1100 1450 2550 2800 


32金杨 1300 1750 


杨浦 33五角场 1150 1550 2650 3550 


34控江 1100 1450 2800 3550 


高端商品房典型范例 


区域 控制点 样本楼盘 房型 租金（元/月） 


黄浦区 南京东路 中福城 一室 4250 


卢湾区 新天地 翠湖天地 二室二厅 16750 


三室二厅 23900 


打浦桥 思南新苑 二室二厅 6550 


三室二厅 8150 


静安区 静安寺 世纪时空 一室 4200 


镇宁路 东方剑桥 二室二厅 8700 


三室二厅 11400 


南京西路 中凯城市之光 二室二厅 10200 


三室二厅 14100 


徐汇区 徐家汇 东方曼哈顿 二室二厅 7900 


三室二厅 11100 


长宁区 古北 名都城 二室二厅 10100 


三室二厅 14300 


新华路 新华御庭 二室二厅 10150 


三室二厅 11700 


浦东新区 陆家嘴 仁恒滨江园 二室二厅 9100 


三室二厅 12200 


数据提供:上海房产之窗网