绍兴
北京
成都
杭州
三亚
东莞
苏州
上海
深圳
天津
济南
西安
南昌
大连
石家庄
长沙
广州
南宁
沈阳
长春
宁波
昆明
青岛
常州
海南
重庆
无锡
郑州
合肥
南京
佛山
武汉
更多城市
鞍山
北京
保定
北海
包头
蚌埠
成都
长沙
长春
常州
重庆
东莞
大连
大庆
福州
佛山
广州
桂林
贵阳
赣州
杭州
海南
合肥
哈尔滨
衡水
湖州
淮安
惠州
衡阳
邯郸
呼和浩特
更多城市
济南
吉林
江门
嘉兴
济宁
江阴
九江
昆明
昆山
廊坊
兰州
洛阳
聊城
临沂
连云港
柳州
乐山
马鞍山
绵阳
南昌
南宁
宁波
南京
南通
青岛
秦皇岛
泉州
三亚
苏州
上海
深圳
石家庄
沈阳
绍兴
汕头
宿迁
天津
唐山
太原
泰州
厦门
更多城市
无锡
武汉
威海
潍坊
西安
厦门
徐州
烟台
扬州
银川
郑州
珠海
舟山
更多城市
首页
新房
本月开盘
热门楼盘
本月交房
楼盘新动态
特价房
楼盘导购
新房排行榜
知名学校
购房知识
看房团
特价房
二手房
在售房源
业主房源
找小区
找经纪人
找别墅
二手房排行榜
我要卖房
直播看房
租房
在租房源
个人房源
整租房源
合租房源
别墅房源
免费发布出租
查房价
装修家居
家装案例
装修效果图
装修攻略
家居圈
家居资讯
建材店铺
帮你装修
海外房产
澳大利亚房产
新加坡房产
马来西亚房产
泰国房产
日本房产
阿联酋房产
资讯
房产快讯
房产问答
房产知识
房产圈
百科
直播看房
地产数据
房产交易
土地市场
研究报告
物业数据
数据商城
更多
土地
产业
中指云
地产数据
土地市场
研究报告
百城价格指数
地产文库
数据商城
业主论坛
精华帖
装修论坛
VR全景看房
加盟房天下
更多服务
开发云
土地云
经纪云
登录
立即注册
我的房天下
我的房产圈
退出
房天下
>
绍兴业主论坛
>
舜江花园
>
房地产高增长掩盖加息负面影响
上一页
|
1
|
2
|
3
|
下一页
/
3页
go
主题:
房地产高增长掩盖加息负面影响
心跳为0
发表于
2007-09-19
进微信群讨论
目前,加息带给房地产行业的负面影响暂为行业高增长所掩盖。但是,根据我们的测算,每加息1个基点,相当于06年静态利润下降约7-8个百分点,这样的负面影响仍是不容忽视的。而且,一旦市场稍遇波折,利息支出的负面影响将会非常显著。
地产行业负债率极高,利息的规模一直非常庞大,银行藉此在地产行业的利润中,获得较大的分配份额。随公司储备及资产规模的扩大,行业利息支出水平一直处于稳步攀升状态。不断加息,更带来乘数效应,推动利息支出的快速增长。
上市企业的实际利率水平,处于不断攀升当中,06年达到5.6%。07年5次频繁加息后,后续实际利率水平预期将继续上升。
政府、房地产企业与银行三分地产盈余。而利息支出增大将带来行业未来明显的利润少增,导致银行在息税前利润分配中占更大的份额。06年,银行利息约占行业EBIT的26%,占行业净利润的65%。按目前的负债及利率水平,以06年静态利润水平计,利率每升1个点,利息增加约15%,行业利润少增7%-8%左右。可见,利率的变动对地产行业的盈利增长影响很大。而近年持续加息之所以未阻止行业利润增长步伐,主要因为房地产市场的高度景气,暂时掩盖了利率提升的负面影响。
截至2007年中期,全行业总负债约2600亿元,有息负债约1690亿元,占总资产的41.5%,其中银行借款约占75%左右的份额。07年5次加息共1.35个基点,导致利息支出增加20亿元。这意味着,未来上市公司的净利润由此将少增10亿元以上。目前行业有息负债约1690亿元,若按6%的实际利率测算,07年上市公司的利息支出大约在100亿元左右,同比增长约50%。
房地产行业目前面临所得税双重征收:毛利率高于37%左右,就要缴纳土地增值税,税负为增值额的30%-60%。行业越是火爆,则税负越重,利息支出的税抵效应也越显著,加息的影响就会较小。因此,在地产行业不同景气阶段,加息的影响程度有很大的差异:
在高度景气阶段,企业既要缴纳土地增值税,又要缴所得税。由于双重抵税效应,加息1个基点,对行业利润的负面影响只相当于加息0.47个基点以下。
行业一般景气阶段,企业不需要缴纳土地增值税,仅缴纳所得税。加息1个基点,负面影响只相当于加息0.67个基点(33%所得税率)。
行业低迷阶段,作为深周期行业,行业可能出现大面积亏损,利息支出无法享受抵税。此时,加息1个基点,对行业的负面影响就是实实在在的1个基点,90年代中期行业低迷时,许多企业正是死于利息的重压。
目前,房地产行业处于高度景气阶段,加息的影响相对较小,暂被市场忽视。但市场稍遇波折,利息支出的负面影响将会非常显著。
夏夏琳123
发表于
2008-08-03
夜雪成糜
发表于
2008-08-04
夏夏琳123
发表于
2008-08-05
星林风
发表于
2008-08-06
夜雪成糜
发表于
2008-08-07
星林风
发表于
2008-08-08
夏夏琳123
发表于
2008-08-10
一次性杯
发表于
2008-08-11
豆芽小小
发表于
2008-08-12
上一页
|
1
|
2
|
3
|
下一页
/
3页
go
地产行业负债率极高,利息的规模一直非常庞大,银行藉此在地产行业的利润中,获得较大的分配份额。随公司储备及资产规模的扩大,行业利息支出水平一直处于稳步攀升状态。不断加息,更带来乘数效应,推动利息支出的快速增长。
上市企业的实际利率水平,处于不断攀升当中,06年达到5.6%。07年5次频繁加息后,后续实际利率水平预期将继续上升。
政府、房地产企业与银行三分地产盈余。而利息支出增大将带来行业未来明显的利润少增,导致银行在息税前利润分配中占更大的份额。06年,银行利息约占行业EBIT的26%,占行业净利润的65%。按目前的负债及利率水平,以06年静态利润水平计,利率每升1个点,利息增加约15%,行业利润少增7%-8%左右。可见,利率的变动对地产行业的盈利增长影响很大。而近年持续加息之所以未阻止行业利润增长步伐,主要因为房地产市场的高度景气,暂时掩盖了利率提升的负面影响。
截至2007年中期,全行业总负债约2600亿元,有息负债约1690亿元,占总资产的41.5%,其中银行借款约占75%左右的份额。07年5次加息共1.35个基点,导致利息支出增加20亿元。这意味着,未来上市公司的净利润由此将少增10亿元以上。目前行业有息负债约1690亿元,若按6%的实际利率测算,07年上市公司的利息支出大约在100亿元左右,同比增长约50%。
房地产行业目前面临所得税双重征收:毛利率高于37%左右,就要缴纳土地增值税,税负为增值额的30%-60%。行业越是火爆,则税负越重,利息支出的税抵效应也越显著,加息的影响就会较小。因此,在地产行业不同景气阶段,加息的影响程度有很大的差异:
在高度景气阶段,企业既要缴纳土地增值税,又要缴所得税。由于双重抵税效应,加息1个基点,对行业利润的负面影响只相当于加息0.47个基点以下。
行业一般景气阶段,企业不需要缴纳土地增值税,仅缴纳所得税。加息1个基点,负面影响只相当于加息0.67个基点(33%所得税率)。
行业低迷阶段,作为深周期行业,行业可能出现大面积亏损,利息支出无法享受抵税。此时,加息1个基点,对行业的负面影响就是实实在在的1个基点,90年代中期行业低迷时,许多企业正是死于利息的重压。
目前,房地产行业处于高度景气阶段,加息的影响相对较小,暂被市场忽视。但市场稍遇波折,利息支出的负面影响将会非常显著。