主题：打击捂盘显效上海楼市供应放量

翟宇

在政策“逼迫”及“金九银十”的共同作用下，上海楼市(楼市博客|楼市新闻)上周终于出现久违的供应放量。此时距上海房地局等十部门联合宣布打击捂盘惜售尚不足一个月。业界普遍认为，在打击捂盘惜售政策之后出台的“3万平方米预售底线”举措对此番的供应量大增成效显著。

上海易居房地产研究院(下称“易居研究院”)的数据显示，上周(9月10~16日)商品房新增供应放量明显，一周供应达76.38万平方米，环比增加26.73%；其中商品住宅新增供应量为44.13万平方米，较前一周供应增长27.83%。

据了解，上周供应量最大的是位于嘉定区的动迁配套项目金鹤新城#zhPoint#城杰苑，一次性推出约11.45万平方米共1596套房源，仅这一个楼盘，供应量已占上周新增供应总量的约七分之一。

《第一财经日报》注意到，本月初已被报道有22万平方米集中上市的闵行爱庐世纪新苑，直到昨天下午16时，网上该楼盘页面仍显示为“即将开盘”，而且这一状态已持续了至少10天。这意味着之前被市场认定为将极大缓解上海楼市供需状况的该楼盘至今仍未转化为实际的供应。天天房产网的分析师薛建雄认为，作为动迁配套房源的该楼盘，也不能作为市场情况来考虑。

供应放量，

有效供给有几何？

在上周有新增供应上市的54个楼盘中，商品住宅占34个，其中供应量超过3万平方米的楼盘有9个，其中动迁配套房项目仍为供应大户。受到供应放量的影响，上海楼市的供需比也出现小幅下滑，商品住宅的供需比降至1∶1.14，接近供需平衡。

据薛建雄介绍，以前一般推盘量都在1万平方米左右的楼盘，最近开盘都一次性推出了3万平方米以上的房源。从本周的数据看，新增供应主要集中在宝山区。而成交热点则主要集中在闵行和松江区，“因为这两个区都有新的轨道交通线即将开通”。

位于嘉定区的嘉城上周一次性推出近4.2万平方米的住宅房源，成为扣除动迁配套及商业之后，商品住宅的“供应大户”。此外，宝山区的宝宸怡景园也一次推出3.8万平方米共364套房源，松江区的绿庭尚城也推出房源近3.2万平方米。浦东新区的泾南七街坊则放出近3.6万平方米的供应量，成为上周浦东新区供应量最大的新盘之一。

易居研究院分析师李振宇表示，目前的供应放量短期内对缓解上海楼市供不应求状况将有明显作用，但长期影响有限。因为上海住宅的绝对供应量并没有增加，只是短期内加速了供应步伐，等于是“明天的饭今天吃”。

但是，在供应放量的同时，记者发现，并非所有的新增供应都能转化为实际的市场供应。之前号称将一次推出约3.4万平方米的浦东樱桃苑，记者在网上房地产页面查询时发现，这批房源不仅仍处于“即将开盘”的状态，而且共计951套的房源中，全部为地下车库，没有一套是住宅。

显然，对于市场而言，这3万多平方米的供应是“无效”的。但李振宇表示，一次性推出3万平方米的车库“毕竟是特殊情况，而且这批放出来之后，下次就没得放了”。

他同时强调，此次上海相关部门出台的打击捂盘惜售及“3万平方米预售底线”的政策，应该会持续较长的时间，“因为在操作上没什么难度”。

供应放量抑制价格？

与此同时，由于现在仍处于新旧政策的“交接”时期，因此，仍有部分在政策出台之前已拿到预售许可证的楼盘，仍在多次小批量地推售新盘。根据易居研究院的统计，上周仍有11个楼盘的推盘量在1000平方米以下，其中大多数楼盘上周的供应量不超过200平方米。

据了解，位于近期备受关注的新江湾城板块的合生国际江湾公寓，上周末也仅推出80余套住宅房源，开盘当天即售出60余套，两天内这批房源全部售罄。值得注意的是，在新江湾城D1地块以12000元/平方米的楼面价成交后，该楼盘的售价一直处于相对较快上涨态势。

此次推出的新房源，售价已高达21000元~23000元/平方米，较第一期开盘时的最低不足10000元/平方米的售价已经翻了一番。据知情人士透露，该楼盘开盘时有客户在得知这一售价后对该公司的人员表示：“你们怎么卖得这么便宜？”

实际上，在“3万平方米预售底线”的规定出台后，已有开发商对记者表示，一次性大批量推售房源可能会使部分楼盘抬高价格。从目前的情况看，已有部分楼盘印证了这一“预言”。

据天天房产网的数据，9月15日有新增供应的盛世新江湾最新报价已达13800元/平方米，较该楼盘上批价格高3000元/平方米。上周推新房源的新虹桥绿景园报价达45000元/平方米，比其7月份推盘时的26000元/平方米均价高出了19000元/平方米，涨幅达73%。

但李振宇认为，被“3万平方米预售底线”政策“逼”出的供应放量，将对抑制价格有比较明显的作用，因为这一举措将有效地抵抗此前被开发商广泛使用的“饥饿式营销”手段。

相关链接

“3万”预售底线“变通术”

车库代住宅

以应对“3万平方米预售底线”的规定，一些已达到预售标准的楼盘在推售新房源时，会将车库面积“混”入申请预售的楼盘面积中，间接达到控制住宅推售量的目的。

自买自撤

胆子足够大且有一定渠道的开发商，亦可能采取“自买自撤”的办法来控制房源的数量。在推出新房源后，先“卖”出一部分，使可售房源减小。在售出一定数量之后，再将之前“卖”出的房源撤销，变成可售房源进行销售。当然，实施这一“招”危险系数较大，一旦被举报撤销率奇高，也将引至政府相关部门的查处。

抬高房价

这一招在眼下也会被使用。在3万平方米的推售压力下，开发商就无法通过多次小批量推售的方式调价，在一定程度上会压缩开发商的利润空间。为了避免利润减少，开发商在一次性大批量推售房源的情况下，也会采取房价“一步到位”的方式，将房价抬高。

延迟工程进度

一些资金实力雄厚的开发商，在政策要求楼盘修建到一定程度后必段申请预售的情况下，不排除会采取延长工程进度的方法，以达到推迟项目开盘时间的目的。在对房价仍将上涨的预期下，这一办法同样能使开发商在政策限制的情况下实现利润最大化的目的。

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