主题：新房供应少开发商囤房 谁制造了杭州楼荒假象？

新房供应量的不足加上少数开发商的乘机囤房，在杭州制造了一幕“楼慌”的假象。 

王小姐是杭州一家房产中介机构的管理层人士，尽管经历了种种杭州楼市的跌宕起伏，但近期的井喷行情依旧让其费解：“房价涨个不停。大家都担心在市中心买不到房。如今买房怎么像买白菜一样？” 


杭城步入了“楼荒”迷局，市民也陷入“楼慌”症状。对此，广宇集团股份有限公司营销总监章佳毅说：“市场比较迷失，谁都搞不明白。” 


买还是不买？这是一个问题。今年7月第一周，杭州八大房产区域共出售了996套商品房，成交量比去年同期增加近两倍；一周之后(7月9日至7月15日)，杭州透明售房网数据显示，八大房产区域一周出售964套商品房，保持了旺盛的消费势头。 


市中心在售新房源“楼荒”迷雾背后 


根据杭州透明售房网的统计数据：今年5月杭州主城区成交套数已较3月翻番，预订套数更是翻了两倍之多。5月28日，杭州滨江房产集团股份有限公司旗下的万家花城开盘当天便预订700余套。仅仅半个月时间，万家花城便有1500余套的预订量。 


楼市的火爆被一些媒体归结为供应量的稀少。近日杭州当地一家知名报纸媒体根据杭州透明售房网的数据及在售项目的逐一核实，作了一项专项普查，得出结论：目前杭州市中心(东至秋涛路、西至古翠路、南至复兴路、北至石祥路)，在售住宅房源(包括精装修单身公寓)，大概在1000套左右。 


部分市场人士将市中心的这一“楼荒”现象归因于“杭州地荒论”。绿城中国控股有限公司(3900.HK)一位管理层人士称，“当前杭州的土地供应相对不足。”另外，由于90/70政策的出台，许多项目的规划与审批有所放缓，使得这段时间的供应量偏紧。 


章佳毅则认为，按照上述区域划分，目前在售住宅房源大概1000套这个数据应该还是可靠的，目前市中心的在售新房源确实偏紧。其主要原因包括，去年，政府在市中心推地较少，在一定程度上使得今年上半年新增的有效供应相对不足；另外，5月份以来，排队买房再现杭城，使得在售楼盘多数接近告罄；今年的几幅“天价”地块，给消费者的心理也施加了看涨的影响。 


就在市民的一片追涨声中，开发商则又一次采取了“捂盘惜售”的策略。杭州一家房产集团股份有限公司副总经理认为，根据杭州透明售房网，杭州市中心在售新房源的数量可能是在千套左右，但是这并不等于说，市场上已经达到预售标准的住宅房源在千套左右。一方面，由于网上信息录入的滞后效应，透明售房网显示的“可售”房源与实际是有出入的。另一方面，不排除一些公司捂盘惜售、坐地起价。 


新房供应量的不足加上少数开发商的乘机囤房，在杭州制造了一幕“楼慌”的假象。伴随杭州楼市房产交易的井喷，杭州市财政局农税征收管理局今年上半年契税入库9.15亿元，创下历史新高。 


地价是房价的隐型推手 


从5月30日绿城(中国)以楼面地价11759元/平方米拿下钱江新城地块，到6月25日旅游房产以12237元/平方米拿下“金松地块”，再到雅戈尔(600177.SH)以15712元/平方米拿下杭州商学院地块，这不断高涨的楼面地价，给杭州楼市注入了一剂兴奋剂。 


浙江中原物业顾问有限公司品牌管理总监王慧称，15712元/平方米的楼面地价基本超越了周边区域住宅产品的售价。 


“之前，这幅地楼面地价，我的心理预期是1.2万~1.5万元/平方米。”浙广厦旗下浙江天都实业有限公司董事长助理王旭飞称：“这样的话，雅戈尔只能搞精装修，走高端路线，获得更大的附加值，从而化解风险。” 


就在雅戈尔创下天价后不久，一位网友报料称，其附近的学院路板块楼盘枫华府第（查看地图）已经顺势“跳空提价6000元/平方米，剩余的几百套房源将启用新的价格体系”。 


记者致电枫华府第，其工作人员表示，目前均价在2.1万元/平方米以上。这与前期枫华府第1.6万~1.7万元/平方米的价格相比，确实有大幅提升。不过，该项目的开发商浙江国都控股有限公司一位副总经理却否认了跳空提价。 


“这样的局面似乎还要蔓延，挺危险的。大家要理性、审慎地考量这个复杂的市场。建议买房者不要急躁。”浙江建工房地产开发集团有限公司一位管理层人士称，旅游房产、雅戈尔那么高的楼面地价竞得地块，改写了民众对于买房的心理预期。 


一边是部分原计划推出新房源的开发商，纷纷压后推迟开盘日期，另一边是房价快速飙升。除上述枫华府第外，华都·兰庭国际的售价也从原来的1.3万~1.6万/平方米，涨到1.8万~2万/平方米，上涨近30%。 


而据公开资料显示：目前在售的一些高价楼盘，大多通过拍卖获得土地，其土地成本均有案可查。枫华府第与华浙·银马公寓（查看地图）的楼面地价在4650元/平方米至5326元／平方米之间。相比目前的在售价格，利润空间可见一斑。 


就在大家对杭州“楼荒”现象众说纷纭的同时，一家机构却给出了与之相反的观点。杭州合创行销机构的调查显示，杭州市中心住宅后期的供应量不可小视。预计从2007年下半年开始，在未来的两三年内，不包含已开盘楼盘的后期房源供应，光新楼盘杭州总供应量就达153.2万平方米。如以120平方米/套的普通住宅计算，将达1.27万套。