主题：土地使用税上调 政府紧逼地产开发步伐

北京市已出让的土地有2/3仍处于闲置状态，政府近期开始上调土地使用税以应付这一局面。

6月17日，修改后的《北京市实施<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>办法》(简称《办法》)正式对外公布实施。新《办法》规定，北京市的城镇土地税由原来的每平方米0.5元-10元提高至每平方米1.5元-30元。

部分房地产业界人士分析，由于城镇土地使用税在房产开发商的成本中所占比例很低，虽然税额提高，但是对北京市房价的影响非常小。

北京动作最快

据悉，早在今年年初，中央相关政府部门就已出台了关于土地使用税提高两倍的新政策。半年之后，北京市对于中央“新政”的实施细则出台，而上海、深圳等地的实施细则尚在酝酿之中。

这个政策出台后，开发商均表示该政策不会对本市房价产生影响。“城镇土地使用税在开发商的成本中，所占比例极小。”

如何征收目前还不清楚。据了解，根据北京市地税550号文件局(2005年)对城镇土地使用税的规定，开发商销售期房是不用缴纳城镇土地使用税的，只有现房销售才缴纳，而现在大多数开发商都是期房销售。

据悉，城镇土地使用税是中国目前在土地保有环节征收的惟一税种。业界认为，此次调整，目的在于加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张。

对此，中央财经大学税务学院副院长刘桓教授表示，土地使用税的增加，也是为了在房价不变的情况下，调整房地产开发商的生产成本。

“政府的初衷虽然不是为了让个人承担增加的成本，但如果后续工作不得力的话，可能会催高房价，对个人购房者产生影响。”

而根据修改后的办法，外商投资企业和外国企业在京机构使用土地，也要缴纳土地使用税，而此前外企是免税的。修改后的办法还同时明确了7种可以免缴土地使用税的情况。 

据了解，城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，按使用土地的面积定额征收的一种税，其以纳税人实际占用使用的土地面积为计税依据，按照固定税额征收。“占用土地越多，缴纳的税越多。”

限制开发商囤地

记者了解到，下半年，上海、南京等城市的“土地使用税”实施细则亦有望出台。

“实际上，随着中央政府房地产市场调控措施的全面实施，地方政府的执行力度有望加强。强化地方政府的责任，有望改变过去调控政策总体呈单边推进的消极态势。”中华地产金融网一位不动产金融研究专家表示。

“从新一轮的地产新政核心来看,无论是土地出让制度还是土地监察制度,都不会让土地市场的日子太好过,而其中首当其冲的就是‘企图坐地生财’的房地产开发企业。”上述金融专家说。

“一些地区和行业固定资产投资增长过快、乱占滥用土地的现象仍然严重。据悉，目前北京已出让的土地有2/3仍处于闲置状态。而城镇土地使用税作为我国目前在土地保有环节征收的唯一税种，长期以来税收偏低。”年初，中国国税总局在调整土地使用税时强调。

“为了避免上述成本的增加，开发企业就必须在取得土地使用权之后加快房地产开发的步伐，以减少土地使用权在开发企业的保有时间，降低开发成本。”上海房地产专家杨红旭(杨红旭博客|杨红旭新闻)认为。

有专家指出，城镇土地使用税提高后，开发商在取得土地使用权之后如果不尽快出售该房地产或者转让该土地使用权，就必须依法缴纳城镇土地使用税，而城镇土地使用税将造成开发商单位面积成本的增加，也会造成项目总成本的增加。

“目前，很多政策都存在问题,细则由地方出,各地采用的政策不一样,执行力度不一样。”上海房地产专家杨红旭认为，实施房地产市场的宏观调控根本上取决于地方政府的执政观念和执行能力。

“但是目前，指望地方政府不打折扣地执行房地产的政策是不可能的。”他还强调。