主题：[李星辰专栏]房价为何总涨不跌? 房产调控三年祭

到目前为止，国家对房地产的宏观调控已经整整三年。在这三年中，国家不断出台宏观调控政策，但是地方政府总是让中央政府的铁拳打在棉花上，房价也还是一路狂飙。一个房地产行业，将政府搞得精疲力竭，也让百姓怨声载道。看来，中国房地产的健康发展必将采取全新的产业思路,否则还不如取消宏观调控，以免劳力伤财。 
房价总涨不跌？ 

6月14日，国家发展和改革委员会、国家统计局发布调查结果：5月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比4月高1．0个百分点；环比上涨1．0％，涨幅比4月高0．3个百分点。涨幅增速成为2005年11月份以来的最高值。其中，新建商品住房销售价格同比上涨6．6％，涨幅比4月高1．3个百分点。二手住房也不甘示弱，销售价格同比上涨6．8％，涨幅比4月高0．7个百分点。北海、深圳、温州、北京、蚌埠5个城市比去年同期上涨超过10％。日前，中央八部位已经前往上述城市调查房价上涨的真正原因。 

面对这样的信息，普通百姓已经麻木了，因为无论中央政府出台什么样的宏观调控政策，全国各地的房价总是一路高涨。 

从购买能力来看，各地的居民收入并没有得到相应的增长，但是中国的楼市已经完全不理会市场的实际承受能力。现在的中国，普通老百姓要买一套商品房已经是一件相当困难的事情，有的人甚至倾其一生的积蓄也难以支付一套房子的费用。但是中国楼市正在走向一个危险的方向，一方面全国各地对房地产的投资规模逐年猛增，开发的规模和产品的档次都得到了前所未有的提升；另一方面，全国各大中城市普遍出现房价大涨，老百姓有购买能力的需求正在不断的萎缩，供求矛盾的突出导致政府和银行的风险大增。 

中国的房价正在创造只涨不跌的神话，这让投资房地产成为整个社会最赚钱的产业，大小资本忙着涌向全国各地的房地产业，政府以卖地为主要的营生，百姓以房地产为主要的投资渠道，个个赚得盆满钵圆。 

这样的好日子还能持续多久？ 

目前这种严重背离普通百姓实际购买力的商品房价格会永远的涨下去？决大多数人仿佛失去了理智，他们不知道日本上世纪80年代的房地产泡沫引发的社会危机，他们也忘记了东南亚经济危机爆发时房地产泡沫给社会带来的动荡，他们更不知道香港在遭受1998年亚洲金融危机时，房地产疯狂发展的惨痛教训。人们狂热的内心和房价一起膨胀。 

政府调控陷入两难 

从2004年下半年到2007年上半年，中央政府对全国各地的房地产业进行了紧锣密鼓的宏观调控。2004年8月以来，国内对房地产市场的宏观调控政策如疾风骤雨来势汹汹，而且几乎是每隔半年就会有新的政策出台。 

尽管有众多专家指出，这种朝令夕改的做派不利与整个产业的健康发展，也违背了市场经济的方向。他们认为，既然从拿地开始，房地产开发的每一个环节都已经市场化，政府就不应该将所有的环节都死死管住，包括产品要做多大面积都有严格规定，这在市场经济中是相当荒唐的事情。但是，中央政府的宏观调控还是乐此不疲。 

政策不具有延续性，这是房地产市场宏观调控方面一个不争的事实。但是在这一问题上，涉及调控的当事双方都比较头大。 

就中央政府而言，每出台一个政策，在地方上都会遭到化解，到了开发商层面则变得没有任何杀伤力。结果是，尽管每年都有宏观调控的声音，但是并没有实际效果，只闻楼梯响，不见人下来。中国房地产业的畸形发展根本没有得到遏制，泡沫越来越重，人们越来越不满，政府的压力也就越来越大。 

事实上，市场是最好的风向标，当政府的意志把所有的社会责任都放在开发商的肩上时，整个市场就已经被扭曲了。既要让土地卖个好价钱，又要让房价保持在低位运行，以便普通百姓能够居者有其屋，这是一个两难的选择。 

地产调控新思路 

未来的调控效果如何，一切取决于政府要在房地产这个行业中谋取多大的利益。 

从1998年，全国进行商品房市场化改革起，房地产就成为搞活经济，撬动内需的一个重要经济杠杆，而随着房地产行业的逐步发展，各级政府对该产业的依赖性也越来越严重。炒卖土地，寅吃卯粮成为中国社会一个普遍的社会准则，这就注定了这种经济发展模式具有相当突出的弊端。 

中国有价值百万亿元的国有土地，可以说这是国家最大的一笔财富。但是，这些名义上是国家的、全民的财富，实际上却某种程度上通过国家权力转移到掌握这种权力的政府官员手上。因为，国家权力往往要落实到政府手上来处置、安排及使用，而政府又是由一个个具体的人来组成的。假定政府工作人员都是“道德人”，那么他们都会出于公心来处理国有财富，让每个公民都分享到财富增长。但是，假定他们不是“道德人”，并且其权力不能受到严格约束时，那么他们不仅会利用其权力来侵占这些由全民所有的财产，而且还会借助民众事务的公共性来侵害国有财富，并制定为其谋利益的制度。 

一方面，土地在一个13亿多人口的国家里始终是稀缺资源，因此，当政府垄断土地供给之后，很容易制造一个土地垄断价格；另一方面，所有的土地成本最终将被普通的购房者消化，政府拍出的土地价格越高，税费越(费越博客,费越新闻,费越说吧)(费越博客,费越新闻,费越说吧)重，普通百姓所购买的商品房价格就越高，而这些人用于其他方面的投资和消费就会相应的减少，政府也就对房地产业的依赖性越强，经济泡沫越积累越多。 

客观的讲，房地产已经成为地方政府主要的可支配财政来源，每年全国各地方政府在土地出让金收入上已逾万亿，加上各种税费，已经是天文数字。政府还不时采取加息措施，对已经按揭购房的消费者造成新的经济压力。 

在未来的房地产调控过程中，政府在房地产行业获得巨大利益的同时，如果不能承担相应的居者有其屋的责任，则社会难以长期稳定；如果政府在高价拍卖土地后，不考虑各产业之间的相互协调发展，则如今的房地产一头独大的局面难以改观，这将最终导致房地产崩盘。