主题：需求大租金低 上海非CBD写字楼异军突起

历来由六大CBD唱主角的甲级写字楼市场，今年热点有望转移。现阶段,非传统CBD地区的甲级写字楼不仅供给量大而且销售状况好，令开发商信心倍增。高力国际、仲量联行、策源等机构对这一现象予以重点关注。

长风生态商务区、四川北路、北外滩、中山公园和竹园，凭借着地段优势、成熟的商业基础和不断提升的规划定位被认定是上海下一轮的准CBD。其中，长风生态商务区中国浩长风城、北岸长风、旭辉世纪广场等首批项目已初步落成并推向市场，这些项目主要以企业总部、甲级写字楼、商住办公、大型商场以及五星级酒店为主。而北外滩、四川北路一带有着距市中心最近的天然优势，正在改造建设的项目有海泰国际大厦、玫瑰广场、捷胜广场，正在开工建设的中信广场，即将上马的项目包括中信泰富前不久刚拿下的地铁物业、中建蛇口宏基广场和雷曼兄弟拍得的福海商厦，区域内对写字楼的需求量迅速扩大。

非CBD写字楼的出现起到补缺作用。高力国际投资部助理董事张小龙表示，CBD甲级写字楼市场去年达到历史低点，从全球来看也相当低。尽管今年的供应可以满足今年的需求，但全年空置率仍然只有3%—4%。显然，单靠CBD甲级写字楼无法满足整个市场需求。

与传统的CBD相比，非CBD地区显现更大的投资潜力。有关机构提供的数据显示，去年全年上海甲级写字楼平均租金涨幅达到了15-20%，今年一季度则环比上升0.7%，达到7.82元/平方米/天。其中浦西核心中央商务区为8.74元/平方米/天，浦东的则达到8.06元/平方米/天。而新兴的商务区与之相比，价格存在较大落差，仍处于下游水平。以四川北路为例，区域写字楼整体租金水平不高，目前租金价格主要集中在3元/平方米/天左右，新建办公楼如海泰时代大厦则达到了4.5-6.5元/平方米/天。像商业氛围浓郁，但办公楼项目比较匮乏的四川北路、北外滩交界区域内，海泰地产一口气开发了三大商业地产项目海泰时代大厦、海泰国际大厦、中信广场，它们的扎堆上市将带动整个四川北路商圈档次的提升。

和CBD甲级写字楼多为只租不售的状况相比，非CBD写字楼以出售型为主。海泰地产董事长丁劲松介绍，四川北路上的写字楼户型多为小面积可分割，海泰国际大厦、海泰时代大厦、凯润金城等，目前销售价格达到了22000元/平方米—30000元/平方米。