主题：换一种思路来剖析调控大政方针

房地产宏观调控的手段与目的之间现在看来存在着很大的差距。新一轮宏观调控措施虽刚猛无比，却事实上又不得不承认欲速则不达，有些政策出台的出发点是好的，却结果有违初衷，比如税收政策交易环节的税收一旦实行市场上便自然而然地将此转嫁到房价之中，助推了房价的上涨。笔者从不认同通过税收来解决房地产市场火爆期时根本性的主要问题。又比如收紧地根，一刀切采取关紧龙头，使市场阶段性出现土地供应的断层，引发市场的供求失衡，形成市场波动。

    “北京的房价不涨到10000美元／平方米可能都不行！”国家发改委宏观经济研究院原副院长刘福垣如此语出惊人。刘认为楼市调控如同火上浇油，结果只能导致房价越调越涨。

    “由于短缺，住房必然价位要高。”刘福垣认为房价从某种意义上来看，房价高是地租逼出来的，逼得房地产商只能是盖贵房子，因为土地批租70倍的地租一次性地加到房价里面，不搞高价位、大户型、豪宅，开发商可能赢不了利。如果地价很便宜，收年租，就不存在这个问题。

    在刘看来，包括倒地皮、经济适用房盖成100多平方米以上的大房子，房地产开发朝豪宅方向发展，所有这些都是由于现行制度造成的，价值取向都是为中产以上人群服务的，房地产的问题是“整个路线有问题”。       

    刘福垣的上述这些观点看似尖锐直白，却其中又不少讲得还是很在理的，业界有必要进行进一步的探讨和商榷。当前中国房地产市场所暴露的问题和弊端，这些问题“冰冻三尺非一日之寒”。
  
    其中关键的一点是政策引导上偏离了早先设定的轨道，片面地强化商品住宅的市场化发展方向，一度严重放弃了保障性住房体系的建立健全，再加上银行信贷的高成数放贷，提前大批量造就了支付能力虚拟化的购房需求，银行事实上已隐身充当了购房者的角色，促使购房需求破天荒地狂增，购房者背负沉重的生活压力沦为“房奴”。实质上，为了房子购房者家庭要为银行打长达二、三十年贷款期限内的长工。

    整个房地产市场的开发和消费进入了一个怪圈，狂奔在市场化道路的“独木桥”上，让购房者掏出了巨额的“买路钱”。社会保障性住房的严重缺失，使房市发生畸形走势，住房市场化道路告急，导致严重的供不应求状态，房价岂有不涨之理？！