主题：五个关键词描绘2009年中国房地产业发展图谱

产业风险和关联风险俱存

需要指出的是，但凡市场交易都存在不确定性，资本属性越来越突出的房地产市场，“泡沫”或多或少存在。但人们争论的是：目前的房地产泡沫是否大到了威胁产业发展的程度？房地产的狂飙突进是否加大了宏观经济的关联风险？ 

09年房地产成交量快速增长的同时，也造成了如下后果： 

一是房价快速上涨。国家统计局公布的数据显示，3月至10月，全国70个大中城市房屋售价各月分别上涨0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%——连涨8月，且涨幅逐月扩大。 

在有些城市，开发商不知如何定价，只好跟着周边涨价的楼盘把价格往上调；有些城市，均价5万元／平方米的豪宅，一天之内销售额达40亿元……此外，至第四季度，一些热门楼盘的买家中投资者已占八九成。 

二是房地产业从实体经济中“吸金”巨大。09年的房地产投资客中有不少民营企业家，有人坦言，在出口不景气的情况下，投资房地产比投资制造业“来钱更快”。此外，不少一、二产业的上市公司或通过购买、注入土地资产而转变成土地一级开发商，或通过收购房地产企业将房地产变成公司主业。上述情况在加大房地产泡沫的同时，也对实体经济的投资产生“分流”作用。 

中国指数研究院副院长陈晟针对楼市“泡沫”提出警示：要警惕消费、投资、外贸“三驾马车”被房地产“牵着走”的情况。时至年末，对房地产“泡沫”的担心和争议依然在继续。

房地产未完成的“必修课”

回顾2009年，不少开发商有“劫后余生”的感觉：当金融危机使楼市陷入深重的低迷、一些房企资金链绷紧到即将断裂之时，政府出台的一系列刺激房地产市场的措施及时生效。随后，市场松动了，成交“回暖”了，企业喘了几口气，活过来了。

长期研究楼市的上海市政协人资环建委专职副主任孙钟炬说，外部环境的变化促使房地产进入调整期；但去年至今，房地产业并没有经历完整的格局洗牌、秩序重建的过程，而是得益于政策刺激而快速复苏。 

中国银行新近发布的一份报告指出，根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国房地产业如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间(2008年8月到2009年2月)。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。 

09年9月，楼市曾出现过“小阳春”之后首次“疑似”调整的状态。当时，北京、上海、深圳等风向标城市成交量明显回落，房价也有所下跌。市场一度出现“拐点”之声。然而，事实证明，这只是房价涨至高位，开发商不愿降价、购房者陷入观望的一种“胶着”状态，楼市尚不具备调整的基本动力——进入10月中下旬后，成交量和房价便双双“回归”上升通道。 

业内人士认为，房地产业早晚要补上产业调整这一“必修课”，包括两项内容：一是“周期性调整”，永庆房屋(上海)副总经理陈史翎说：“房地产的泡沫要一点一点挤，要让人‘分批下车’。”二是“结构性调整”，要提供适合各个阶层的人购买的房屋，不能长期脱离内需市场购买力的基准点。

调控房地产的另一个着力点

在房地产调控问题上，除了“地根”和“银根”两个常规的着力点外，中央及地方政府正日益注重另一种手法：推进保障性住房建设，完善房地产市场的供应结构，促进其健康平稳发展。 

国土资源部公布的数据显示，09年上半年全国保障性住房用地供应3754.37公顷，同比增加36.3%。其中，经济适用住房用地供应3390.35公顷，同比增加33.3%；廉租住房用地供应364.01公顷，同比增加72.0%。据预计，09年全年保障性住房用地供应增加趋势将更为明显。 

2009年见证了国内保障性住房建设的新进展。多位业内人士指出，保障性住房对整个房地产市场的影响还有待观察，但有一点是肯定的：“市场”和“保障”两手抓，对整个房地产业的均衡发展必将产生深远意义。