主题：按套内建筑面积售房利于减少面积欺诈

以后，广州市民买房只要算套内面积就可以了，无需再管建筑面积。10月1日《物权法》实施当天，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法———《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》，首次提出小区共有建筑面积不进行分摊到户，即取消了现有房产证上的公摊面积说法，以后市民买楼只看套内面积就可以了。 

建设部在2001年颁布的《商品房买卖合同》示范文本，规定了商品房销售三种计价方式：一是“建筑面积”(套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积)，二是“套内建筑面积”(套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积)，三是“套”。但是，除了个别有明确要求的城市外，绝大部分开发商采用的都是按“建筑面积”卖房。业内人士的普遍看法是，按“建筑面积”卖房更容易诱发开发商的暴利和欺诈，按“套内建筑面积”卖房相对而言则对消费者更有利。 

按照“建筑面积”卖房对于开发商的好处显而易见： 

其一，“公摊面积”的计算不透明，开发商可以自由发挥，增加“额外”收益。尽管有关部门对“公摊面积”也曾作出种种规定，但是，由于“公摊面积”的计算和标准相对专业，公众普遍不熟悉，一些开发商会通过做手脚，增加“公摊面积”，而增加的部分自然会进入“建筑面积”，从而使以“建筑面积”计算的总房款增加，让消费者多花冤枉钱。 

其二，开发商可以通过多造建筑物虚增出来“公摊面积”，将建筑成本转嫁给购房人，而由自己将“虚增”出来的建筑占有、出租或出售，以此获得收益，这等于是购房人出钱而由开发商独享收益。最明显的例子就是车库、地下室，一些不良开发商把地下室和车库作为共用面积悄悄分摊给业主，随后又单独出售，等于是双重获利。 

其三，现在的物业管理费和供暖费等，基本上都是按“建筑面积”收取的，这样对消费者存在着明显的不公，比如，“公摊面积”并不供暖。如果“公摊面积”不实，消费者所承担的不仅仅是购房时多支付房款，还不得不在今后的几十年中不断支付更多的成本。尤其是在今后物业税开征以后，按“建筑面积”买房、售房对消费者的不公将更直接地体现出来，而按照“套内建筑面积”来计算，消费者就可以少支付不少冤枉钱，减少居住成本。 

其四，开发商增加“公摊面积”的伎俩不易被消费者发现。根据《房产测量规范》的规定，成套房屋的“套内建筑面积”由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。消费者可以据此轻松计算出“套内建筑面积”，得出所购房屋面积有无缩水的结论，从而及时维权。而通过“建筑面积”买房，消费者连分摊面积是多少、是否合理都弄不清楚，很难进行维权。 

尽管如此，据中消协统计，近年来，商品房面积不实的投诉仅次于工程质量问题的投诉而高居第二———倘若公摊面积透明，相关投诉恐怕还要大幅度增加。 

因此，买房根据套内建筑面积计算有利于减少商品房面积欺诈，对于消费者是有利的。其实，在《物权法》出台后，全国都应该根据“套内建筑面积”买房、售房。《物权法》规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。而目前房屋共有权对应的共有建筑面积是通过分摊方式获得的，即把其分摊到户，违背了《物权法》精神。 

实际上，据笔者所知，西方发达国家没有一个是按照“房屋建筑面积”买房、售房的，大都是根据“套内建筑面积”或“套内使用面积”(每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和)来计算房屋面积，就是充分考虑到了“建筑面积”欺诈的因素。 

当然，按“套内建筑面积”买房、售房，也须防止开发商压缩楼盘的公共空间，降低楼盘的品质。在这方面，广州市防范于未然的做法值得借鉴。广州市出台的《意见稿》规定，小区共有建筑面积不作分摊，而以“另共有面积”方式注记，并将建筑物的共用部位面积分项列明，使业主更清晰了解自己的共有面积的使用范围及构成要素，并合法有效地运用自己的专有权和共有权。(⊙贾必)