主题：尹中立：如何看待当前的房地产市场与房地产政策?

1.如何看待个别城市的住房成交量井喷式增长，楼市冬天真的过去了吗？

从今年第2季度以来，部分城市，尤其是北京、上海等一线城市的住房成交量增长较快，很多人开始认为房地产的冬天已经结束了，甚至有人煽情地提出“2012不买房，2013悔断肠”口号。但我认为，当前的房地产市场属于阶段性的反弹，导致住房交易量上升的主要原因有：（1）开发商大幅度降低住房销售价格，刺激了住房需求。以北京为例，通州的住房价格在2010年市场最热的时候达到了近3万元/平方米，而从去年底开始，价格快速下降，到今年3、4月份时，通州的房价已经降到12000元/平方米，比2年前降了50%多。（2）三月份之后，不少地方政府开始出台了一系列措施刺激楼市，加上银行的存款准备金率下调和利率的下调，让社会公众感觉货币政策在放松，使得观望的购房者选择了入市。

我认为，当前的金融环境不支持楼市出现趋势性上涨。面对当前的住房交易量的放大，使很多拟买房的人开始惴惴不安，害怕楼市再次出现恐慌行上涨。我们应该首先分析一下导致过去几年房价快速上涨的根本原因是什么？无疑，根本原因在于货币的快速扩张。从统计数据看，过去10年里，我国的广义货币增长了6倍，北京和上海的房价（同质可比的价格）大约也上涨了6倍左右。分阶段看，2007年和2009年是我国货币扩张最快的时期，对应的房价也上涨速度最快。这些当然不是偶然的巧合，房价归根结底是一种货币现象。

导致中国基础货币数量快速扩张的原因是外汇占款的迅速增长。但从2011年第三角度开始外汇占款增长的势头开始放缓，有些月份的外汇占款可还出现减少的现象。受此影响，无论是广义货币还是狭义货币的增长速度都大大放缓，M2由过去的20%左右下降到现在的12%左右。

中国的外汇占款为什么会减少？这其中有国际因素，也有国内因素。国际因素是欧债危机的恶化，欧买出现金融去杠杆化现象；国内因素是工业出现产能过剩，盈利的机会在减少，导致资本外逃。

在资本出现外逃的背景下，包括楼市在内的资产价格可能出现快速下跌，价格上涨是不现实的。

2.限购应当成为中国当前乃至未来很长时期房地产调控必须坚持的政策底线。

笔者从2005年就开始呼吁中国应该实行“一户一房”制度，2010年出台的住房限购政策实际上吸收了我的“一户一房”的构想，事实证明，这是符合中国国情的选择，对于缓解住房矛盾是有成效的。

限购政策为什么有效？主要基于两个理由：一是中国人均土地有限，二是收入分配的严重不公平。当财富集中在少数人手里时，如果对他们的行为不进行适当限制的话，则会形成一个畸形的社会结构—少数人通过出租房屋而剥削大多数人，多数年轻人将沦为房奴！2005年来的房地产调控经验表明，对有钱者实行住房“限购”是最有效的房地产调控政策。

有人认为，限购是典型的行政手段，应该是短期政策，不能长期坚持。笔者观察到，限购政策实施之后的确出现了“外溢效应”—部分富裕人群因为限购而选择到国外购房。去年美国的住房销售中有近100亿美元卖给了中国人，中国人成为在美国买房的主要境外资金来源。这是值得关注的现象，可以考虑将别墅等高端的住房剔除限购之列，缓解资本外流。

尽管限购政策有一定的副作用，但其积极意义仍然值得肯定，在我国居民收入分配差距扩大的问题没有解决之前，住房限购应当成为我国一线城市房地产调控必须坚持的政策底线。

3.房地产调需要警惕“动态不一致性”陷阱

“动态不一致性”理论是货币政策领域的前沿理论，该研究成果表明，如果政府的货币政策经常根据经济发展的情况进行灵活调整，则货币政策的效果就会打折扣。因为每当一项货币政策出台后，市场就会预期政府会进行调整。如此反复，则货币政策的权威尽失，即陷入了“动态不一致性”陷阱。

从近些年来中国房地产调控的实践来看，也存在着动态不一致性问题，这主要体现在调控政策常常在稳定房价与保增长这两个目标之间摇摆，又常常顾此失彼。

2010年至2011年，中国的房地产调控进入了一个怪圈：政策密集出台，但政策效果越来越差。期间，政府先后四次出台房地产调控政策，而且力度越来越大，甚至动用了“限购”、“约谈”、“监察”等非常规手段让“地方政府对房价上涨负责”，但房地产市场却一直处在价格十分坚挺的状态，即使是严格实行限购的北京、上海等城市，住房交易量出现了大幅度的萎缩（住房交易量下跌三成到六成），但价格依然很坚挺。房价为什么对政策出现超强的“免疫力”？用“动态不一致性”理论来分析有一定的针对性。

经过几轮市场与政策的博弈，市场已经看穿了政府的政策底线：“保增长”比“稳定住房价格”重要。既然政策的底线是“保增长”，那么，在世界经济还没有真正复苏的情况下，中国政府必然还要依靠房地产投资来“保增长”。因此，市场认为：政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度，绝对不敢让房价下跌；严厉的房地产调控政策不会持续时间太长。这就是市场对2010年房地产调控的预期，与上述预期一致的是，房地产开发商不愿意降价销售已经建好的房子，资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持资金周转也不愿意降价销售。

可见，相机抉择的调控政策难以达到预期的政策目标，然而却会带来较为严重的负面后果，最突出的表现是损害政府调控的“声誉”，增大下一轮调控的成本。经历多轮调控之后，市场中的利益主体已是博弈的老手，对于政府的调控政策处乱不惊，死扛硬撑，博的就是政策的“动态不一致性”，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不断加码，调控成本增加也就不可避免了。

因此，2011年以来，政府多次重申“坚持房地产调控不动摇”、“要让房价回归到合理价位”。于是，从2011年第三季度开始，越来越多的开发商选择了降价促销，房地产调控政策开始显现出效果。但历史有时真的很蹊跷，就在房价超合理价格回归之际，经济下滑加剧，地方政府开始频频进行政策“微调”，让市场预期再次出现混乱，所有的人都在关注中央政府的房地产调控政策会不会调整。

笔者认为，中央应该继续“坚持房地产调控不动摇”，否则，房地产调控将真的陷入“动态不一致性”陷阱了。