主题：访省内房产章惠芳 下半年楼市的N个猜想

猜想一：楼市是否“回暖”？

自去年年初调控以来，房子难卖，房企难以为继；今年上半年，政策微调，一个月内央行两次降息，再加上各开发商以价换量，似乎整个房地产行业又开始回暖。

据房天下数据监控显示，2012年1~6月，绍兴市区成交新商品房3254套，其中5月份成交888套，为上半年单月销量之最。由于迪荡新城完善的生活配套和交通网络，御景华庭（四期）以550套的销量成为了上半年绍兴市最畅销的楼盘。5月份开盘的位于城西的观澜豪庭、7月份开盘的位于城南的合成景园和位于袍江两湖区域的九城公园里，在开盘前一天就出现了大批购房者排队的现象。但有关人士认为，局部销售的增长，还不能过早地言称整个楼市的回暖。

猜想二：调控是否继续从严？

有关人士认为，现今的房地产调控可以说是已经见底，政策上不会再进一步深入控制房价，在现有条件下，只要调控能够得到严格执行，就能保持房地产稳定健康发展，同时在不触及限购的基础上，地方微调也将继续存在，但整体调控基调不会有大幅转折。

自去年下半年以来，全国共有33个城市出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。除上海、芜湖、佛山、成都等4个放松限购政策“红线”的城市被叫停，其余城市不涉及限购的政策微调均还在实施。在各利益相关方影响下，2012年部分城市的限购措施可能有所变化，如对首套住房的定义、二套住房的限购、非户籍常住人口限购放宽、限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。

猜想三：房产税真的会来吗？

2010年5月31日，国务院发布2010年经济改革重点工作意见，将逐步推进房产税改革列入了财税改革目标之一，这是国务院首次明确“逐步推进房产税”。从“房产税5年内不出台”到“逐步推进房产税改革”，房产税这个“杀价”利器真的有机会出世吗？

此外继上海、重庆征收房产税试点后，全国性房产税政策出台被热议，不排除面向新增市场的上海模式或仅面向高档商品房的重庆模式在其他城市实施推广。但考虑到房产税影响深远，所需的信息技术要求也较高，因此面向整体存量市场并以过度持有房产作为征税对象的房产调节税很难在2012年出台和推广。

猜想四：房企路在何方？

在这样的大背景下，开发商应该如何营销？如何自救？

首先，未来房企的发展将会走向专业分工，关注资本运作，产品定位，资源整合。例如销售、工程、物管等之间的专业化、合作化。在销售方面，进行多样化营销手段，如二手房与一手房之间的联动，对外客户拓展，进行终端销售，促使资源的有效对接。现阶段刚需是房源去化的第一大主力，面对中青年消费者，可展开针对影院、大商城等营销推广手段，促进信息更快速更直接的传播。

其次，现今以客户为导向的营销模式也是至关重要，怎样留住客户才是销售的关键，要与客户保持互动，随时挖掘客户需求，增强客户的体验感受，因此，做好内功，保证楼盘品质、品牌形象；提升销售人员的素质及专业素养等也是营销的重要助力，专业人做专业事，这是销售的不二法门。

最后，房企需要基于整个公司的战略定位来做决策。如果项目本身为“短、频、快”的定位，那么其营销策略应是更好的适应市场，以市场为导向，调低市场预期，定价需要随行就市；而假如项目本身定位开发时间长，那么就要考虑保证更好的，打持久战，使得项目成为引领性的产品。

2012年将是住房分配制度改革以来房地产行业最艰难的一年，行业的盈利可能进一步下降，中小企业倒闭破产的风险会增大。大部分开发商“以价换量”求生存，尽管这样，低、资金链断裂难以延续等问题迫使一些公司不再停留于房地产行业，选择退出舞台，而通过调控的稀释，最后站在房地产大舞台上的便是行业的精英了。

总之在新的形势下，房地产业“高负债、高率、高回报”的既往模式难以为继，部分房地产开发商尤其是一些中小开发商已经走到了悬崖边，倒下只是时间问题。然而，在面对宅地市场开始放量的情况下，也有部分开发商开始着手拿地，从生存向发展开始转变，如保利、广宇均有准备出手拿地的意向，杭州楼市5、6月份呈现火暴行情，部分开发商开始谋求发展，提前做好战略储备，这无疑是应了一句老话：谁走在最前面谁就掌握了主动！