主题：商品毛坯房的交房标准，验房注意事项

商品毛坯房的交房标准

一 收房程序心中有数

收房的一般程序是： 

1、发展商在收房前十几天通过挂号信将收房通知单邮递给买家，告知具体收房的时间及须准备的资料。 

2、买家应在收房通知单上注明的时间（通常是30天左右)内带齐所需文件资料（包括收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到指定单位（楼盘现场)办理收房入住手续。如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担购房风险责任及税费。 

3、楼房现场验收 

1)发展商应首先出示

1《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

2《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》

3《建筑工程竣工备案表》（《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章）

4《商品房面积测绘技术报告书》（盖测绘队公章）

5《住户验房交接表》

6《楼宇验收记录表》

7管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)

5)根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过15天；无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议

6)如对楼房基本满意，向开发商索取单独的“二书”和竣工后房屋水电管线图，交纳尾款、配套设施费后，再领钥匙，并签署钥匙凭条。业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》，在《住户验房交接表》上签字认可。

4、办理入住手续 

1)换发piao、缴交各项相关费用； 

2)填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格； 

3)领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送品。 

二 做好充分准备 

接到发展商寄来的收房通知书起，收房准备工作就应该开始。 

收房前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收房时间，确定具体收房日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，交楼时你的权益有哪些。 

其次，是要准备齐各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约)，各期还款单据（发piao或用于换发piao的收据)，如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员的相片，收房通知书，等等。 

最后，当然要找一位有经验的收房做伴。如果身边有位懂房地产、建筑、法律或曾经买过房、收过楼验过房的或朋友帮忙，可以大大减少收房验房细节上的疏漏。找多些人一起收房，附带要准备的还有度量用的尺子，以及矿泉水、面包等饮料与点心，还有面巾纸，以备收房时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，脚酸腿疼口干肠饿又没有能量补充。 

三 查看“三书一证一表” 

“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，

“一表”是指《竣工验收备案表》。 

《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；

《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证；

《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。

这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门认可的标记，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。

因此，购房者收房前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收房。

四 收房过程见招拆招 

●陷阱一：收房时限 

发展商约定的收房时限一般在收房通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担购房风险责任及税费。收房通知书一般以挂号信方式寄出。 

对策：购房者在购房时切记要写清楚邮寄地址（一定要容易接收并能保障亲自签收的地点)，如合同约定的收房期恰遇上购房者出差等，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师帮忙，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。 

●陷阱二：证件不齐要交楼 

“三书一证一表”不齐全，是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。而为尽快回笼资金等原因，发展商又急于交楼，问题往往因此而起。 

对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房，如果确实被要求收，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《XXXX表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。

●陷阱三：先签文件后验楼 

上文所述的先验房后交费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的伎俩，目的是让消费者先签了收房认可书再验楼，等发现问题时购房者后悔已不及，而商家的主动性更大责任更小。 

对策：针对这种陷阱，购房者在定合同时就应该将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房不收房。如当初合同未有约定，商家要求一定要先签文件，则可采取变通方法，在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”、或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可灵活处理。