主题：下半年房地产业稳中求发展

转眼间，2012年已过半，让我们站在这个年中的节点回顾一下半年来房地产行业的发展。无疑，“调控”仍然是房地产行业的主旋律。随着房地产调控政策的持续以及保障性住房大规模的建设，房地产市场正逐步开始回归理性，进入由“量减”向“价跌”转变的阶段。那么，站在房地产行业“暴利时代”的“终结者”面前，2012年下半年的房地产业又将呈现怎样的走势呢？

记者：请各位对刚刚过去不久的2012年上半年房地产行业的发展状况做一个回顾总结？

胡月晓：上半年6月份楼市出现的小幅回暖，是过去两年“刚需”在降息之下产生的激发效应，销售量的增长受益于很多楼盘的价格下降，但这种释放不具有持续性，所以，我对未来楼市交易量的增大与否还是表示怀疑。

谢逸枫：上半年房地产行业的发展还是延续了调控以来的“去投资、保刚需”的政策调控思路，市场上还是以“以价换量”作为销售策略，房地产企业还是把“现金为王、去库存”作为今年的主要任务。上半年房地产市场已经逐渐出现局部回暖的迹象，1～2月份“量价齐跌”，2～4月份“量涨价跌”，4～6月份“量价回涨”。这些成交量的上升得益于微调释放出的刚性需求，所以，今年上半年房地产市场还是“降中有稳”。

殷旭飞：在国家严厉的宏观调控政策的持续作用下，2012年上半年房价下跌已成为事实，“以价换量”俨然成为房企上半年最主要的营销方式，“刚需”户型的项目成为市场的主流。同时，开发商库存量也逐步增大。整体来看，上半年房地产行业的投融资状况并不乐观，由于银行缩紧银根，房地产行业的融资规模逐渐减少而融资成本却不断攀升，另外，市场需求下滑也导致开发商投资积极性下降。

记者：如此分析，房地产行业依旧处在水深火热之中，那么，下半年房地产行业会发生怎样的变化？房地产行业的投融资状况是否会有所改善？

胡月晓：下半年房地产行业的投融资状况不但不会得到改善，甚至会出现更加紧张的局面，正规的传统的融资渠道依然不会有所放松。过去两年刚开始限购的时候，受到欢迎的信托融资也遭到了“禁令”，房企的融资情况并没有得到改善。但是过去几年，特别是2009年之前，开发商还是积累了不少的资金储备，抵抗资金紧张的能力相对比较强，还能支撑半年到一年左右，如果这种局面不改观，半年到一年之后比较多的降价行为可能会出现。

谢逸枫：房企资金链最紧张的时候已经过去了，随着销售成交量的增长以及央行下调存款准备金率，开发商的资金链已经变得相对宽松。下半年房地产行业的投融资会更加活跃，除了传统的银行、股市、信托、基金等融资方式外，可能还会拓展新的融资渠道，比如进军保障房、同业拆借以及重新再上市融资。随着融资手段的增加，融资渠道也会变得相对通畅。

殷旭飞：在中央“稳增长”的主基调背景下，预计2012年下半年房地产行业将会出现一个“量价齐升”的趋势。具体而言，银行等大型金融机构下调贷款利率将会在很大程度上缓解房地产开发商的资金链紧张局面，给出的9折乃至8.5折首套房贷优惠利率也会刺激“刚需”，加大人们的购房欲望，甚至也会刺激一些投资客、投机客“死灰复燃”，在市场气氛逐渐活跃的情况下，整个房地产行业的投融资环境无疑会得到极大改善。

记者：在降息和下调存款准备金率的预期之下，是不是意味着下半年开发商可以从银行获取更多的资金？

胡月晓：银行信贷肯定还是房企主要的融资渠道，这个规模肯定是最大的。即使是央行不断收缩银根，好的优质的企业还是能够得到银行贷款的，银行不会把它“抽死”，这是“互利共赢”的结果，银行是在做有选择的调整放贷。

记者：最近一段时间，市场不断传出关于部分省市微调房地产政策的传闻，下半年，整体的房地产调控政策是否会发生变化？

胡月晓：今年下半年还看不到调控政策有放松的迹象。但是，调控政策存在几个问题，一是由于受地方财政的约束，地方政府对房地产行业舍不得真打。二是房地产行业的金融属性很强，目前全社会的流动性还是非常充裕的，未来很长一段时间，中国是处在回收货币的通道当中，所以，在全社会货币相当充裕的情况下，一旦有风吹草动，房价反弹的动力还是非常足的。三是实行差别化征收政策的房产税是未来的一个方向，用税收政策调控房地产行业应该是主旋律。

谢逸枫：最严厉调控时期已经过去了，下半年房地产调控政策还是“以稳为主”，不会放松，限购限贷政策也不会退出。但是，会允许地方政府保护刚性需求的前提下做局部调整。上半年楼市调控比较稳，房价和成交量也比较稳，但是下半年，随着商品房库存量的下降，新开工量和新项目量也开始下降，可能会出现供小于求的局面，房价可能会出现大幅度反弹。

殷旭飞：尽管中央几大部委一再强调坚持房地产调控政策不动摇，但是，预计下半年会出现预调微调的情况，各地方政府也会结合实际情况作出相应调整，预计政策会有所松动，弹性空间会有所加大。房企面临的状况相对于上半年而言会有所好转，至少国家不会另外再出台更加严厉的调控措施，资金紧张局面得以缓解，销售量也会随着房地产交易投资的活跃而逐渐上升。

估计要的吧