主题：2012房价涨落形势分析

无聊。随便分析一下。

1 房子是商品也罢品也罢，不管是什么，从价格分析。
2 房子是由具有购买力的人消费的。
3 房子十年上涨之后，能否上涨，取决于剩余具有购买力的人数与存量和在建数量。
4 全体人民承担着全社会的消费。钱是有限的，这个过程中不断被集中到少数人手里。形成土地兼并，类似封建地主。

5 多数人分得的钱相对越来越少，这些钱有几个作用：（A)满足日常生活需要，不光是自己，还是其他平民。（B）交给少数人。

6 现在有一部分人透支了未来大概5-10年的消费，就是说这5-10年之内，这些人基本只能保持基本的日常支出，相对比较节俭。

7 还有一部分人已经获利，这些人将和少数人共同支撑未来消费。

8 当剩余未购房人的钱和剩余房屋相比下降，这时需求不足。价格会降。者看到这个趋势之后也不会再投机，因为没有最后接盘的人。

9 所以现在就转变为剩余无房人的积蓄和收入问题，在建房屋及存量还不少。而无房人积蓄和收入会增加吗？如果增加能否支撑房价再次上涨？

10 上述问题取决于经济形势。经济靠房地产来发展的。就是说这是个零和游戏。房地产要发展要消耗积蓄和收入，之前十年的发展消耗的是过去二三十年的家庭积累。现在居民储蓄似乎下降（？？？），是不是说明消耗的差不多了？

当居民收入被用于房地产(实际还有和医疗），房地产再发展的余地就到了尽头。

11 的及投机都基于后面有人接手，这些人要有能力接手。后面还有多少人有能力接手？

其实这个数字，官方肯定清楚。所以调控希望这个过程慢一点。调控放开之后，接手的人迅速减少，就是硬着陆。摔死。

12 与其争论，不如看下身边的朋友，同事和亲戚邻居，看看非性需求（所谓刚需）
占人口的比例（2年内买不起的人不算刚需，因为没有购买力）。

楼主,我贡献一点数据吧,我是70末的,我的同学中大部分都在06年前买了房,目前没有买房的大概10%不到,没有买房的手头大约有30万左右的资金,都是这些年的积蓄,比我大几岁的,70初的朋友,普遍至少一套房子,多的甚至5套,他们买房的唯一目的就是储蓄,而比我小几岁的80后,没有房子的似乎会多些,我身边大概是30-40%的比例吧,因为有一部分父母已经给买好了房子,剩下的父母帮不了才没有买.
所以,顺着lz的思维，刚需的主力军应该是少部分70后，和相对多数的80后，这部分在有购买力的人群中，占的比例应该是平均1/4左右。

先看一点数据，随便查的：

-------------------------------------------
2003年：全国普通高校毕业生人数达212万人；

2004年：全国普通高校毕业生人数达280万人；

2005年：全国普通高校毕业生人数达338万人；

2006年：全国普通高校毕业生人数达413万人；

2007年：全国普通高校毕业生人数达495万人；

2008年：全国普通高校毕业生人数达559万人；

2009年：全国普通高校毕业生人数达611万人；

2010年：全国普通高校毕业生人数达631万人。

2011年，大学层次毕业生数量将达到峰值，约758万人。

2012年，数据没查到，大概700万人.
-----------------------------------------------------

看这组数据，忽然觉得和房价正相关。2011达到峰值，假定这些人都要买房，那么大概2013-2015才达到峰值。这是光看这个数据，总体来看的。

实际上，重点高校和热门专业的同学会留在一二线城市，而重点高校招生规模近年并没有大幅度上涨（缺乏数据支撑，应该得到认可吧，不找了）。

剩余的普通本科，三本学生将支撑二三四线城市房价。




假定2012应届学生毕业了要找工作，就业率源于经济增长，经济增长源于房地产，房地产增长源于房价不断提高，以及不断有毕业生买房子。

房价不断上涨，有效需求（持币刚需）不断减少，支撑上涨的力越来越小，毕业生压力越来越大。

最终达到一种平衡。刚需无法支撑上涨，这时候会有一个横盘阶段（现在？），之后，刚需不断减少，房价下行。

几个观点讨论：

1 买房是一辈子还贷。不一定，很多人实际上用了5-10年就还清了，而且可能更短。消耗的是首付。也有工资很低非要买的，但这种人不多。除了首付，买房和租房相差不多。

2 房价会不会大幅下降。比如五折。不一定，确切说楼主不会算。个人认为导致大幅下降前提是大家观点一致认为刚需接济不上了，这时者抛售。抛售前提是腾出的资金有其他去处，目前是流向海外。国内没有。

3 房子保值的功能有多大。个人认为，过了临界点之后就不大了。什么能保值呢？不行美元不行石油也不行，想一劳永逸，这个时代过去了。智商和健康可以，不容易。

官方数据怎么来算。

A城当前房价，需要计算同时满足以下条件的人口数X：

1 已就业
2 无房
3 家庭包括父母存款达到当地现在首付值

以及急需出售获利否则资金链将断裂的在售房套数Y。

Z = X / 2 - Y

如果Z >0，供过于求，上涨。Z = 0,临界点。Z <0,下降。

A城未来一年的房价，无非就是应届生毕业人数和在建楼房的比值。

者影响。者是指买了房子不为住，而为保值或者的人。

目的是保值的者，对实质趋势影响小，在趋势明确之前，一般不会动。

目的是的者（包括ZF），具有强烈的愿望，这个群体包括其依附者（中介），这部分人引导媒体。基于人性的贪婪，这些人推的越急，房价上升越快，越是加快消灭潜在购买力。

调控目的是延缓这个过程。如果调控失败，房价会急剧上升一段时间之后，急剧下降。

目前情况，似乎是高位横盘，主导方等待刚需财富再积累一下，过来接盘。接上了就是软着陆，接不上比较危险。

另一方面，嗜血者无血难以忍受。双方对峙。

最终，房价分长期和近期，一二三四线区域，上，平，下？想了想无法结论。光从这里，看不出来什么。



从为再分配工具，房子最好，一下子能吃掉平民10年的未来。然后及医疗，已经发展到一定程度。

从狼和羊来看，有肉的羊不多了。剩下谁最容易被吃呢？或许真是郎咸平说的中小房子的者。

分析目标.一是两套以上的房子，2-5（2-10？），这些人衣食无忧，小富但不是核心利益层，肉多刺少。不会上街，也跑不出去。

顺带吃一些房子在100平（150平）以上，有贷款但是生活质量比较好的同学。这些人肉稍少，刺不多。

其余的羊，已经很瘦，不是不想吃，是实在没肉了，骨头多，刺多。

那么刚需要不要买房，该不该买呢？

无非是买或者不买。买的话，生活就稳定了，后面紧接着是结婚生子。只要孩子一出生，这就是个宝。是很好的吸血工具。从户口开始到结婚，幼儿园大学，这个管子就从中开始吸血。

不买的话同样，租房加结婚生育，过程一样。

区别在于，用来首付的这部分存款，是买个定居证，还是用来做其他。

衣食住行生老病死，所以不是买不买房的问题，是钱总是有限的，花在哪里的问题。钱放在房子上，房子有一天会贬值，放在银行也会贬值，放在股市还是会贬值。

这就是在目前框架下的结论

此次限购限贷，已经表明购买主力是非投机的.

这个情况很搞笑，因为说明楼市的投机时代还未来到，虽然大家都在批判投机.....

这个情况也表明，“时代”不是现在和过去，会不会在未来？

此次限购限贷，已经表明购买主力是非投机的.

这个情况很搞笑，因为说明楼市的投机时代还未来到，虽然大家都在批判投机.....

这个情况也表明，“时代”不是现在和过去，会不会在未来？