主题：合理前瞻的城市规划有助楼市发展

新“国五条”的出台再次引发公众对房价“越控越涨”的担忧和质疑。房地产调控政策如何克服诸多挑战，扭转低福利、高投资的困局，将悬在中国房市上空的达摩克利斯之剑安全解除，成为各方关注的焦点。

日前，罗兰贝格最新研究发现，借鉴德法成功经验，推行合理前瞻性的城市发展规划有助于推动城市的均衡发展，实现真正意义上的城乡一体化，从而避免过分的住房需求结构性波动，提升城市居住环境，进而为协调平稳的住房市场打下基础，帮助实现中国整体经济可持续发展和社会稳定的目标。

中国特有的土地制度、地方财政政策、国家经济结构，以及近年来错综复杂的国际经济环境等使中国房地产调控政策面临诸多挑战，如实体经济空心化，大量资金流入房地产行业；地方政府过于依赖土地收益；住房资源配置效率低，一方面大量住房空置，一方面住房需求未被满足；收入分配不均，贫富差距加大等。

中国房地产市场必须改变过去十年低福利、高投资的模式，面临第二次转型。如果改革失败或调控失灵，中国也许会陷入低福利困局，抑或引发资产泡沫破灭，引起市场动荡，危及整体经济可持续发展和社会稳定。”罗兰贝格管理咨询公司合伙人叶珺说。

据悉，罗兰贝格对包括中国在内的世界主要经济体住房的福利与投资的相互关系建立分析模型，并通过研究发现，德法长期稳定的房地产市场发展模式可为中国房地产市场模式转型提供借鉴经验。研究认为，德法房地产模式的共同特点是高福利属性。

从德法两国的共同经验来看，合理前瞻性的城市发展规划，完善的住房福利体系，发达的租赁市场，健全的税收调控体系，稳健的地产金融政策，以及长期坚持并落实既定的房地产政策是实现房地产市场长期稳定发展的关键要素

“德法房地产政策的核心是平衡供求关系。平衡关系不是简单的、静止的，因此，调控政策也不能是‘一刀切’的。德法的房地产市场发展历程均经历了较为漫长的工业化和城镇化之路，二者在此过程中也都非常重视均衡的城市发展规划，在城市产业均衡发展的基础上，通过合理的土地供应、土地使用政策协调住房市场的发展。”叶珺说。

罗兰贝格研究认为，在德法共性的基础上，两国在对待房地产投资方面实施的差异化政策，也可成为中国政府均衡房地产福利和投资属性的极佳借鉴。为保证价格的长期稳定，德国通过市场化机制和政策保障两方面进行独特的制度建设，同时建立独立的评估体系和完善的法律监督体系以遏制房地产的超额收益，使投机者推高房屋价格的成本变高，从而形成高福利、低投资的房地产市场发展模式。

而法国则通过各项政策鼓励与监管，形成了高福利、高投资的房地产市场发展模式，在确保低收入者住房需求的同时，吸引外来投资者，成为欧盟房地产市场价格最高的国家之一。

在以上研究成果的基础上，罗兰贝格为中国政府政策制定机构和房地产企业提出如下建议：政府应该坚持自由市场和政府调控并行的房地产调控模式，平衡福利与投资属性的均衡发展，通过科学细致的规划推进高质量的城镇化过程，健全房地产税收体系，加大税收调控力度和保障住房体系的建设，大力发展租赁市场并推行稳健的地产金融政策。房企则应摆脱单纯的房地产开发模式，与地方政府合作，成为城市综合运营商或者结合自身能力，审视市场定位，成为细分市场领先者