主题：房地产在中国无可替代 楼市比较安全

“中国近期经济形势有些困难，但是长期看好，综合房地产目前在中国的不可代替性以及刚性需求的旺盛，房地产的调控所面临的困难还是很大。”复旦大学金融与资本市场研究主任谢百三现场开讲，讲述了中国宏观经济形势下的房地产走势。

QE3成中国楼市最后剩宴不到明年3月或崩盘

市场期待日久的美联储QE3终于在9月14日出台了，而此轮QE与前两轮有很大的不同。最大的不同不仅在于这是一次开放式的量化宽松--不封顶、不限时间、没有具体目标(一句话，不达目的绝不罢休)，而且QE3完全针对美国房地产市场，还包括了OT.

房地产市场完全有理由为此欢呼。

其实，这两位中国房地产市场上一直骁勇善战的“斗牛士”的观点不值得驳斥。但不给予驳斥，荒唐的逻辑和歪曲事实的观点便会充斥市场，进而误导舆论、市场及市场预期。

首先，简述笔者认为房地产价格上涨的原因：1、持续多年的货币宽松，M2超过GDP近2倍，全球独一无二，事实上形成货币经济；2、长期通胀或货币贬值；3、长期的低利率甚至负利率的金融环境；4、因为政府管制，市场严重缺乏可渠道、对象或金融产品，者被迫购房保值；5、土地垄断和土地财政。

其次，需要理性看待房价合理标准与房地产泡沫问题。按照国际通行标准，房价收入比应是3-6倍，而中国这个比值平均超过10-15倍，一线城市甚至超过25倍；房价租金比(反映收益水平)的通行标准为300，而中国普遍超过500；近十年来，房价上涨普遍达8-10倍；全球在建摩天大楼中的87%在中国；土地的城市化远超人口的城市化。

为何仍有人鼓吹和相信房价还会继续上涨？其实，这个道理很简单。用俗语解释就是：不见棺材不掉泪，不到黄河心不死。这符合人性基本特征。用经济学理论来解释的话可以归结为以下几条：明斯基拐点，索罗斯反射性或反身性理论，希勒的金融行为理论或反馈环理论以及金融力学理论。最能解释清楚的是明斯基金融不稳定理论。

最后，需要搞清楚的是中国现在的房地产市场是消费品市场还是品市场，这点很重要。消费品和品两者的定价机制完全不同，前者由供求关系决定，后者由者对品未来的收益和风险预期决定。简单地说，现在中国房价是由品定价机制完成，而供求关系已被裹挟或丧失定价权。经济学家徐滇庆的一句话，可以使我们最简单地理解这个逻辑：12亿人买不起房，1亿人买多套房。

此轮QE3与上两轮QE不同之处还表现在，各国经济上升或下降趋势、全球资本流向、利率水平、通胀情况都完全不同，对新兴市场国家的影响完全不可与上两轮QE同日而语。

关于QE3与房地产市场的关系，笔者在专论QE3的文章里有这样的描述：美国这轮QE3是拼了命地要推动美国房价上涨，而中国政府却是拼命用措施调控房价。因为，美国房地产在谷底，中国房地产在峰顶。笔者坚信，QE3经过一段时间开始起作用后，意味着美国房价开始上升，资本会加速流入美国和美国房地产市场，此时美元会改变弱势进入强势周期，一旦美元再度达到前期高点84点，中美房价将会开始一个上天一个入地。

董藩教授关于“面对QE3，中国不印钞，就等于被美国洗劫；中国一印钞，通货膨胀和房价就要起来”的言论，笔者认为，他完全不知道自己在说些什么。QE3导致弱势美元或者说资本重新转向流入中国，怎么会等于被美国洗劫？美国QE3就认定中国必须印钞，更是不知其所云。按照他这个逻辑，美国QE3后全球新兴市场国家都要印钞，美联储还成了这些国家的央行？

北京市房协相关人士认为，该说法一方面没有考虑之前已经清理了无效库存的因素，另外以去年9月成交低位和今年8月成交高位进行推算，使得消化周期看起来相差过于悬殊。该人士指出，按正常消费量算，北京商品房“库存4万至8万套属正常”。

链家地产市场研究部常清认为，从年库存消化量来看，3月份后北京房地产市场逐渐进入深度去库存阶段，从历史数据来看，目前的库存波动依然处在相对平稳状态，并未出现2008年和2009年的极冷极热的情况，库存并没有出现明显不足，部分区域如通州仍是库存的高压区。

房地产全社会化去库存的难点在于，如何“驱动”天量的二手房进入流通领域。当前，许多城市的二手房陷入僵局：业主不愿，购房人不愿出手。

仍以北京为例，8月份，北京二手房住宅网签总量为13690套，环比7月份大幅下跌了20.1%。9月上旬连续两周成交量低于3000套，买卖双方陷入僵持。

21世纪不动产集团分析师张磊认为，3-8月的集中交易是市场的态表现，在政策压力保持不变的情况下，新增需求有限，市场必然回归理性。9月份上半月各城市的新房交易表现，预示着今年的反弹行情已渐趋尾声，金九银十很难达到期望的高峰。