主题：关于最近房市、房贷及房贷技巧常识（新购房所需）

1、提前还贷技巧

多次加息对很多客户来说，都考虑提前还贷。提前还贷要区别对待，如果是等额本息建议不要提前还贷；如果是等额本金，提前还贷相对可行，尤其在栽贷款周期前半部分等额本息法还是等额本金法？当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。

等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息；等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。等额本息法比较适合年轻的、职业稳定的买房人，此种方法可以减轻还款人早期压力并更多享受生活，后期随着收入水平的提高，实际的还贷压力也会下降。而等额本金法比较适合于50岁以上的买房者，以应对退休后收入下降的情况，不容易产生经济负担。

还要注意贷款合同里关于贷款利率的约定，有固定利率、混合型利率（浮动+固定）及浮动利率，前两者在固定年限内是要支付违约金的，后者在一年后就可以提前还款不需要支付违约金的。选择浮动利率的客户，在条件允许的情况下，满一年后提前还款一部门，可以缩短原先约定的贷款年限，这样也是融资理财的好办法。

还要注意贷款合同里关于贷款利率的约定，有固定利率、混合型利率（浮动+固定）及浮动利率，前两者在固定年限内是要支付违约金的，后者在一年后就可以提前还款不需要支付违约金的。选择浮动利率的客户，在条件允许的情况下，满一年后提前还款一部门，可以缩短原先约定的贷款年限，这样也是融资理财的好办法。

当然提前还贷并非都划算，前提是，还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。 如果提前还贷采用缩短贷款期限的方法，提高每月还款额，就可以有效减少利息支出。这样做，既不需要占用大量的资金，也不会影响投资计划，节省的利息还比单纯抵充本金的方法更多。

2.公积金运用技巧

申请组合贷款时，尽量用足公积金贷款并延长年限，在享受低利率好处的同时降低每月公积金的还款额、缩短商业贷款年限，在条件允许的情况下提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。这时，建议采用“月冲”的方式，公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，节省的利息很可观

很多购房者采用“年冲”的方式，每年将积存的公积金一次性冲还本金，以为这样能更好地节省利息，其实却不然。按照规定，“年冲”的资金必须先用于偿还利率较低的公积金贷款，之后才能去抵冲商业贷款的余额。所以，购房者在抵充公积金贷款时期实际上是做了不合算的选择。不管是以前、现在、还是将来公积金贷款利率总比商业贷款利率低很多。

3、贷款利率的运用技巧

*浮动利率是指在贷款期限内，根据贷款期内市场利率的变动随之变动还款额。 
优点：与固定利率房贷相比，能有效降低减息带来的风险。 
缺点：加息时代，购房者有可能要为房贷多付钱。 

固定利率是指银行规定的三年、五年、十年的贷款期限内,，锁定利率上升的风险， 如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。很多银行推出的固定利率房贷，违约金高达贷款余额的3％。短期内提前还贷者不适用

 循环贷 是指消费者与银行约定某个贷款额度，在此额度内无需再次审批就可随时借款。而当客户有闲置资金短期不用时，也可随时还贷，最长使用期限为30年，借贷者无论是想投资理财、经营周转还是应急支出，都不用另外向银行提出申请，所需款项随时方便可到达借款人账户。 有利于住房短期变现，贷款额度高，使用年限长。“循环贷”的实质就是抵押贷款。 适宜收入不很稳定客户。