主题：地产淘金年代

 在十年调控的基调中，房价达到了之前人们做梦也想不到的高度，有人因房而完成财务自由的梦想，有人因房而成“房奴”，也有人因房而绝望。而房地产行业也在调控之中，走过了辉煌的黄金十年。

就在这一年，在网络舆论的推动之下，房价成了中国人关注的焦点。从此，开始了长达十年的房地产调控。看上去诡异、实际上合理的是，从这一年开始的十年，竟然成了房地产行业的黄金十年。调控十年，黄金十年，这两者之间到底是因果关系，还是仅仅是时间的重合？谁是因，谁是果？

2003年，面对因为非典而门庭冷落的售楼处，面对各种促销，各种打折，没有人能够想到，十年后，房价会翻数倍。当时你要是跟人说，北京会出现六环，六环的房价会是2万元/平方米，而五道口的房价会是8万元/平方米，你一定会被当成疯子。因为那时，三环边上的房价也才5000元/平方米，而就是那个价格，已经有很多人说买不起，房价太高。

也许能，但解释仅仅是这些，显然不够。房价暴涨与调控“空调”，成了这十年最具标志性的事件之一，我们需要的是更专业而全面的解释，因为这也关乎未来，这一场面对高房价的战争并没有结束。

2004年的“8·31”大限，对房地产行业来说是一个划时代意义的事件，以至于十年之后，行业内的人回忆过往的峥嵘岁月的时候，仍会不约而同地提到这个在外界看来很茫然而费解的数字。而从这一天开始，短暂的多方供地、土地“自由”转让但不透明的时代结束了，地方政府一元垄断的土地供应格局建立，而正是从这一天开始，土地成为地方政府最重要的财源，“土地财政”成为十年当中中国经济最热的关键词之一。

于是在十年调控的基调中，房价达到了之前人们做梦也想不到的高度，有人因房而完成财务自由的梦想，有人因房而成“房奴”，也有人因房而绝望。而房地产行业也在调控之中，走过了辉煌的黄金十年。2003年的时候，还没有一家百亿房企，2004年的黑马顺驰号称三年内销售要过百亿超过万科时，还被业界嘲笑为“科幻”，而十年后，百亿的规模仅仅是中型房企的入门标准，已有6家房企成为千亿房企或准千亿房企。这十年的跨度，堪称沧海桑田。

客观而言，10年的房地产调控仍然取得了一定的成果，在健全市场秩序、树立行业规范、完善住房保障以及调整楼市结构等方面，逐渐形成了成熟的思路和措施。然而，运动式的行政调控弊端日显，以市场化的系统性改革取而代之是大势所趋。

与“头痛医头，脚痛医脚”的调控相比，改革必将触及深层利益，障碍阻力可想而知。然而唯其艰，所以盼其美，中国房地产市场的长治久安皆系于斯。正如住建部政策研究中心主任秦虹所言，“调控只能治标，只有深层次的制度改革才能治本”。

这两份意见向左的文件相继出台，将政府既害怕房地产价格和投资增长过快，又希望其继续拉动经济增长的矛盾心态展露无遗。而各级政府主导的“圈地热”、日渐增大的金融信贷风险等原先大量潜在的问题也随着楼市的火爆而集中暴露出来。

2004年是在2003年政策基调上的细化落实年。在这一年，出台了一系列包括加息、存款准备金率上调、打击囤地、规范土地管理等政策，主要从“地根”和“银根”两方面加强调控。尤其在上海，期房限转的管理条例表明，政府已经开始打击投机性泡沫的苗头。

2008年底到2009年初，从中央到地方一系列刺激楼市政策出台，尤其是二套房限制政策的放开和房贷利率优惠的扩大，彻底激活了低迷的楼市。从2009年年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，“从严冬到酷暑”，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，楼市调控无奈地重新回到了起点。

2009年底，在“超级反弹”的形势下，中央政策终于动用了惩罚之鞭。12月，国务院决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，以抑制炒房投机。随后，国务院各部委陆续出台调控细节，逐渐废除了2008年的刺激房市政策，再次转向稳定房价，同时严厉打击囤地炒地。

从2010年到2011年，央行重新进入升息通道，但连续的加息已经呈现边际效应递减，并未对房地产市场产生太大影响。同时，上市房企股市再融资闸门也基本关闭，房企不得不从信托、基金等渠道寻求更多的资金支持。

随后2年，楼市几乎再无新政出炉，随着以限购为主的“国十条”的逐步消化，市场再次进入上涨阶段，无论是房产税的试点，还是“新国八条”的颁布，都未能产生根本性的效力。2013年2月，“国五条”出台，然而其在北京的细则实施却反而引起了新一轮的楼市暴涨，以致业界普遍认为，“国五条”的尴尬结果成为了楼市调控失败的缩影。

从运行轨迹来看，如果说2003年到2007年是边调边涨的单边上涨形态，那么2008年到2013年则是如过山车般的波折轨迹。推敲个中细节，保增长的投鼠忌器和惩罚性的暴风骤雨令人嗟叹，挫折与遗憾中，柳暗花明，一条持久作战的改革之路悄然铺就。